Mieteinnahmen versteuern: so viel bleibt wirklich übrig

Die meisten Vermieter schauen auf die Kaltmiete und denken, davon geht der persönliche Steuersatz ab. Das ist falsch, und der Irrtum kostet in beide Richtungen – manche zahlen zu viel Steuer, weil sie Kosten vergessen, andere planen mit zu hohen Nettoeinnahmen und wundern sich später über die tatsächliche Rendite.

Versteuert wird nicht die Miete, sondern der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Diese eine Unterscheidung entscheidet bei jeder Immobilie darüber, ob am Jahresende Steuer fällig wird oder ein Verlust entsteht, der andere Einkünfte mindert.

Die Grundrechnung

Von den Mieteinnahmen ziehst du alle Werbungskosten ab: Schuldzinsen, Abschreibung, nicht umlagefähige Nebenkosten, Verwaltung, Instandhaltung. Der verbleibende Überschuss wird mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, im Zweifel bis zu 42 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag.

Rechenbeispiel: Du kaufst eine Eigentumswohnung für 300.000 Euro, davon entfallen laut Kaufpreisaufteilung 240.000 Euro auf das Gebäude und 60.000 Euro auf den Grund und Boden. Die Miete beträgt 1.200 Euro im Monat, das Darlehen über 240.000 Euro läuft mit 3,8 Prozent Zinsen.

• Einnahmen im Jahr: 14.400 Euro
• Schuldzinsen: 9.120 Euro
• Abschreibung mit 2 Prozent auf 240.000 Euro: 4.800 Euro
• nicht umlagefähiges Hausgeld, Versicherung, Verwaltung: rund 1.200 Euro
• Ergebnis: minus 720 Euro

Trotz 1.200 Euro Miete im Monat entsteht steuerlich ein kleiner Verlust. Der mindert dein zu versteuerndes Einkommen aus anderen Quellen, etwa aus deinem Gehalt. Das ist in den ersten Jahren einer fremdfinanzierten Vermietung der übliche Verlauf, kein Fehler in der Kalkulation.

Warum sich das Bild später dreht

Mit jeder Tilgungsrate sinkt der Zinsanteil deines Darlehens, während die Abschreibung über die gesamte Nutzungsdauer konstant bleibt. Nach einigen Jahren übersteigt die Miete die Summe aus Zinsen und Abschreibung, und es entsteht ein steuerlicher Gewinn – obwohl deine tatsächliche Liquidität durch die Tilgung, die steuerlich nicht abziehbar ist, weiterhin knapp bleibt. Genau an diesem Punkt scheitern viele Kalkulationen, die nur die ersten Jahre durchgerechnet haben.

Im obigen Beispiel sinkt der Zinsanteil bei annuitätischer Tilgung nach etwa zehn Jahren spürbar. Bleiben die Einnahmen konstant bei 14.400 Euro und sinken die Zinsen auf beispielsweise 6.500 Euro, ergibt sich bei gleicher Abschreibung von 4.800 Euro und 1.200 Euro sonstigen Kosten ein Überschuss von 1.900 Euro – der mit deinem persönlichen Satz versteuert wird, obwohl die Tilgungsrate weiterhin Liquidität bindet.

Die Hebel, die du wirklich beeinflussen kannst

• Kaufpreisaufteilung: Ein möglichst hoher, aber begründbarer Gebäudeanteil erhöht die jährliche Abschreibung deutlich
• Inventar wie Einbauküche oder Markisen separat ausweisen und über kürzere Nutzungsdauern abschreiben
• Erhaltungsaufwand statt Herstellungskosten gestalten, dabei die 15-Prozent-Grenze innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung beachten – wird sie überschritten, gelten die Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten und sind nur über die Gebäudeabschreibung verteilt abziehbar
• Zinsbindung und Tilgungshöhe bewusst auf deine Liquiditätsplanung abstimmen
• Größere Erhaltungsmaßnahmen bei Wohngebäuden nach § 82b EStDV wahlweise über zwei bis fünf Jahre verteilen, um Progressionsspitzen zu glätten

Was du nicht abziehen kannst

Die Tilgung deines Darlehens ist kein Werbungskostenposten, auch wenn sie sich wie eine Ausgabe anfühlt. Eigene Arbeitsleistung bei Renovierungen zählt steuerlich nicht als Kosten. Und umlagefähige Nebenkosten sind in dem Umfang neutral, in dem du sie als Einnahme erfasst und gleichzeitig als Werbungskosten abziehst – hier lohnt eine saubere Trennung in der Buchführung, damit nichts doppelt oder gar nicht erfasst wird.

Checkliste für die Steuererklärung

• Kaufpreisaufteilung dokumentieren, im Zweifel mit Gutachten oder Berechnungshilfe
• Alle Zinsbescheinigungen der Bank für das Jahr sammeln
• Nicht umlagefähige Nebenkosten von umlagefähigen sauber trennen
• 15-Prozent-Grenze bei Sanierungen in den ersten drei Jahren im Blick behalten
• Verteilung größerer Erhaltungsaufwendungen prüfen, wenn die Progression es hergibt
• Jährlich die Restschuld und den sich verschiebenden Zins-Tilgungs-Anteil beobachten

Fazit

Mieteinnahmen versteuern heißt: den Überschuss richtig ermitteln, nicht die Bruttomiete fürchten. Wer die Kaufpreisaufteilung sauber macht und die Verschiebung von Zins zu Tilgung über die Jahre einplant, vermeidet böse Überraschungen und nutzt die Abschreibung als das, was sie ist – der wichtigste Baustein der Immobilienrendite nach Steuern.

Mehr zum Thema: Was Vermieter absetzen können und Das erste Vermietungsjahr.

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