Erstes Vermietungsjahr: Werbungskosten und Abschreibung nutzen

Im ersten Jahr nach dem Kauf einer Vermietungsimmobilie passiert steuerlich am meisten – und genau hier machen die meisten Eigentümer die größten Fehler. Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Maklercourtage, Finanzierungskosten und vielleicht noch eine Anfangsrenovierung: All das muss in der ersten Anlage V korrekt zugeordnet werden, sonst verschenkst du Steuervorteile, die sich nie wiederholen.

Anders als bei laufenden Jahren, wo sich die Werbungskosten von Jahr zu Jahr kaum unterscheiden, ist das Anschaffungsjahr eine Ausnahmesituation mit eigenen Regeln. Wer die Chance nicht nutzt, lässt oft mehrere tausend Euro liegen.

Welche Kosten ins erste Jahr gehören

Notargebühren, Grundbuchkosten und Grunderwerbsteuer zählen zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung – sie werden also nicht sofort abgezogen, sondern über die Nutzungsdauer verteilt. Anders sieht es bei der Finanzierung aus: Damnum bzw. Disagio, Bearbeitungsgebühren der Bank und Notarkosten für die Grundschuldbestellung sind sofort abziehbare Werbungskosten im Jahr der Zahlung, weil sie mit der Finanzierung und nicht mit dem Erwerb der Immobilie selbst zusammenhängen.

Vorweggenommene Werbungskosten

Auch schon vor dem eigentlichen Mietbeginn kannst du Kosten geltend machen, wenn erkennbar ist, dass du vermieten willst. Fahrtkosten zu Besichtigungen, Zinsen für ein bereits aufgenommenes Darlehen vor Übergabe, Inseratskosten für die Mietersuche – all das sind vorweggenommene Werbungskosten. Voraussetzung ist ein ausreichender Zusammenhang mit der geplanten Vermietung, den du im Zweifel mit einem Exposé oder Mietvertragsentwurf belegen solltest.

Die zeitanteilige Abschreibung im Kaufjahr

Die AfA wird im Jahr der Anschaffung nur zeitanteilig für die Monate berechnet, in denen du wirtschaftlicher Eigentümer bist – meist ab dem Übergang von Nutzen und Lasten laut Kaufvertrag, nicht ab dem Grundbucheintrag. Kaufst du eine Wohnung mit Übergabe zum 1. Juli, bekommst du für dieses Jahr nur die Hälfte der Jahres-AfA.

Beispielrechnung für das erste Jahr

Du kaufst eine Wohnung für 280.000 €, Gebäudeanteil 200.000 €, Übergabe am 1. April. Jahres-AfA bei 3 % wäre 6.000 €, zeitanteilig für neun Monate also 4.500 €. Dazu kommen: Disagio 3.000 € (sofort abziehbar), Zinsen ab Kaufdatum 4.200 €, Maklercourtage für die Mietersuche 350 €, Fahrtkosten zu drei Besichtigungsterminen vor Kauf 90 €. Gesamte Werbungskosten im ersten Jahr: 12.140 €. Bei Mieteinnahmen von 9.000 € (neun Monate à 1.000 €) entsteht ein Verlust von 3.140 €, der mit deinem übrigen Einkommen verrechnet wird. Bei einem Grenzsteuersatz von 38 % bringt das eine Steuerersparnis von knapp 1.193 €.

Leerstand zwischen Kauf und erster Vermietung

Steht die Wohnung nach dem Kauf zunächst leer, weil renoviert wird oder ein Mieter gesucht wird, bleiben die Werbungskosten trotzdem abziehbar, solange die Vermietungsabsicht erkennbar ist – etwa durch ernsthafte Vermietungsbemühungen wie Inserate oder Maklerbeauftragung. Reine Untätigkeit ohne erkennbare Absicht kann das Finanzamt dagegen als privat veranlasst einstufen.

Erhaltungsaufwand direkt nach dem Kauf beachten

Wenn du im ersten Jahr auch renovierst, prüfe unbedingt die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten. Gerade im Anschaffungsjahr überschreiten viele Eigentümer diese Grenze unbewusst, weil Renovierung und Kauf zeitlich zusammenfallen, und verlieren dadurch den Sofortabzug für die gesamte Sanierungssumme.

Typische Fehler im ersten Jahr

Viele Vermieter vergessen, Kosten aus der Zeit vor dem eigentlichen Mietbeginn überhaupt in der Steuererklärung anzugeben, weil sie meinen, die Vermietungstätigkeit beginne erst mit dem ersten Mietvertrag. Andere setzen die komplette Jahres-AfA an, obwohl die Immobilie erst im Laufe des Jahres übergeben wurde. Und wieder andere aktivieren Anschaffungsnebenkosten fälschlich als sofort abziehbare Werbungskosten, obwohl sie zur AfA-Bemessungsgrundlage gehören.

Checkliste für das erste Vermietungsjahr

• Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Maklercourtage der Anschaffungsseite dem Gebäude zurechnen
• Finanzierungskosten wie Disagio und Bearbeitungsgebühr sofort als Werbungskosten ansetzen
• Vorweggenommene Werbungskosten vor Mietbeginn dokumentieren und geltend machen
• AfA im Kaufjahr zeitanteilig ab Übergang von Nutzen und Lasten berechnen
• Bei Leerstand die Vermietungsabsicht mit Inseraten oder Maklerbeauftragung belegen
• 15-Prozent-Grenze bei gleichzeitiger Anfangsrenovierung prüfen

Fazit

Das erste Vermietungsjahr ist steuerlich das komplexeste, aber auch das lohnendste, wenn du alle Kostenarten korrekt zuordnest. Nutze die Chance, vorweggenommene Werbungskosten und Finanzierungskosten vollständig anzusetzen. Zur richtigen Abschreibungswahl liest du Abschreibung von Immobilien, zur Renovierungsfalle direkt nach dem Kauf Anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Allgemeine Information, keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Damit dir im ersten Jahr keine Werbungskosten durch die Lappen gehen, Beratungstermin buchen.