15-Prozent-Grenze: Wann Renovierungskosten zu Herstellungskosten werden

Du hast eine gebrauchte Wohnung gekauft, willst sie herrichten und denkst: Handwerkerrechnungen setze ich einfach als Werbungskosten ab, das mindert sofort meine Steuerlast. In vielen Fällen stimmt das – aber es gibt eine Grenze, die diesen Plan komplett durchkreuzen kann, und sie wird regelmäßig unterschätzt.

Wer innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf zu viel investiert, verliert den Sofortabzug komplett. Die Kosten wandern dann in die Abschreibung und verteilen sich über Jahrzehnte statt sich im Jahr der Zahlung steuerlich auszuwirken. Das kann die Liquiditätsplanung eines ganzen Sanierungsprojekts über den Haufen werfen.

Was die 15-Prozent-Grenze bedeutet

Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gehören Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen zu den Herstellungskosten, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes anfallen und ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Herstellungskosten werden nicht sofort abgezogen, sondern über die AfA verteilt – bei Wohngebäuden je nach Baujahr über 33, 40 oder 50 Jahre.

Was zählt zur Berechnungsgrundlage

Maßgeblich sind die Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Grund und Boden. Kaufst du eine Wohnung für 300.000 €, davon entfallen laut Kaufpreisaufteilung 220.000 € auf das Gebäude, dann liegt die 15-Prozent-Grenze bei 33.000 €. Übersteigen deine Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf diese Summe, gilt die gesamte Sanierung als Herstellungsaufwand – nicht nur der übersteigende Teil.

Was mitzählt und was nicht

In die Berechnung fließen sämtliche Instandsetzungs- und Modernisierungskosten ein: neue Fenster, Bad, Elektrik, Heizung, Fassade, Dach. Nicht mitgezählt werden Erhaltungsaufwendungen, die ohnehin regelmäßig anfallen würden, sogenannte Schönheitsreparaturen wie Tapezieren oder Streichen zählen in der Regel schon dazu, wenn sie im Rahmen einer umfassenden Sanierung erfolgen. Ebenfalls ausgenommen sind Erweiterungen, die als eigenständige Herstellungskosten sowieso schon aktiviert werden müssen, etwa ein Anbau, sowie jährlich anfallende Erhaltungsaufwendungen, die üblicherweise jährlich anfallen (zum Beispiel eine Wartung der Heizungsanlage).

Beispielrechnung

Du kaufst 2026 eine Eigentumswohnung, Gebäudeanteil laut Kaufpreisaufteilung 200.000 €. Die 15-Prozent-Grenze liegt bei 30.000 €. Im ersten Jahr lässt du für 12.000 € das Bad sanieren, im zweiten Jahr für 10.000 € die Elektrik erneuern und im dritten Jahr für 9.500 € neue Fenster einbauen. Summe: 31.500 € – die Grenze ist um 1.500 € überschritten. Konsequenz: Die kompletten 31.500 € gelten als Herstellungskosten und werden nur noch über die Abschreibung geltend gemacht, in diesem Fall linear mit 3 % über rund 33 Jahre. Statt eines Sofortabzugs von 31.500 € (bei 42 % Grenzsteuersatz eine Ersparnis von gut 13.230 € im Jahr der Zahlung) bekommst du nur rund 945 € Abschreibung pro Jahr.

Wie du die Grenze bewusst steuerst

Wenn du weißt, dass umfangreiche Sanierungen anstehen, plane den zeitlichen Ablauf. Verschiebst du einen Teil der Maßnahmen auf einen Zeitpunkt nach Ablauf der Drei-Jahres-Frist, zählt dieser Teil nicht mehr zur Berechnung. Alternativ kannst du prüfen, ob sich das Investitionsvolumen unter die Grenze drücken lässt, etwa indem du in Eigenleistung arbeitest (nur Materialkosten zählen dann, keine fiktive Arbeitsleistung) oder Maßnahmen auf mehrere Eigentümer bei einer Grundstücksgemeinschaft verteilst.

Sonderfall: Erhaltungsaufwand vor Vermietungsbeginn

Wenn du die Immobilie zunächst selbst nutzt und erst später vermietest, beginnt die Drei-Jahres-Frist mit dem Anschaffungszeitpunkt, nicht mit dem Vermietungsbeginn. Das wird häufig verwechselt und führt zu bösen Überraschungen, wenn zwischen Kauf und Vermietung eine größere Sanierung lag.

Typische Praxisfallen

Viele Eigentümer unterschätzen, wie schnell sich Rechnungen summieren, wenn Bad, Küche und Elektrik in einem Rutsch erneuert werden. Andere vergessen, dass auch mehrere kleinere Maßnahmen über drei Jahre zusammengezählt werden, nicht nur eine einzelne große Renovierung. Und manche verwechseln die Grenze mit der separaten Vereinfachungsregelung für Kosten unter 4.000 € netto pro Jahr, die als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar bleiben, unabhängig von der 15-Prozent-Grenze.

Checkliste vor der Sanierung

• Kaufpreisaufteilung kennen, um die 15-Prozent-Grenze exakt zu berechnen
• Alle Renovierungsmaßnahmen der ersten drei Jahre nach Kauf zusammenrechnen
• Rechnungen und Zeitpunkte lückenlos dokumentieren
• Bei absehbar hohem Investitionsvolumen den Zeitplan strecken
• Vereinfachungsregelung bis 4.000 € pro Jahr gesondert prüfen
• Bei Selbstnutzung vor Vermietung die Frist ab Kaufdatum berechnen, nicht ab Vermietungsbeginn

Fazit

Die 15-Prozent-Grenze ist eine der teuersten Stolperfallen beim Immobilienkauf mit anschließender Sanierung. Wer rechtzeitig plant und die Investitionen zeitlich staffelt, sichert sich den Sofortabzug. Mehr zu den grundsätzlichen Abschreibungsregeln findest du im Artikel Abschreibung von Immobilien, und welche laufenden Kosten du daneben absetzen kannst, steht in Immobilie vermieten: was absetzbar ist.

Allgemeine Information, keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Plane deine Sanierung steuerlich optimal und Beratungstermin buchen.