Abschreibung von Immobilien: linear, degressiv, Sonderabschreibung und Restnutzungsdauer

Wer eine vermietete Immobilie kauft, zahlt zwar den vollen Kaufpreis auf einmal, darf ihn steuerlich aber nur über viele Jahre verteilt geltend machen. Diese Verteilung heißt Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, und sie ist neben den Schuldzinsen der größte Hebel, um Mieteinnahmen steuerlich klein zu rechnen. Trotzdem nutzen viele Eigentümer nur die einfachste Variante und lassen bares Geld liegen.

Das Problem: Es gibt nicht die eine AfA, sondern mehrere Modelle mit unterschiedlichen Sätzen, Voraussetzungen und Zeiträumen. Wer die falsche wählt oder die Bemessungsgrundlage falsch ermittelt, verschenkt über die Nutzungsdauer schnell einen fünfstelligen Betrag.

Die lineare AfA als Standardfall

Bei Gebäuden, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, gilt für Wohngebäude ein linearer Satz von 3 % pro Jahr, also eine Nutzungsdauer von rund 33 Jahren. Für ältere Gebäude gelten je nach Baujahr 2 % oder 2,5 %. Maßgeblich ist nicht der Kaufpreis, sondern nur der Gebäudeanteil – der Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.

Kaufpreisaufteilung richtig vornehmen

Im notariellen Kaufvertrag steht meist nur ein Gesamtpreis. Die Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude nimmst du selbst vor, am besten mit einer nachvollziehbaren Methode, etwa der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums oder einem Kurzgutachten. Das Finanzamt akzeptiert eine im Vertrag ausgewiesene Aufteilung nur, wenn sie wirtschaftlich plausibel ist. Viele Notarverträge weisen einen viel zu hohen Grundstücksanteil aus, weil das niemandem auffällt – bis zur Betriebsprüfung.

Degressive AfA für Neubauten

Für Wohngebäude, mit deren Herstellung nach dem 30.9.2023 begonnen wurde (bzw. Kaufverträge, die in diesem Zeitraum abgeschlossen wurden), gibt es eine degressive AfA von 5 % pro Jahr, befristet auf Bauanträge oder Baubeginne innerhalb eines gesetzlich definierten Zeitfensters. Degressiv heißt: Der Satz wird nicht vom Kaufpreis, sondern vom jeweiligen Restwert berechnet, dadurch ist die Abschreibung in den ersten Jahren deutlich höher als bei der linearen Methode. Ein Wechsel zur linearen AfA ist später möglich, umgekehrt nicht.

Sonderabschreibung nach § 7b EStG

Für den Neubau von Mietwohnungen gibt es zusätzlich zur normalen AfA eine Sonderabschreibung von bis zu 5 % jährlich über vier Jahre, wenn bestimmte Baukostenobergrenzen pro Quadratmeter eingehalten und die Wohnung mindestens zehn Jahre vermietet wird. Diese beiden Förderungen lassen sich kombinieren und drücken die Steuerlast in den ersten Jahren erheblich.

Verkürzte Restnutzungsdauer mit Gutachten

Kaufst du eine gebrauchte Immobilie, kannst du statt der gesetzlichen Pauschale eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nachweisen – etwa bei einem Haus aus den 1960er-Jahren ohne Kernsanierung. Ein Gutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, erstellt von einem entsprechend qualifizierten Sachverständigen, kann die Nutzungsdauer auf 20 oder sogar 15 Jahre verkürzen. Das hebt den jährlichen AfA-Satz deutlich an.

Beispielrechnung

Du kaufst 2026 eine vermietete Eigentumswohnung, Baujahr 1975, für 320.000 €. Die Kaufpreisaufteilung ergibt einen Gebäudeanteil von 240.000 €. Mit der gesetzlichen Pauschale von 2 % ergäben sich 4.800 € AfA pro Jahr. Ein Gutachten weist eine Restnutzungsdauer von 24 Jahren nach, das entspricht einem Satz von rund 4,17 %. Damit steigt die jährliche AfA auf 10.000 €. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % bedeutet das eine zusätzliche Steuerersparnis von gut 2.180 € pro Jahr – bei laufenden Kosten von vielleicht 800 € für das Gutachten, die sich im ersten Jahr bereits amortisieren.

Typische Fehler in der Praxis

Viele Eigentümer übernehmen die im Kaufvertrag genannte Aufteilung ungeprüft, obwohl sie steuerlich ungünstig ist. Andere schreiben Instandhaltungsrücklagen, Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder Maklercourtage nicht korrekt auf den Gebäudeanteil um, obwohl diese Nebenkosten anteilig die Abschreibungsbasis erhöhen. Wieder andere versäumen, bei energetischen Sanierungen zu prüfen, ob die separate Förderung nach § 35c EStG für selbstgenutztes Eigentum in Frage kommt, die parallel zur Vermietungs-AfA nicht relevant ist, aber oft verwechselt wird.

Checkliste für deine Abschreibung

• Kaufpreisaufteilung mit nachvollziehbarer Methode dokumentieren, nicht ungeprüft aus dem Vertrag übernehmen
• Anschaffungsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) anteilig dem Gebäude zurechnen
• Bei älteren Gebäuden prüfen, ob sich ein Nutzungsdauergutachten lohnt
• Bei Neubauten Fristen für degressive AfA und Sonderabschreibung nach § 7b EStG prüfen
• Bei größeren Sanierungen die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten im Blick behalten
• Jährliche AfA in der Anlage V exakt fortführen, auch nach Umbauten oder Teilverkäufen

Fazit

Die Abschreibung ist kein Fließbandposten, den du einmal einträgst und nie wieder anfasst. Wer die Kaufpreisaufteilung sauber macht, die richtige AfA-Art wählt und bei älteren Objekten ein Gutachten prüft, holt sich über die Haltedauer oft mehrere zehntausend Euro an Steuervorteilen zurück. Mehr zu absetzbaren Kosten rund um deine Immobilie findest du im Artikel Immobilie vermieten: was absetzbar ist, und wenn größere Renovierungen anstehen, lies vorher unbedingt Anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Allgemeine Information, keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Wenn du deine konkrete Abschreibung optimieren willst, Beratungstermin buchen.