Immobilie vermieten: alle Ausgaben, die du absetzen kannst

Die meisten Eigentümer kennen die großen Posten: Abschreibung, Zinsen, Hausverwaltung. Aber gerade bei den kleineren, alltäglichen Ausgaben rund um eine Mietimmobilie verschenken viele bares Geld, weil sie schlicht nicht wissen, dass diese Kosten überhaupt abziehbar sind. Über ein Jahr summiert sich das schnell zu einem vierstelligen Betrag, den du dem Finanzamt unnötig überlässt.

Das Prinzip dahinter ist einfach: Alles, was mit der Erzielung von Mieteinnahmen zusammenhängt, ist als Werbungskosten abziehbar. Die Schwierigkeit liegt im Detail, weil manche Kosten sofort abziehbar sind, andere nur über Jahre verteilt und wieder andere gar nicht.

Die großen Kostenblöcke

Ganz oben steht die Abschreibung des Gebäudes (AfA), die den Wertverzehr der Immobilie steuerlich abbildet, unabhängig davon, ob der tatsächliche Marktwert steigt oder fällt. Direkt danach kommen die Schuldzinsen für die Finanzierung – nicht die Tilgung, die bleibt Vermögensbildung und ist nicht abziehbar. Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage (wenn tatsächlich verausgabt), Grundsteuer und Gebäudeversicherung runden die laufenden Kosten ab.

Kleinere Positionen, die oft vergessen werden

Fahrtkosten zur Immobilie für Besichtigungen, Übergaben oder Reparaturbetreuung sind mit 0,30 € pro gefahrenem Kilometer absetzbar. Kontoführungsgebühren für ein separates Mietkonto, Kosten für Inserate bei der Mietersuche, Rechtsanwaltskosten bei Mietstreitigkeiten, Mitgliedsbeiträge in Eigentümer- oder Vermieterverbänden, Fachliteratur und Steuerberatungskosten, soweit sie auf die Vermietung entfallen – all das zählt zu den Werbungskosten und wird in der Praxis regelmäßig übersehen.

Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten

Reparaturen und Instandsetzungen, die den ursprünglichen Zustand erhalten, sind sofort als Werbungskosten abziehbar – eine neue Heizungspumpe, gestrichene Wände, ein repariertes Dach. Maßnahmen, die die Immobilie über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessern (Standardhebung in mindestens drei der vier Bereiche Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster), gelten als Herstellungskosten und werden nur über die Abschreibung verteilt. Innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf gilt zusätzlich die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten, die auch reine Erhaltungsmaßnahmen in Herstellungskosten umqualifizieren kann, wenn das Volumen zu hoch ist.

Beispielrechnung für ein Jahr

Mieteinnahmen: 15.600 €. Werbungskosten: AfA 5.200 €, Zinsen 4.100 €, Hausverwaltung 780 €, Instandhaltung (tatsächlich bezahlte Reparaturen) 1.300 €, Grundsteuer 420 €, Versicherung 260 €, Fahrtkosten (180 km à 0,30 €) 54 €, Kontoführung 36 €, Steuerberatung anteilig 180 €. Summe: 12.330 €. Überschuss: 3.270 €. Bei einem Grenzsteuersatz von 30 % zahlst du darauf 981 € Steuern – hättest du die kleineren Posten (Fahrtkosten, Kontoführung, Steuerberatung, zusammen 270 €) vergessen, wären es 81 € mehr gewesen.

Sofort abziehbar oder verteilt: die 4.000-Euro-Grenze

Nach § 82b EStDV kannst du größere Erhaltungsaufwendungen bei Wohngebäuden wahlweise sofort im Zahlungsjahr oder gleichmäßig verteilt auf zwei bis fünf Jahre abziehen. Das lohnt sich, wenn du im Zahlungsjahr ohnehin schon niedrig besteuert wirst und die Kosten lieber in Jahre mit höherem Grenzsteuersatz verschieben willst. Unterhalb bestimmter Bagatellgrenzen ist ohnehin der Sofortabzug im jeweiligen Jahr die einfachste und meist beste Lösung.

Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen

Auch während eines Mieterwechsels bleiben die Werbungskosten voll abziehbar, solange die Vermietungsabsicht erkennbar bleibt. Renovierst du die Wohnung zwischen zwei Mietverhältnissen, zählen diese Kosten normal als Werbungskosten – anders als bei der erstmaligen Anschaffung, wo die 15-Prozent-Grenze greifen kann.

Was nicht abziehbar ist

Die Tilgung von Darlehen, private Lebenshaltungskosten, Kosten für rein privat genutzte Immobilienteile sowie Aufwendungen, die eindeutig der Standardverbesserung dienen und über die AfA laufen müssen, gehören nicht zu den sofort abziehbaren Werbungskosten. Auch Kosten, die eindeutig privat veranlasst sind, etwa eine Feier zur Einweihung der eigenen selbstgenutzten Wohnung, zählen nicht dazu.

Checkliste für deine Werbungskosten

• AfA korrekt mit passendem Prozentsatz und richtiger Bemessungsgrundlage ansetzen
• Nur Zinsen, nicht die Tilgung als Werbungskosten erfassen
• Kleinere Positionen wie Fahrtkosten, Kontoführung und Fachliteratur nicht vergessen
• Erhaltungsaufwand von Herstellungskosten sauber abgrenzen
• Bei größeren Reparaturen die Verteilungsoption nach § 82b EStDV prüfen
• Leerstandszeiten mit dokumentierter Vermietungsabsicht absichern
• Innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf die 15-Prozent-Grenze beachten

Fazit

Wer bei der Vermietung nicht nur die großen, sondern auch die kleinen Kostenpositionen konsequent sammelt, senkt seine Steuerlast Jahr für Jahr spürbar. Zur optimalen Abschreibung liest du Abschreibung von Immobilien, zur Renovierungsfalle direkt nach dem Kauf Anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Allgemeine Information, keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Für eine vollständige Werbungskostenprüfung Beratungstermin buchen.