Grundsteuer im Städtevergleich: warum die Belastung so stark schwankt

Zwei baugleiche Reihenhäuser, eines in München, eines in Duisburg – und trotzdem können am Ende jährlich mehrere Hundert Euro Unterschied bei der Grundsteuer herauskommen. Wer umzieht oder eine Immobilie als Kapitalanlage in einer anderen Stadt sucht, unterschätzt diesen Effekt regelmäßig, weil die Grundsteuer im Vergleich zu Miete oder Kaufpreis auf den ersten Blick wie eine Nebensächlichkeit wirkt.

Tatsächlich entscheidet der Standort über zwei völlig unabhängige Stellschrauben: das Bewertungsmodell, das dein Bundesland anwendet, und den Hebesatz, den deine Gemeinde jedes Jahr neu festlegen kann. Beide zusammen erklären, warum die Grundsteuerlast zwischen Städten teils um das Drei- oder Vierfache auseinanderliegt.

Warum das Bewertungsmodell den Unterschied macht

Nach der Reform wenden die meisten Bundesländer das Bundesmodell an, das Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudeart, Wohnfläche, Baujahr und eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete kombiniert. Fünf Bundesländer – Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen und Baden-Württemberg – nutzen eigene Landesmodelle. Bayern etwa verwendet ein reines Flächenmodell, bei dem Lage und Bodenwert überhaupt keine Rolle spielen, nur Grundstücks- und Gebäudefläche mit festen Äquivalenzzahlen. Baden-Württemberg dagegen setzt auf ein reines Bodenwertmodell, bei dem allein der Bodenrichtwert und die Grundstücksfläche zählen, die Bebauung selbst fließt nicht ein.

Das bedeutet: Ein identisches Haus kann je nach Bundesland nach völlig unterschiedlichen Kriterien bewertet werden. In München mit sehr hohen Bodenrichtwerten, aber flächenbasierter bayerischer Bewertung, fällt die Bewertung oft moderater aus als im Bundesmodell, das die hohe Lagequalität über den Bodenrichtwert direkt einpreist. Umgekehrt kann ein Grundstück in einer teuren Bundesmodell-Kommune trotz kleinerer Fläche einen höheren Grundsteuerwert bekommen als ein vergleichbar großes Grundstück in einer bayerischen Stadt.

Der Hebesatz als zweite, unabhängige Stellschraube

Selbst innerhalb desselben Bundeslandes und mit identischem Grundsteuerwert entscheidet am Ende der Hebesatz der jeweiligen Gemeinde, wie hoch die tatsächliche Zahllast ausfällt. Hebesätze für die Grundsteuer B, die auf bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Eigentumswohnungen angewendet wird, reichen bundesweit von unter 300 Prozent in einzelnen kleinen Gemeinden bis über 900 Prozent in manchen Großstädten und finanzschwachen Kommunen. Der Hebesatz wird jährlich vom Gemeinderat beschlossen und kann sich, anders als der Grundsteuerwert, kurzfristig ändern – viele Gemeinden haben ihn im Zuge der Reform bewusst angepasst, um insgesamt aufkommensneutral zu bleiben, was aber nicht für jedes einzelne Grundstück gilt.

Rechenbeispiel Städtevergleich

Nimm zwei identische Einfamilienhäuser mit einem festgestellten Grundsteuerwert von jeweils 250.000 Euro und einer Steuermesszahl von 0,31 Promille im Bundesmodell, das ergibt in beiden Fällen einen Messbetrag von 77,50 Euro. Liegt der Hebesatz der einen Gemeinde bei 400 Prozent, zahlst du dort 310 Euro Grundsteuer im Jahr. Liegt der Hebesatz der zweiten Gemeinde bei 800 Prozent, verdoppelt sich die Zahllast auf 620 Euro, obwohl der Grundsteuerwert exakt identisch ist. Kommt zusätzlich noch ein anderes Bewertungsmodell ins Spiel, etwa weil das eine Haus in Bayern nach dem Flächenmodell nur einen Messbetrag von 55 Euro erreicht, während das andere im Bundesmodell bei 77,50 Euro liegt, verstärkt sich der Unterschied noch weiter: 220 Euro in der bayerischen Gemeinde mit 400 Prozent Hebesatz gegenüber 620 Euro in der Bundesmodell-Gemeinde mit 800 Prozent.

Was das für deine Standortentscheidung bedeutet

Für Kapitalanleger, die eine Immobilie in mehreren infrage kommenden Städten prüfen, lohnt sich ein direkter Vergleich der aktuellen Hebesätze, die jede Gemeinde veröffentlichen muss, meist über die Website der Stadtverwaltung oder das Hebesatzinformationssystem der Länder. Wichtig dabei: Der Hebesatz für Grundsteuer B unterscheidet sich vom Hebesatz für Grundsteuer A, der land- und forstwirtschaftliche Flächen betrifft, und beide sind unabhängig vom Gewerbesteuerhebesatz derselben Gemeinde zu betrachten. Wer eine Immobilie zur Vermietung kauft, sollte die Grundsteuer außerdem in die Nebenkostenabrechnung einkalkulieren, da sie als umlagefähige Betriebskosten grundsätzlich auf die Mieter umgelegt werden kann.

Checkliste für den Standortvergleich

Prüfen, welches Bewertungsmodell im jeweiligen Bundesland gilt (Bundesmodell oder Landesmodell)
Aktuellen Hebesatz der konkreten Gemeinde über deren Website oder das Hebesatzinformationssystem abfragen
Hebesatz für Grundsteuer B gezielt suchen, nicht mit Grundsteuer A oder Gewerbesteuer verwechseln
Bei Bewertungsvergleichen zwischen Bundesländern die unterschiedliche Berechnungslogik berücksichtigen
Historische Entwicklung des Hebesatzes der letzten Jahre prüfen, um künftige Erhöhungen einzuschätzen
Grundsteuer als umlagefähige Nebenkosten bei Vermietungsobjekten einkalkulieren
Bei Zweifeln an der eigenen Bewertung den Grundsteuerbescheid gezielt prüfen

Fazit

Die Grundsteuer ist keine feste Größe, sondern das Ergebnis von zwei unabhängigen Entscheidungen: dem Bewertungsmodell deines Bundeslandes und dem jährlich neu festgelegten Hebesatz deiner Gemeinde. Wer Standorte vergleicht, sollte beide Faktoren getrennt betrachten, statt sich auf Pauschalaussagen wie "in Bayern ist alles günstiger" zu verlassen. Für die Kaufentscheidung insgesamt spielt die Grundsteuer neben den Kaufnebenkosten wie Notar und Makler eine Rolle, die viele erst nach dem Kauf richtig einschätzen.

Allgemeine Information, keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Für eine individuelle Einschätzung deines Standorts Beratungstermin buchen.

Wie sich Bewertungsmodell und Hebesatz auf dein konkretes Objekt auswirken, kannst du mit dem Grundsteuer-Kompass sortieren – inklusive der Daten, die du für die nächste Hauptfeststellung 2029 ohnehin brauchst.