Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Notar, Makler, Grunderwerbsteuer

Der Kaufpreis auf dem Exposé ist selten der Betrag, den du am Ende wirklich brauchst. Zwischen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und Makler kommen schnell 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises obendrauf – und diese Kaufnebenkosten musst du fast immer aus dem Eigenkapital stemmen, weil Banken sie in der Regel nicht mitfinanzieren.

Wer das erst beim Notartermin merkt, gerät leicht in Zeitdruck. Deshalb lohnt sich ein genauer Blick darauf, welche Positionen wie hoch ausfallen, was davon steuerlich sofort wirkt und was erst über Jahre über die Abschreibung zurückkommt.

Die vier großen Kostenblöcke

Die Grunderwerbsteuer ist meist der größte Posten und liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen und 6,5 Prozent etwa in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen. Die Notarkosten für Kaufvertrag und Grundschuldbestellung liegen üblicherweise bei rund 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises, die Grundbucheintragung nochmals bei etwa 0,5 Prozent – beides ist gesetzlich über die Gerichts- und Notarkostenverordnung geregelt und daher bundesweit nach derselben Gebührentabelle berechnet, unabhängig vom beauftragten Notar. Die Maklerprovision schließlich schwankt zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises, seit der Reform der Maklerprovision bei Wohnimmobilien in aller Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, wenn ein Makler für beide Seiten oder im Auftrag des Verkäufers tätig war.

Rechenbeispiel Kaufnebenkosten

Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro für eine Eigentumswohnung in Nordrhein-Westfalen mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer ergibt sich: Grunderwerbsteuer 29.250 Euro, Notarkosten für Kaufvertrag und Grundschuld zusammen etwa 1,2 Prozent, also 5.400 Euro, Grundbuchkosten rund 0,5 Prozent, also 2.250 Euro, und eine hälftig geteilte Maklerprovision von 3,57 Prozent (inklusive Mehrwertsteuer, wie in vielen Bundesländern üblich als hälftiger Satz von 7,14 Prozent Gesamtprovision), also 16.065 Euro für den Käuferanteil. In Summe kommen damit 52.965 Euro an Kaufnebenkosten zusammen, das sind fast 11,8 Prozent des Kaufpreises – Geld, das zusätzlich zum Eigenkapitalanteil für die Finanzierung vorhanden sein muss.

Was steuerlich sofort wirkt und was nicht

Bei selbst genutzten Immobilien sind Kaufnebenkosten steuerlich meist irrelevant, weil es keine Abschreibung und keinen Werbungskostenabzug für die eigene vier Wände gibt. Anders bei vermieteten Immobilien: Hier zählen Grunderwerbsteuer, Notarkosten für den Kaufvertrag und Maklerprovision zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöhen die Bemessungsgrundlage für die AfA. Sie werden also nicht sofort abgesetzt, sondern über die Nutzungsdauer verteilt – bei Wohngebäuden in der Regel über 50 Jahre mit 2 Prozent jährlicher Abschreibung, bei Gebäuden vor 1925 mit 2,5 Prozent, bei Neubauten unter bestimmten Voraussetzungen auch mit degressiven oder erhöhten Sätzen.

Eine Ausnahme bilden die Notarkosten für die Grundschuldbestellung: Diese hängen mit der Finanzierung zusammen, nicht mit dem Erwerb der Immobilie selbst, und zählen deshalb zu den sofort abziehbaren Finanzierungskosten, wenn die Immobilie vermietet wird. Wer den Notarvertrag genau liest, findet die Gebühren für Grundschuldbestellung meist als eigene Position, die sich von den Kaufvertragskosten trennen lässt.

Rechenbeispiel AfA-Wirkung

Kaufst du eine vermietete Eigentumswohnung für 300.000 Euro (davon 240.000 Euro Gebäudeanteil) und fallen 33.000 Euro Kaufnebenkosten an, von denen 3.000 Euro auf die Grundschuldbestellung entfallen, dann werden die restlichen 30.000 Euro anteilig auf Grundstück und Gebäude verteilt. Bei einem Gebäudeanteil von 80 Prozent erhöhen sich die abschreibungsfähigen Anschaffungskosten um 24.000 Euro auf insgesamt 264.000 Euro. Bei 2 Prozent AfA sind das zusätzlich 480 Euro Abschreibung pro Jahr über 50 Jahre – kein enormer Betrag im Einzeljahr, aber über die gesamte Haltedauer eine spürbare Steuerersparnis, die viele bei der Kalkulation vergessen.

Praxisfallen beim Notartermin

Ein Fehler, der immer wieder passiert: Käufer unterschätzen, dass die Grunderwerbsteuer erst nach der sogenannten Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts zur Grundbucheintragung führt – ohne bezahlte Grunderwerbsteuer bleibt die Eigentumsumschreibung blockiert. Plane die Zahlung also rechtzeitig ein, damit sich der Eigentumsübergang nicht verzögert. Ein zweiter Punkt betrifft die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude: Diese Aufteilung entscheidet maßgeblich über die Höhe der jährlichen Abschreibung und sollte im Kaufvertrag oder in einer separaten Anlage plausibel begründet werden, statt sie dem Finanzamt pauschal zu überlassen, das sonst eigene, oft käuferungünstige Aufteilungsschlüssel anwendet.

Ein dritter Fallstrick ist die Doppelbelastung bei Maklerprovisionen in Bundesländern mit unterschiedlicher Praxis: Kläre vor der Reservierung schriftlich, wer welchen Anteil trägt, damit am Ende nicht überraschend eine höhere Provision fällig wird als ursprünglich kommuniziert.

Checkliste Kaufnebenkosten

• Grunderwerbsteuersatz des jeweiligen Bundeslandes vorab prüfen und einkalkulieren
• Notar- und Grundbuchkosten mit rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises ansetzen
• Maklerprovision und deren Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer schriftlich klären
• Bei Vermietungsobjekten Kaufnebenkosten den Anschaffungskosten zuordnen und in die AfA einrechnen
• Notarkosten der Grundschuldbestellung als sofort abziehbare Finanzierungskosten trennen
• Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude im Vertrag nachvollziehbar dokumentieren
• Eigenkapital für Kaufnebenkosten separat vom Eigenkapitalanteil der Finanzierung einplanen

Fazit

Kaufnebenkosten sind kein Kleingedrucktes, sondern ein eigener Kalkulationsposten, der bei jedem Immobilienkauf zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises ausmacht. Bei vermieteten Objekten lohnt sich die genaue Zuordnung zu den Anschaffungskosten, weil sie über Jahrzehnte die Abschreibung erhöht. Wie sich die Grunderwerbsteuer als größter Einzelposten je nach Standort und Gestaltung noch senken lässt, zeigt der Artikel zu legalen Wegen, Grunderwerbsteuer zu sparen.

Allgemeine Information, keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Für die Kalkulation deines konkreten Kaufs Beratungstermin buchen.