Grundsteuer nach der Reform: Bescheide prüfen und Einspruch einlegen

Seit der Grundsteuerreform flattern bundesweit neue Bescheide ins Haus, und viele Eigentümer öffnen sie mit einem mulmigen Gefühl. Statt eines Bescheids bekommst du in der Regel gleich drei nacheinander: den Bescheid über den Grundsteuerwert, den Grundsteuermessbescheid und schließlich den eigentlichen Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Wer nur den letzten liest und die ersten beiden abheftet, verschenkt oft die Chance, einen Fehler frühzeitig zu korrigieren.

Das Problem: Jeder der drei Bescheide baut auf dem vorherigen auf. Ein Fehler im Grundsteuerwert wandert automatisch in den Messbescheid und von dort in die endgültige Steuerhöhe. Je früher du prüfst, desto einfacher lässt sich ein Fehler noch korrigieren.

Die drei Bescheide und wofür sie stehen

Der erste Bescheid kommt vom Finanzamt und legt den Grundsteuerwert fest – das Ergebnis der Feststellungserklärung, die du vor einiger Zeit abgeben musstest. Er basiert je nach Bundesland auf dem Bundesmodell mit Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudeart und Alter, oder auf einem Landesmodell wie in Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen oder Baden-Württemberg, die jeweils eigene Berechnungswege mit teils reinen Flächenfaktoren nutzen. Der zweite Bescheid, ebenfalls vom Finanzamt, multipliziert den Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl – diese liegt je nach Grundstücksart und Bundesland meist im Promillebereich, für Wohngrundstücke im Bundesmodell beispielsweise bei 0,31 Promille, für unbebaute Grundstücke und Nichtwohngrundstücke höher. Der dritte Bescheid kommt von deiner Gemeinde und multipliziert den Messbetrag mit dem örtlichen Hebesatz – erst hier entsteht die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer.

Wo die häufigsten Fehler stecken

Im Grundsteuerwertbescheid liegen die meisten Fehler in falsch übernommenen Flächenangaben, einem veralteten Baujahr, einer falschen Grundstücksklassifizierung zwischen Wohn- und Geschäftsgrundstück oder einem falsch angesetzten Bodenrichtwert. Gerade bei Bodenrichtwerten lohnt sich der Abgleich mit dem BORIS-Portal des jeweiligen Bundeslandes, weil die Werte teils für ganze Zonen pauschal übernommen werden und nicht immer zur tatsächlichen Lage des Grundstücks passen.

Im Messbescheid tauchen Fehler seltener auf, weil hier meist nur mechanisch gerechnet wird – prüfen solltest du trotzdem, ob die richtige Steuermesszahl verwendet wurde, etwa ob eine Ermäßigung für Sozialwohnungen, Denkmalschutz oder überwiegende Wohnnutzung korrekt berücksichtigt wurde. Im finalen Gemeindebescheid schließlich kommt es vor, dass der falsche oder ein veralteter Hebesatz angesetzt wird, besonders wenn eine Gemeinde ihren Hebesatz zum Jahreswechsel angepasst hat.

Rechenbeispiel Bescheidprüfung

Ein Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche auf einem 500 Quadratmeter großen Grundstück wird im Grundsteuerwertbescheid mit einem Bodenrichtwert von 300 Euro pro Quadratmeter angesetzt, obwohl der aktuelle Bodenrichtwert laut BORIS bei 220 Euro liegt. Der überhöhte Bodenrichtwert allein sorgt für einen um etwa 40.000 Euro zu hohen Grundstückswertanteil im Grundsteuerwert. Nach Anwendung der Steuermesszahl von 0,31 Promille ergibt das einen um rund 12 Euro zu hohen Messbetrag. Bei einem Hebesatz von 500 Prozent, wie er in vielen Gemeinden üblich ist, führt das zu einer jährlichen Mehrbelastung von etwa 60 Euro – auf zehn Jahre gerechnet 600 Euro, die sich durch einen rechtzeitigen Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid vermeiden lassen.

Einspruch richtig einlegen

Der Einspruch gegen einen fehlerhaften Bescheid muss sich immer gegen den Bescheid richten, in dem der Fehler tatsächlich steckt – gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde kannst du dich in der Regel nicht mehr auf einen falschen Bodenrichtwert berufen, weil dieser Fehler im Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts hätte angefochten werden müssen und mit Ablauf der Einspruchsfrist von einem Monat bestandskräftig wird. Genau das ist die größte Praxisfalle: Viele Eigentümer legen erst gegen den letzten, für sie spürbaren Bescheid Einspruch ein und stellen dann fest, dass die eigentliche Fehlerquelle längst unanfechtbar geworden ist.

Eine Ausnahme gibt es bei offensichtlichen Fehlern, die als Folgefehler nach § 175 AO oder über eine schlichte Änderung nach § 172 AO auch später noch korrigiert werden können, etwa wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse des Grundstücks nachträglich ändern. Bei reinen Bewertungsfragen wie einem strittigen Bodenrichtwert bleibt aber nur der fristgerechte Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid.

Checkliste zur Bescheidprüfung

• Alle drei Bescheide (Grundsteuerwert, Messbetrag, Grundsteuer der Gemeinde) systematisch sammeln und miteinander abgleichen
• Bodenrichtwert über das BORIS-Portal des Bundeslandes gegenprüfen
• Flächenangaben, Baujahr und Grundstücksklassifizierung mit den tatsächlichen Verhältnissen vergleichen
• Steuermesszahl auf mögliche Ermäßigungen wie Denkmalschutz oder Wohnnutzung prüfen
• Angewandten Hebesatz mit dem aktuell von der Gemeinde beschlossenen Satz vergleichen
• Einspruchsfrist von einem Monat ab Bekanntgabe für jeden einzelnen Bescheid im Kalender vermerken
• Bei strittigem Bodenrichtwert unbedingt gegen den Grundsteuerwertbescheid vorgehen, nicht erst gegen den Gemeindebescheid

Fazit

Wer seinen Grundsteuerbescheid nur überfliegt, verpasst regelmäßig die Chance, Fehler in der Bewertungsgrundlage zu korrigieren. Die entscheidende Prüfung findet ganz am Anfang statt, beim Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts – dort entscheidet sich, ob am Ende zu viel gezahlt wird. Wie stark sich Bewertungsmodell und Hebesatz je nach Standort auswirken, zeigt der Städtevergleich zur Grundsteuer.

Allgemeine Information, keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Für die Prüfung deiner Bescheide Beratungstermin buchen.

Für die systematische Prüfung deiner Bescheide haben wir ein eigenes Werkzeug gebaut: Der Grundsteuer-Kompass führt dich durch Flächen, Baujahr, Bodenrichtwert und Fristen und zeigt, welche Angabe zu welchem Bescheid gehört. Die typischen Fehlerquellen im Detail stehen im Beitrag Grundsteuerbescheid prüfen.