Grunderwerbsteuer sparen: Inventar, Instandhaltungsrücklage und Familienübertragung richtig nutzen

Die Grunderwerbsteuer wird auf den vollen Kaufpreis erhoben, das ist der Ausgangspunkt, den viele Käufer beim Notartermin schlicht hinnehmen. Dabei gibt es zwei Ansatzpunkte, die legal und ohne Gestaltungsrisiko funktionieren, wenn du sie sauber dokumentierst: den Abzug von Inventar und Instandhaltungsrücklage vom Kaufpreis, und die komplette Steuerbefreiung bei bestimmten Übertragungen innerhalb der Familie. Beide Wege ersetzen keine Beratung im Einzelfall, aber sie zeigen, wo in einem normalen Kaufvertrag tatsächlich Spielraum liegt.

Inventar aus dem Kaufpreis herausrechnen

Grunderwerbsteuer fällt nur auf den Erwerb des Grundstücks samt aufstehendem Gebäude an, nicht auf mitverkaufte bewegliche Gegenstände. Wenn du eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufst und im Kaufpreis eine Einbauküche, hochwertige Markisen, eine Sauna, eine fest verbaute Solaranlage mit Speicher oder auch Möbelstücke enthalten sind, gehören diese Positionen grundsätzlich nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Voraussetzung ist, dass diese Gegenstände nicht wesentlicher Bestandteil des Gebäudes im Sinne von § 94 BGB sind, also ohne Substanzverlust demontierbar wären, und dass sie im Kaufvertrag mit einem realistischen, nachvollziehbaren Wert einzeln aufgeführt werden.

Das Finanzamt akzeptiert diese Abzüge nicht blind. Es prüft, ob der angesetzte Wert dem tatsächlichen Zeitwert entspricht. Bei einer zehn Jahre alten Einbauküche mit Anschaffungswert 15.000 Euro ist ein Ansatz von 3.000 bis 5.000 Euro nach üblichen Abschreibungstabellen realistisch, ein Ansatz von 12.000 Euro würde auffallen und zur Kürzung durch das Finanzamt führen. Wer die Küche mit 15.000 Euro ansetzt, obwohl sie faktisch nur noch 4.000 Euro wert ist, riskiert nicht nur die Nichtanerkennung, sondern bei deutlicher Überhöhung auch den Vorwurf einer Steuerumgehung. Sinnvoll ist deshalb, im Kaufvertrag eine Anlage mit Einzelpositionen, Baujahr beziehungsweise Kaufjahr und geschätztem Zeitwert beizufügen, im Zweifel mit Fotos oder Rechnungen der ursprünglichen Anschaffung.

Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro und einem realistisch angesetzten Inventarwert von 15.000 Euro sinkt die Bemessungsgrundlage auf 435.000 Euro. Bei einem Grunderwerbsteuersatz von 6,5 %, wie er etwa in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Thüringen, Schleswig-Holstein oder dem Saarland gilt, sind das eine Ersparnis von 975 Euro. Bei größeren Möbelpaketen oder hochwertiger Ausstattung kann der Betrag deutlich höher liegen, mehr zu den unterschiedlichen Sätzen findest du unter Grunderwerbsteuer 2026: So hoch ist der Satz in jedem Bundesland.

Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen

Bei Eigentumswohnungen kommt ein zweiter Hebel dazu: die Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft. Das ist das angesparte Gemeinschaftsvermögen für künftige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, etwa Dach, Fassade oder Aufzug. Rechtlich ist umstritten, ob dieser Anteil überhaupt Teil des Kaufgegenstands ist oder ein eigenständiges Recht, das mitübertragen wird. Der Bundesfinanzhof hat bereits mit Urteil vom 16. September 2020 (Az. II R 49/17) entschieden, dass die anteilige Instandhaltungsrückstellung beim Kauf von Wohnungs- oder Teileigentum nicht von der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage abgezogen werden darf, weil sie zivilrechtlich Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft bleibt und nicht selbstständig auf den Erwerber übergeht. Das bedeutet: Anders als beim Inventar ist der pauschale Abzug der Instandhaltungsrücklage in der Praxis inzwischen deutlich schwerer durchzusetzen als früher oft angenommen wurde. Ich weise Mandanten inzwischen darauf hin, dass sich dieser Punkt vor Vertragsunterschrift nicht mehr pauschal als sicherer Steuerspar-Hebel verkaufen lässt, sondern im Einzelfall geprüft werden muss, bevor er im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen wird.

Übertragung innerhalb der Familie

Der zweite, deutlich wirksamere Weg betrifft Übertragungen innerhalb der Familie. Nach § 3 GrEStG sind bestimmte Erwerbe vollständig von der Grunderwerbsteuer befreit, unabhängig vom Immobilienwert:

Erwerbe durch den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner sind steuerfrei (§ 3 Nr. 4 GrEStG), auch wenn sie im Rahmen einer Scheidung erfolgen (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Erwerbe durch Verwandte in gerader Linie, also von Eltern an Kinder, von Großeltern an Enkel oder umgekehrt, sind ebenfalls vollständig steuerfrei (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Das gilt unabhängig vom Wert der Immobilie und unabhängig davon, ob es sich um Schenkung, Erbschaft oder gemischte Übertragung mit Gegenleistung handelt.

Wichtig ist die Abgrenzung: Geschwister, Onkel, Tante, Nichte, Neffe oder Schwiegereltern fallen nicht unter diese Befreiung, hier wird die volle Grunderwerbsteuer fällig, auch bei familiärer Nähe. Wer also eine Immobilie an ein Geschwisterkind übertragen will, sollte nicht davon ausgehen, dass die Familienbefreiung greift, das ist ein häufiger Irrtum in der Praxis.

Ein Beispiel: Eine Immobilie im Wert von 600.000 Euro wird von den Eltern auf die Tochter übertragen, sei es als vorweggenommene Erbfolge mit Nießbrauchsvorbehalt oder mit Gegenleistung durch Übernahme einer Restschuld. Bei einem unterstellten Steuersatz von 6 % würde die Grunderwerbsteuer bei einem fremden Dritten 36.000 Euro betragen. Weil die Tochter in gerader Linie verwandt ist, entfällt diese Steuer vollständig, unabhängig davon, ob eine Gegenleistung vereinbart wird oder nicht. Das gilt auch, wenn die Übertragung über eine zwischengeschaltete vermögensverwaltende Gesellschaft läuft, sofern die Beteiligungsverhältnisse in gerader Linie nachvollziehbar bleiben, hier lohnt aber immer eine vorherige Prüfung, weil Gestaltungen mit Personengesellschaften eigene Regeln nach § 5 und § 6 GrEStG haben.

Auch bei einer Übertragung an den Ehegatten im Rahmen einer güterrechtlichen Auseinandersetzung, etwa als Zugewinnausgleich, greift die Befreiung, was in der Praxis oft übersehen wird, weil viele Paare den Grunderwerbsteuerbescheid erst gar nicht erwarten und dann erstaunt sind, wenn eine Ausnahme greift, statt Steuer zu zahlen.

Was bei beiden Wegen zu beachten ist

Inventarabzug und Familienbefreiung schließen sich nicht aus, sie können auch kombiniert werden, wenn etwa Eltern eine möblierte Wohnung an ihr Kind mit Gegenleistung übertragen. Da die Befreiung nach § 3 Nr. 6 GrEStG hier aber ohnehin die volle Steuer entfallen lässt, ist der Inventarabzug in diesem Fall gegenstandslos, er lohnt sich also nur bei Erwerben zwischen fremden Dritten oder nicht privilegierten Verwandten. Bei Zweifeln zur konkreten Bewertung des Inventars oder zur Anwendbarkeit der Familienbefreiung solltest du dir vor Beurkundung eine Einschätzung einholen, weil eine spätere Korrektur nach Bestandskraft des Grunderwerbsteuerbescheids nur noch über Einspruch möglich ist, dazu mehr unter Grunderwerbsteuerbescheid prüfen: vier Punkte und die Einspruchsfrist.

Was ich Mandanten dazu rate

Ich rate dazu, Inventar immer mit Einzelaufstellung und realistischem Zeitwert im Kaufvertrag auszuweisen, pauschale Sammelposten ohne Begründung lehne ich in der Vertragsprüfung ab, weil sie beim Finanzamt fast immer beanstandet werden. Bei der Instandhaltungsrücklage empfehle ich seit dem BFH-Urteil vom September 2020 grundsätzlich Zurückhaltung und rechne im Einzelfall vorher durch, ob ein Abzug überhaupt Aussicht auf Anerkennung hat, bevor ich ihn im Vertrag verankere. Bei Übertragungen innerhalb der Familie prüfe ich zuerst den Verwandtschaftsgrad exakt, weil Geschwister und Schwiegereltern eben nicht unter die Befreiung fallen und hier schon kleine Fehleinschätzungen fünfstellige Summen kosten können. Wer eine Immobilienübertragung innerhalb der Familie plant, sollte das immer im Zusammenhang mit der geplanten Nutzung und eventuellen Renditeüberlegungen sehen, mehr dazu unter /steuern-sparen/immobilien. Einen Überblick über weitere legale Sparansätze findest du zudem unter Grunderwerbsteuer sparen: fünf legale Ansatzpunkte.