Grunderwerbsteuer 2026: So hoch ist der Satz in jedem Bundesland

Beim Immobilienkauf schaust du zuerst auf den Kaufpreis – und übersiehst dabei schnell, dass die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent ausmacht. Bei einer 500.000-Euro-Immobilie sind das zwischen 17.500 und 32.500 Euro. Ein Unterschied von 15.000 Euro, nur weil das Grundstück in Bayern statt in Nordrhein-Westfalen liegt.

Diese Steuer trifft dich immer dann, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie den Eigentümer wechselt – beim Kauf, teilweise auch bei Tausch oder bestimmten Gesellschaftsanteilsübertragungen. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, in der Regel der Kaufpreis, oft zuzüglich übernommener Lasten wie einer Reallast oder eines Nießbrauchs. Wer die Sätze der Bundesländer kennt, kann bei der Standortentscheidung oder bei der Wahl zwischen zwei Objekten bares Geld sparen.

Die Steuersätze sind reine Ländersache

Seit der Föderalismusreform 2006 legt jedes Bundesland den Steuersatz selbst fest. Der Bund gibt nur den gesetzlichen Rahmen im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) vor, konkret in § 11 Abs. 1 GrEStG mit dem Grundsatz von 3,5 Prozent – von dem die Länder per eigenem Gesetz abweichen dürfen und in der Praxis fast alle abgewichen sind.

Aktuell (Rechtsstand 2026) liegen die Sätze so:

• 3,5 Prozent: Bayern
• 5,0 Prozent: Baden-Württemberg, Bremen, Hamburg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen
• 5,5 Prozent: Berlin (dort gab es Diskussionen über eine weitere Anhebung, die du vor dem Notartermin aktuell prüfen solltest)
• 6,0 Prozent: Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
• 6,5 Prozent: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen

Diese Werte ändern sich gelegentlich durch Landesgesetz. Vor jedem Notartermin lohnt sich ein kurzer Check beim zuständigen Finanzministerium des Landes oder bei deinem Notar, denn der Satz, der am Tag des wirksamen Kaufvertrags gilt, ist maßgeblich – nicht der bei Vertragsunterzeichnung erwartete.

Wer zahlt und wann wird fällig

Zivilrechtlich vereinbaren Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag meist, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer trägt – das ist Marktstandard, keine gesetzliche Pflicht. Steuerschuldner sind nach § 13 GrEStG grundsätzlich beide Vertragsparteien gesamtschuldnerisch. Das Finanzamt fordert in der Praxis aber vom Käufer.

Der Ablauf: Der Notar zeigt den Kaufvertrag dem Finanzamt an, du erhältst den Steuerbescheid meist vier bis acht Wochen später, die Zahlungsfrist beträgt in der Regel einen Monat. Erst nach vollständiger Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne die trägt das Grundbuchamt dich nicht als Eigentümer ein.

Rechenbeispiel: gleiche Immobilie, zwei Bundesländer

Nehmen wir ein Reihenhaus für 420.000 Euro.

In Bayern (3,5 Prozent): 420.000 € × 3,5 % = 14.700 Euro.

In Nordrhein-Westfalen (6,5 Prozent): 420.000 € × 6,5 % = 27.300 Euro.

Differenz: 12.600 Euro – für ein identisches Objekt, nur wegen des Bundeslandes. Bei einem Umzug mit freier Standortwahl, etwa aus beruflichen Gründen, kann das ein Argument sein, mehrere Regionen zu vergleichen. Bei einer Kapitalanlage in mehreren Städten würde ich diesen Faktor immer in die Renditerechnung aufnehmen, denn er wirkt sich unmittelbar auf die Gesamtkapitalbindung aus.

Was zusätzlich in die Bemessungsgrundlage einfließt

Nicht nur der reine Kaufpreis zählt. Auch folgende Positionen erhöhen die Bemessungsgrundlage, wenn sie Teil der Gegenleistung sind:

• Übernommene Belastungen wie ein vom Käufer übernommenes Nießbrauchsrecht
• Vom Käufer übernommene Erschließungskosten, wenn sie im Kaufvertrag mit vereinbart sind
• Instandhaltungsrücklagen bei Eigentumswohnungen werden bei Neubauten anders behandelt als bei Bestandswohnungen – hier lohnt sich ein genauer Blick in den Vertrag

Nicht in die Bemessungsgrundlage gehören dagegen separat und realistisch bewertete bewegliche Gegenstände wie Einbauküche oder Markise. Wie du das sauber im Vertrag abbildest, erklären wir ausführlicher unter Grunderwerbsteuer sparen: fünf legale Ansatzpunkte.

Checkliste vor dem Notartermin

• Aktuellen Steuersatz des Bundeslandes beim Notar oder Finanzministerium bestätigen lassen
• Prüfen, ob im Kaufpreis Inventar enthalten ist, das separat ausgewiesen werden kann
• Übernommene Lasten und Rechte im Vertragsentwurf identifizieren
• Fälligkeit und Zahlungsfrist im Steuerbescheid notieren, um die Unbedenklichkeitsbescheinigung nicht zu verzögern
• Bei Objekten in mehreren Bundesländern zur Auswahl: Steuerlast in den Renditevergleich einrechnen
• Bescheid nach Erhalt mit dem Kaufvertrag abgleichen, siehe dazu Grunderwerbsteuerbescheid prüfen

Fazit

Die Grunderwerbsteuer ist keine kleine Nebenkostenposition, sondern bei den meisten Käufen der größte einzelne Kaufnebenkostenblock. Weil die Länder die Sätze selbst festlegen und diese sich ändern können, solltest du den aktuellen Wert immer kurz vor dem Notartermin verifizieren, nicht anhand alter Übersichten. Wer zusätzlich die Bemessungsgrundlage sauber gestaltet, spart oft mehrere Tausend Euro, ohne irgendein Risiko einzugehen. Eine Gesamtübersicht aller Kaufnebenkosten findest du unter Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf.

Allgemeine Information, keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Wenn du ein konkretes Objekt vor dir hast und wissen willst, wie sich Steuersatz und Bemessungsgrundlage in deinem Fall auswirken, Beratungstermin buchen.

Warum die Länder so unterschiedlich handeln

Die Grunderwerbsteuer ist für die Bundesländer eine der wenigen Steuern, an deren Satz sie selbst drehen können, und sie ist gleichzeitig eine verlässliche Einnahmequelle, weil Immobilientransaktionen unabhängig von der Konjunktur laufend stattfinden. Bundesländer mit angespannten Haushalten haben die Sätze seit 2006 tendenziell stärker angehoben als wirtschaftsstarke Länder. Bayern hält seit Einführung der Länderkompetenz konstant an 3,5 Prozent fest und wirbt damit auch aktiv um Zuzug. Das zeigt: Der Steuersatz ist auch ein wohnungspolitisches Instrument, das Käufer bei der Standortwahl durchaus einpreisen dürfen.

Für dich als Käufer heißt das praktisch: Bei einer Entscheidung zwischen zwei ähnlich attraktiven Standorten, etwa beim Grenzgebiet zwischen zwei Bundesländern, kann der Steuersatz den Ausschlag geben. Das gilt besonders bei Kapitalanlagen, bei denen die Rendite auf den eingesetzten Kapitalbetrag inklusive Kaufnebenkosten berechnet wird – hier zählt jeder Prozentpunkt Grunderwerbsteuer unmittelbar gegen die Nettorendite.

Sonderfall Ersterwerb selbstgenutzten Wohneigentums

In der politischen Diskussion tauchen immer wieder Vorschläge für Freibeträge beim erstmaligen Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums auf. Bundesweit einheitlich gibt es einen solchen Freibetrag aktuell nicht; einzelne Länder haben eigene Modelle diskutiert oder zeitlich befristet eingeführt. Verlass dich hier nicht auf Hörensagen, sondern prüfe vor dem Notartermin konkret beim zuständigen Landesfinanzministerium, ob für dein Bundesland eine Sonderregelung gilt. Allgemeine politische Absichtserklärungen zur Senkung der Steuer sind rechtlich ohne Wert, solange sie nicht als Gesetz verabschiedet sind.

Typische Fehler bei der Einschätzung der Steuerlast

Ein häufiger Fehler in der Finanzierungsplanung: Käufer kalkulieren die Grunderwerbsteuer mit dem Satz des Wohnorts, nicht mit dem Satz des Lageorts der Immobilie. Maßgeblich ist ausschließlich das Bundesland, in dem das Grundstück liegt, unabhängig davon, wo Käufer oder Verkäufer wohnen oder wo der Notarvertrag unterschrieben wird. Ein zweiter Fehler: Die Steuer wird oft erst bei der Finanzierungsanfrage bei der Bank berücksichtigt, obwohl Banken sie in der Regel nicht mitfinanzieren. Plane sie deshalb von Anfang an als Eigenkapitalbestandteil ein, zusätzlich zu Notar- und Grundbuchkosten sowie einer eventuellen Maklerprovision.