Auslandsimmobilien: welche Erwerbsteuern in Dubai, Nordzypern und der Türkei anfallen

Wer eine Wohnung in Dubai, ein Haus in Nordzypern oder eine Ferienimmobilie in der Türkei kauft, denkt oft zuerst an deutsche Steuerregeln – und übersieht dabei, dass die deutsche Grunderwerbsteuer hier gar nicht greift. Stattdessen gelten die Erwerbsabgaben des jeweiligen Landes, und die unterscheiden sich in Höhe und Systematik teils erheblich von dem, was du aus Deutschland kennst.

Das klingt zunächst entlastend, ist es in der Praxis aber nur bedingt: Registrierungsgebühren, Notarkosten und lokale Steuern können in der Summe genauso hoch oder höher ausfallen als die deutsche Grunderwerbsteuer. Wer das vor dem Kauf nicht kalkuliert, erlebt beim Notartermin vor Ort eine böse Überraschung.

Warum die deutsche Grunderwerbsteuer hier nicht greift

Das Grunderwerbsteuergesetz erfasst nach § 1 GrEStG ausschließlich Erwerbsvorgänge, die sich auf im Inland belegene Grundstücke beziehen. Liegt das Grundstück im Ausland, fehlt der Anknüpfungspunkt vollständig – unabhängig davon, ob Käufer oder Verkäufer in Deutschland ansässig sind oder ob der Kaufpreis über ein deutsches Konto abgewickelt wird. Es entsteht also keine deutsche Grunderwerbsteuer, dafür aber die jeweilige lokale Abgabe.

Wichtig: Das bedeutet nicht automatisch Steuerfreiheit in Deutschland insgesamt. Mieteinnahmen aus der Auslandsimmobilie und ein späterer Verkaufsgewinn können in Deutschland steuerpflichtig sein, je nach Doppelbesteuerungsabkommen mit dem betreffenden Land. Dazu findest du mehr unter Ausländische Immobilie in der Steuererklärung.

Dubai (Vereinigte Arabische Emirate)

Beim Eigentumsübergang erhebt das Dubai Land Department eine Gebühr, die üblicherweise bei 4 Prozent des Kaufpreises liegt, meist hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, wobei sich in der Praxis oft eine vollständige Käuferübernahme durchsetzt. Hinzu kommen eine Registrierungsgebühr, oft eine feste Grundgebühr plus prozentualer Anteil, sowie die Maklerprovision, üblicherweise rund 2 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer. In Summe solltest du mit 6 bis 8 Prozent Nebenkosten kalkulieren.

Nordzypern

Hier ist die Struktur mehrstufig: Es fällt eine Stempelsteuer auf den Kaufvertrag an, außerdem eine Grundbuchübertragungsgebühr (Title Deed Transfer Fee), die beim Ersterwerb reduziert sein kann. Für Ausländer kommt zusätzlich eine Genehmigungsgebühr für den sogenannten Purchase Permit hinzu, da der Erwerb durch Nicht-Zyprer genehmigungspflichtig ist. Die Bearbeitungszeit dieser Genehmigung kann sich über Monate hinziehen, was du bei der Zahlungsplanung berücksichtigen solltest. Mehr zu steuerlichen Aspekten eines Wohnsitzes dort liest du unter Nordzypern: Wohnsitz und Steuern.

Türkei

Die türkische Grunderwerbsteuer (Tapu Harcı) beträgt üblicherweise 4 Prozent des im Grundbuch (Tapu) eingetragenen Werts, in der Praxis meist hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt vereinbart. Der eingetragene Wert weicht in der Praxis häufig vom tatsächlichen Kaufpreis ab, was Behörden zunehmend stärker kontrollieren. Für ausländische Käufer kommt eine Übersetzungs- und Beglaubigungspflicht für Dokumente hinzu, außerdem ist bei bestimmten Regionen und Objektgrößen eine militärische Unbedenklichkeitsprüfung vorgeschrieben.

Rechenbeispiel: gleiche Investitionssumme, drei Länder

Angenommen, du investierst jeweils 300.000 Euro:

In Dubai: rund 4 % Übertragungsgebühr (12.000 €) plus rund 2 % Maklerprovision zzgl. Steuer (etwa 7.200 €) plus Registrierung – in Summe realistisch etwa 20.000 bis 24.000 Euro Nebenkosten.

In Nordzypern: Stempelsteuer und Übertragungsgebühr zusammen liegen häufig bei rund 3 bis 6 Prozent, je nach Ersterwerbsstatus, dazu die Genehmigungsgebühr – realistisch 12.000 bis 20.000 Euro.

In der Türkei: 4 Prozent Tapu Harcı auf den eingetragenen Wert, also rund 12.000 Euro, zuzüglich Notar- und Übersetzungskosten von wenigen Tausend Euro.

Zum Vergleich: Die gleiche Summe in Deutschland investiert würde je nach Bundesland zwischen 10.500 Euro (Bayern, 3,5 %) und 19.500 Euro (NRW, 6,5 %) an Grunderwerbsteuer allein auslösen, siehe dazu Grunderwerbsteuer 2026 nach Bundesland.

Praxisfallen bei Auslandsimmobilien

• Der im Kaufvertrag angegebene Wert weicht vom Grundbuchwert ab – das kann in Deutschland bei der späteren Erbschaftsteuer- oder Schenkungsteuerbewertung zu Rückfragen führen
• Genehmigungsverfahren für Ausländer dauern länger als der Verkäufer verspricht
• Finanzierung über deutsche Banken ist für Auslandsimmobilien meist nicht oder nur eingeschränkt möglich
• Mieteinnahmen aus dem Ausland musst du in der Regel trotzdem in der deutschen Steuererklärung angeben, auch wenn im Ausland bereits Steuer gezahlt wurde
• Ein späterer Verkauf kann in beiden Ländern unterschiedliche Fristen für eine Steuerbefreiung kennen als die deutsche Zehnjahresfrist

Checkliste vor dem Auslandskauf

• Lokale Erwerbsteuer und -gebühren beim Notar oder Anwalt vor Ort schriftlich bestätigen lassen
• Prüfen, ob eine Genehmigungspflicht für ausländische Käufer besteht und wie lange sie dauert
• Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und dem Zielland auf Immobilieneinkünfte prüfen
• Finanzierung unabhängig von deutschen Banken klären
• Steuerliche Meldepflichten in Deutschland für Auslandsvermögen beachten, siehe Meldepflicht für Auslandskonten

Fazit

Die deutsche Grunderwerbsteuer entfällt bei Auslandsimmobilien vollständig, dafür treten lokale Abgaben an ihre Stelle, die in der Gesamtbelastung oft ähnlich hoch ausfallen. Wer im Ausland kauft, sollte die Erwerbsnebenkosten genauso sorgfältig kalkulieren wie in Deutschland – nur eben mit den Regeln des jeweiligen Landes, nicht mit deutschen Faustformeln.

Allgemeine Information, keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Für die steuerliche Einordnung deines konkreten Auslandsvorhabens Beratungstermin buchen.

Wie sich Steuerpflichten in Deutschland trotzdem einschleichen

Auch ohne deutsche Grunderwerbsteuer bleibst du gegenüber dem deutschen Fiskus meldepflichtig, sobald du in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig bist. Vermietest du die Immobilie in Dubai, Nordzypern oder der Türkei, gehören die Nettomieteinnahmen grundsätzlich in deine deutsche Steuererklärung, auch wenn im Ausland selbst wenig oder keine Steuer anfällt. Das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen – sofern eines existiert – regelt, ob Deutschland die Freistellungsmethode mit Progressionsvorbehalt anwendet oder die Anrechnungsmethode. Mit der Türkei besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen, mit den Vereinigten Arabischen Emiraten ebenfalls, mit dem nicht anerkannten Nordzypern gibt es dagegen keine eigenständige völkerrechtliche Regelung, hier wird häufig auf zypriotisches Recht insgesamt abgestellt, was in der Praxis komplizierte Einzelfragen aufwirft.

Bankfinanzierung und Kapitaltransfer

Ein oft unterschätzter Punkt: Wenn du größere Summen ins Ausland überweist, um dort eine Immobilie zu bezahlen, erwarten deutsche Banken im Rahmen der Geldwäscheprävention eine Herkunftsnachweis-Dokumentation. Halte Kontoauszüge, Verkaufsbelege oder Einkommensnachweise bereit, sonst verzögert sich die Überweisung genau dann, wenn der Verkäufer vor Ort auf Zahlung wartet. Plane hierfür ausreichend Vorlauf ein, insbesondere bei Ländern außerhalb der EU, wo Korrespondenzbanken zusätzliche Prüfungen vornehmen.

Erbschaft- und Schenkungsteuer bei Auslandsimmobilien

Vergisst du die Auslandsimmobilie im Nachlass nicht zu erwähnen, wird sie in Deutschland grundsätzlich in die Erbschaftsteuer einbezogen, wenn der Erblasser oder Erbe im Inland unbeschränkt steuerpflichtig war. Eine im Ausland gezahlte, vergleichbare Erbschaftsteuer wird häufig angerechnet, das ist aber je nach Land unterschiedlich geregelt und sollte rechtzeitig, am besten schon bei der Kaufentscheidung, mitgedacht werden.