Ausländische Immobilie in der Steuererklärung: die vier Fehler

Du hast eine Ferienwohnung in Spanien geerbt, ein Apartment in Österreich gekauft oder ein Haus in Kroatien vermietet – und jetzt sitzt du vor der deutschen Steuererklärung und weißt nicht, wo das reinkommt. Genau an dieser Stelle passieren die meisten Fehler, weil ausländische Immobilien nach anderen Regeln behandelt werden als deutsche.

Die gute Nachricht zuerst: Du musst in der Regel nicht doppelt Steuern zahlen. Die schlechte Nachricht: Du musst trotzdem alles angeben, auch wenn im Ausland schon Steuer abgeführt wurde. Wer das unterlässt, riskiert eine Steuerhinterziehung – nicht weil er betrügen wollte, sondern weil er die Systematik nicht kannte.

Der Grundsatz: Welteinkommen und Progressionsvorbehalt

Als unbeschränkt Steuerpflichtiger in Deutschland unterliegst du mit deinem gesamten Welteinkommen der deutschen Steuer, § 1 Einkommensteuergesetz. Das gilt auch für Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne aus dem Ausland. Ob Deutschland das Einkommen am Ende tatsächlich besteuert oder nur für die Steuersatzberechnung heranzieht, hängt vom jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) ab.

Freistellung mit Progressionsvorbehalt

Bei den meisten europäischen Ländern – etwa Spanien, Frankreich, Italien – gilt für Vermietungseinkünfte aus unbeweglichem Vermögen die Freistellungsmethode. Das Einkommen wird in Deutschland nicht noch einmal besteuert, erhöht aber über den Progressionsvorbehalt (§ 32b EStG) deinen persönlichen Steuersatz auf das übrige deutsche Einkommen. Du trägst die ausländischen Mieteinkünfte in der Anlage AUS ein, nicht einfach in der Anlage V.

Anrechnungsmethode

Bei manchen Staaten wird stattdessen die im Ausland gezahlte Steuer auf die deutsche Steuer angerechnet (§ 34c EStG bzw. DBA-Anrechnungsartikel). Dann zahlst du effektiv den höheren der beiden Steuersätze, nie beide addiert.

Die vier häufigsten Fehler

Fehler 1: Der Umrechnungskurs

Mieteinnahmen in Fremdwährung musst du zum Umrechnungskurs des jeweiligen Zeitpunkts oder – vereinfachend zulässig – zum Jahresdurchschnittskurs der Bundesbank umrechnen. Wer einfach den Kurs vom Abgabetag nimmt, rechnet meist falsch und riskiert eine Korrektur durch das Finanzamt.

Fehler 2: Werbungskosten falsch oder gar nicht angesetzt

Renovierung, Grundsteuer im Ausland, Verwaltungskosten, Fahrtkosten zur Immobilie, Abschreibung (AfA) auf das Gebäude – all das mindert die anzurechnenden bzw. dem Progressionsvorbehalt unterliegenden Einkünfte genauso wie bei einer deutschen Immobilie. Viele vergessen die AfA komplett, weil sie „ja sowieso keine deutsche Steuer zahlen". Das ist falsch: Der Progressionsvorbehalt wird von den Netto-, nicht den Bruttoeinkünften berechnet.

Fehler 3: Die Spekulationsfrist wird ignoriert

Verkaufst du eine ausländische Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung (§ 23 EStG), ist der Gewinn in Deutschland grundsätzlich steuerpflichtig, sofern kein durchgehender Eigennutzungszeitraum vorliegt (Eigennutzung im Verkaufsjahr plus die zwei Vorjahre reicht für die Ausnahme). Diese Frist gilt unabhängig davon, ob im Belegenheitsstaat eine eigene, kürzere oder längere Frist existiert.

Fehler 4: Keine Angabe, „weil im Ausland schon versteuert"

Das Finanzamt bekommt über den automatischen Informationsaustausch zunehmend Kenntnis von Auslandsimmobilien, spätestens beim Erbfall oder Grundbucheintrag. Nicht angegebene, aber im DBA-Land ordnungsgemäß versteuerte Einkünfte sind trotzdem meldepflichtig – der Progressionsvorbehalt entsteht sonst gar nicht erst und du zahlst im schlimmsten Fall zu wenig deutsche Steuer auf dein übriges Einkommen, was als Steuerverkürzung gilt.

Rechenbeispiel

Du erzielst 8.000 € Mieteinnahmen aus einer Wohnung in Palma de Mallorca, Werbungskosten (AfA, Verwaltung, Zinsen) betragen 3.000 €. Dein deutsches zu versteuerndes Einkommen aus Gehalt liegt bei 55.000 €.

• Ausländischer Überschuss: 8.000 € − 3.000 € = 5.000 €
• Dieser Betrag wird zu den 55.000 € addiert, um den Steuersatz zu ermitteln: Steuersatz wird auf Basis von 60.000 € berechnet
• Dieser höhere Steuersatz wird dann auf die tatsächlichen 55.000 € angewendet

Effekt: Du zahlst keine deutsche Steuer auf die 5.000 € selbst, aber dein gesamtes deutsches Einkommen wird mit einem leicht höheren Satz besteuert. Je nach Progressionsstufe sind das schnell mehrere hundert Euro Mehrbelastung.

Checkliste für deine Steuererklärung

• Anlage AUS ausgefüllt und dem jeweiligen Land zugeordnet
• Umrechnungskurs dokumentiert (Bundesbank-Jahresdurchschnitt oder tagesgenau)
• Werbungskosten vollständig erfasst, inklusive AfA
• Prüfung, ob Freistellungs- oder Anrechnungsmethode nach DBA gilt
• Bei Verkauf: Zehnjahresfrist und Eigennutzungsausnahme geprüft
• Nachweis der im Ausland gezahlten Steuer für eine mögliche Anrechnung aufbewahrt
• Bei Erbfall zusätzlich Meldepflichten nach Erbschaftsteuerrecht beachten

Fazit

Ausländische Immobilien sind kein steuerfreier Nebenschauplatz, sondern Teil deiner deutschen Steuererklärung – nur mit einer zusätzlichen Anlage und einem anderen Rechenweg. Wer die Systematik aus Freistellung, Progressionsvorbehalt und Zehnjahresfrist kennt, vermeidet Nachzahlungen und unnötigen Ärger mit dem Finanzamt. Mehr zur Ansässigkeit und zur Aufteilung des Besteuerungsrechts liest du in unserem Beitrag zu den Grundlagen des Doppelbesteuerungsabkommens. Wer aus Deutschland weggezogen ist und weiterhin deutsche Immobilien hält, findet passende Hinweise im Artikel zur Rückkehr nach Deutschland.

Allgemeine Information, keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Wenn du deinen konkreten Fall mit Auslandsimmobilie klären willst, buch dir einen Beratungstermin.

Sonderfall Erbschaft und Schenkung

Erbst du eine Immobilie im Ausland, wird diese zusätzlich zur Einkommensteuer bei der Erbschaftsteuer relevant. Deutschland besteuert bei unbeschränkter Steuerpflicht des Erblassers oder Erben grundsätzlich den Weltnachlass, unabhängig davon, wo die Immobilie liegt. Eine im Ausland gezahlte Erbschaftsteuer kann unter bestimmten Voraussetzungen auf die deutsche Erbschaftsteuer angerechnet werden, § 21 ErbStG. Die Freibeträge (zum Beispiel 400.000 € für Kinder) gelten unabhängig von der Belegenheit der Immobilie. Details dazu findest du im Beitrag zu Erbschaft und Schenkung mit Auslandsbezug.

Was du bei mehreren Immobilien beachten solltest

Hast du Immobilien in mehreren Ländern, musst du für jedes Land separat prüfen, welches DBA greift und welche Methode – Freistellung oder Anrechnung – anzuwenden ist. Das ist keine reine Formalie: Manche DBA unterscheiden zwischen privater Vermietung und gewerblicher Nutzung, andere zwischen kurzfristiger Ferienvermietung und langfristiger Vermietung. Wer eine Ferienimmobilie über eine Plattform häufig kurzfristig vermietet, kann in eine gewerbliche Einordnung rutschen, mit Folgen für Gewerbesteuer und unter Umständen sogar für eine Betriebsstätte im Ausland. Mehr dazu im Artikel zur Betriebsstätte im Ausland.

Ein Steuerberater, der beide Länder kennt, ist bei mehreren Objekten fast immer günstiger als der Aufwand, den eine falsche Erklärung im Nachhinein verursacht. Plane die Belege für Umrechnungskurs, Werbungskosten und ausländische Steuerbescheide von Anfang an strukturiert, dann ist die jährliche Erklärung reine Routine.