Denkmalimmobilie in der GmbH: lohnt sich das?

Die erhöhten Absetzungen nach §§ 7h und 7i EStG stehen nicht nur Privatpersonen zu, sondern auch Kapitalgesellschaften. Die eigentliche Frage lautet deshalb nicht, ob eine GmbH eine Denkmal-Immobilie halten darf, sondern wo die Abschreibung mehr Wirkung entfaltet.

Viele Investoren gründen eine Immobilien-GmbH aus Gewohnheit oder wegen der Haftungsbeschränkung, ohne den steuerlichen Unterschied bei der Denkmal-AfA durchzurechnen. Der liegt zum Teil bei mehreren tausend Euro pro Jahr.

Warum der Steuersatz den Unterschied macht

Begünstigte Sanierungskosten werden über zwölf Jahre abgeschrieben, 9 Prozent in den ersten acht Jahren, 7 Prozent in den folgenden vier. Diese Abschreibung senkt in beiden Fällen das zu versteuernde Einkommen – aber mit unterschiedlicher Wirkung.

Im Privatvermögen mindert die Abschreibung Einkünfte, die mit dem persönlichen Grenzsteuersatz von bis zu 45 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag besteuert würden. In der GmbH wirkt dieselbe Abschreibung nur gegen Körperschaftsteuer von 15 Prozent zuzüglich Soli und Gewerbesteuer, zusammen rund 30 Prozent, je nach Hebesatz der Gemeinde.

Beispiel: 250.000 Euro Sanierungskosten, 9 Prozent Abschreibung ergeben 22.500 Euro pro Jahr in den ersten acht Jahren. Bei 45 Prozent Grenzsteuersatz privat entspricht das rund 10.125 Euro Steuerersparnis jährlich. In der GmbH mit rund 30 Prozent Gesamtbelastung sind es nur etwa 6.750 Euro. Wer privat einen hohen Grenzsteuersatz hat, holt aus derselben Abschreibung also gut 3.375 Euro pro Jahr mehr heraus als über eine Kapitalgesellschaft.

Wann die GmbH trotzdem die bessere Wahl ist

• Das Objekt soll dauerhaft im Bestand bleiben, Gewinne werden reinvestiert statt entnommen.
• Es gibt mehrere Gesellschafter oder eine geplante Nachfolge, die über Anteile organisiert werden soll.
• Die finanzierende Bank bündelt das Objekt mit anderen Immobilien im Gesellschaftsverbund.
• Gewerbliche Nebentätigkeiten, etwa Facility-Management für eigene Objekte, sollen mit abgebildet werden.

In diesen Konstellationen überwiegen oft die strukturellen Vorteile der GmbH den reinen Steuersatzeffekt.

Gewerbesteuer bei der GmbH

Für die reine Vermietungstätigkeit kann die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG greifen und die Gewerbesteuer im Ergebnis auf null bringen. Voraussetzung ist, dass die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und keine schädlichen Nebengeschäfte betreibt. Schon eine einzige schädliche Tätigkeit, etwa der Verkauf von Strom aus einer Photovoltaikanlage über den erlaubten Rahmen hinaus, kostet die Kürzung für das gesamte Jahr – nicht nur anteilig.

Der Verkauf ist der größte Unterschied

In der GmbH ist ein Verkauf immer steuerpflichtig, die private Zehnjahresfrist des § 23 EStG existiert dort nicht. Bei Denkmalobjekten mit hoher Wertsteigerung, die über Jahrzehnte gehalten werden könnten, ist das der entscheidende Nachteil der Kapitalgesellschaft. Eine Alternative ist der Verkauf der GmbH-Anteile statt des Objekts selbst, wobei hier ebenfalls Körperschaftsteuer beim Verkäufer anfällt, wenn es sich um eine Kapitalgesellschaft als Gesellschafter handelt. Details dazu findest du im Beitrag Anteile an der Immobilien-GmbH verkaufen.

Checkliste zur Entscheidung

• Grenzsteuersatz privat mit der voraussichtlichen GmbH-Gesamtbelastung vergleichen
• Haltedauer realistisch einschätzen: kurz- bis mittelfristiger Verkauf spricht gegen die GmbH
• Prüfen, ob die erweiterte Kürzung sauber eingehalten werden kann
• Nachfolgeplanung und Anzahl der Gesellschafter berücksichtigen
• Bescheinigung der Denkmalbehörde unabhängig von der Rechtsform sichern
• Finanzierungsstruktur mit der Bank abstimmen, bevor die Rechtsform feststeht

Fazit

Die Denkmal-AfA funktioniert in der GmbH genauso wie privat, entfaltet aber wegen des niedrigeren Steuersatzes meist eine geringere unmittelbare Wirkung. Wer hohe private Einkünfte hat und das Objekt langfristig behalten will, fährt steuerlich oft besser im Privatvermögen. Für Bestandshalter mit mehreren Objekten und geplanter Nachfolge kann die GmbH trotzdem die richtige Struktur sein. Ohne die behördliche Bescheinigung funktioniert in beiden Fällen gar nichts – mehr dazu im Beitrag Denkmalschutz-AfA – Voraussetzungen und Bescheinigung.

Allgemeine Information, keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Lass deine Struktur vor dem Kauf durchrechnen: Beratungstermin buchen.