Denkmal selbst nutzen: Steuervorteil nach § 10f EStG

Die Denkmalförderung ist kein reines Kapitalanleger-Thema. Wer ein Baudenkmal selbst bewohnt, kann über § 10f EStG ebenfalls erheblich Steuern sparen – nur wissen das viele Eigentümer nicht, weil in den meisten Ratgebern nur die Vermietungsvariante vorkommt.

Die Regeln unterscheiden sich deutlich von der Vermietungs-AfA, und wer sie nicht kennt, verschenkt entweder Steuervorteil oder verstößt gegen Formvorschriften, die sich später nicht mehr heilen lassen.

Wie viel du abziehen kannst

Abziehbar sind 9 Prozent der begünstigten Herstellungskosten über zehn Jahre, insgesamt also 90 Prozent der Kosten – als Sonderausgaben, nicht als Werbungskosten wie bei vermieteten Objekten. Auch Erhaltungsaufwand an Baudenkmälern zählt dazu, sofern er mit der Behörde abgestimmt und bescheinigt ist.

Beispiel: Bei 200.000 Euro begünstigten Sanierungskosten ergeben sich 18.000 Euro Abzug pro Jahr über zehn Jahre. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent bedeutet das rund 7.560 Euro Steuerersparnis jährlich, über die volle Laufzeit also etwa 75.600 Euro. Das ist ein Betrag, der bei vielen Sanierungsprojekten die Finanzierung spürbar entlastet.

Voraussetzungen im Einzelnen

• Das Gebäude ist ein Baudenkmal oder liegt in einem Sanierungsgebiet beziehungsweise städtebaulichen Entwicklungsbereich, § 10f in Verbindung mit §§ 7h, 7i EStG.
• Abstimmung mit der Denkmalbehörde erfolgt vor Beginn der Baumaßnahmen, nicht danach.
• Nach Abschluss der Arbeiten wird die Bescheinigung der Behörde beantragt und dem Finanzamt vorgelegt.
• Das Objekt wird im jeweiligen Jahr zu eigenen Wohnzwecken genutzt, die Kosten dürfen nicht bereits als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abgezogen worden sein.
• Die Förderung gilt für ein Objekt pro Person, bei zusammen veranlagten Ehegatten für zwei Objekte.

Typische Fallstricke

• Wird die Selbstnutzung in einem Jahr unterbrochen, zum Beispiel wegen längerer Vermietung oder Leerstand, entfällt der Abzug für diese Jahre ersatzlos. Eine Nachholung in späteren Jahren ist nicht möglich.
• Ein späterer Wechsel zur Vermietung führt für die verbleibenden Jahre in die Systematik des § 7i EStG. Der Umstieg ist grundsätzlich möglich, aber erklärungsbedürftig und sollte vorher mit dem Finanzamt oder Steuerberater abgestimmt werden.
• Nicht ausgenutzte Jahresbeträge verfallen. Bei niedrigem zu versteuerndem Einkommen, etwa wegen Verlusten oder Sonderausgaben in anderen Bereichen, verpufft die Förderung teilweise, weil der Abzug ins Leere läuft.
• § 10f EStG schließt Handwerkerleistungen nach § 35a EStG für dieselben Kosten aus. Bei kleineren Maßnahmen lohnt sich ein Vergleich, welche Variante im konkreten Fall günstiger ist.
• Fördermittel und Zuschüsse, etwa von der KfW oder Landesdenkmalämtern, mindern die begünstigten Kosten und damit die Bemessungsgrundlage für den Sonderausgabenabzug.

Was beim späteren Verkauf gilt

Selbstgenutzte Immobilien sind beim Verkauf nach § 23 EStG begünstigt: Durchgehende Eigennutzung oder Nutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren führt zur Steuerfreiheit des Veräußerungsgewinns, unabhängig von der sonst geltenden Zehnjahresfrist. Die in Anspruch genommenen Sonderausgaben nach § 10f EStG erhöhen den Veräußerungsgewinn dabei nicht, da es sich systematisch nicht um eine Abschreibung im engeren Sinn handelt, die bei Vermietungsobjekten den Gewinn erhöht.

Checkliste vor der Sanierung

• Denkmaleigenschaft und Zuständigkeit der Behörde klären
• Abstimmung der Maßnahmen schriftlich einholen, bevor gebaut wird
• Kostenaufstellung nach begünstigten und nicht begünstigten Positionen trennen
• Nutzung zu eigenen Wohnzwecken für die gesamte Dauer realistisch planen
• Parallelförderungen prüfen und mit dem Sonderausgabenabzug abgleichen
• Bescheinigung nach Fertigstellung rechtzeitig beantragen

Fazit

§ 10f EStG ist eine der wenigen Förderungen, die selbstnutzenden Eigentümern eines Baudenkmals einen echten Steuervorteil verschafft – vorausgesetzt, die Reihenfolge stimmt und die Selbstnutzung bleibt über die gesamte Laufzeit bestehen. Wer die Formalitäten vor Baubeginn klärt, sichert sich einen Abzug, der sich über zehn Jahre spürbar auf die Steuerlast auswirkt. Ergänzend lohnt ein Blick auf die Voraussetzungen für die Denkmalschutz-AfA und auf die Kaufpreisaufteilung bei Denkmal-Immobilien.

Allgemeine Information, keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Lass deine geplante Sanierung vorab prüfen: Beratungstermin buchen.