Denkmalobjekt kaufen: Kaufpreisaufteilung und Rendite richtig rechnen

Bei einer Denkmal-Immobilie entscheidet nicht der Kaufpreis über deinen Steuervorteil, sondern wie er aufgeteilt wird. Genau an dieser Stelle passieren die meisten Fehler – und genau hier schaut das Finanzamt am genauesten hin.

Viele Käufer unterschreiben den Kaufvertrag, ohne sich mit der Aufteilung zu beschäftigen, und wundern sich später, warum die Abschreibung niedriger ausfällt als im Verkaufsprospekt versprochen. Wer die Systematik kennt, kann schon beim Kauf gegensteuern.

Die drei Bestandteile des Kaufpreises

Jeder Kaufpreis einer Denkmal-Immobilie zerfällt steuerlich in drei Teile, die völlig unterschiedlich behandelt werden:

• Grund und Boden: nicht abschreibbar, unabhängig von der Nutzung.
• Altbausubstanz: lineare Abschreibung nach § 7 Absatz 4 EStG, bei Gebäuden mit Baujahr vor 1925 mit 2,5 Prozent jährlich, bei jüngeren Altbauten mit 2 Prozent.
• Sanierungs- und Modernisierungskosten: erhöhte Absetzung nach § 7i EStG, bei Vermietung 9 Prozent in den ersten acht Jahren und 7 Prozent in den folgenden vier Jahren – zusammen 100 Prozent in zwölf Jahren.

Je höher der bescheinigungsfähige Sanierungsanteil im Verhältnis zum Gesamtkaufpreis, desto stärker die steuerliche Wirkung. Diese Logik kennen auch Verkäufer und Vertriebe – deshalb werden Sanierungsanteile in Verkaufsunterlagen gerne optimistisch dargestellt.

Beispielrechnung

Nehmen wir eine Eigentumswohnung in einem sanierten Baudenkmal, Kaufpreis 500.000 Euro, davon vertraglich 100.000 Euro Grundstücksanteil, 150.000 Euro Altbausubstanz und 250.000 Euro Sanierungskosten.

• Altbau: 2,5 Prozent von 150.000 Euro = 3.750 Euro Abschreibung jährlich
• Sanierung: 9 Prozent von 250.000 Euro = 22.500 Euro jährlich in den ersten acht Jahren

Zusammen ergibt das rund 26.250 Euro Abschreibung im Jahr. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 Prozent entspricht das etwa 11.000 Euro Steuerersparnis pro Jahr, zusätzlich zu Schuldzinsen und weiteren Werbungskosten aus der Vermietung. Über die ersten acht Jahre summiert sich allein die Steuerersparnis aus der Abschreibung auf rund 88.000 Euro.

Wichtig: Diese Zahlen gelten nur, wenn die Aufteilung im Kaufvertrag wirtschaftlich begründet ist und von der Denkmalbehörde bescheinigt wird. Eine willkürlich hohe Sanierungsquote wird vom Finanzamt korrigiert – dann fällt die Abschreibung nachträglich niedriger aus, oft erst nach Jahren, wenn du bereits mit den ursprünglichen Werten kalkuliert hast.

Worauf das Finanzamt achtet

Die Finanzverwaltung prüft bei Denkmal-Immobilien regelmäßig, ob die vertraglich vereinbarte Aufteilung realistisch ist. Kriterien sind unter anderem der Bodenrichtwert am Standort, der Zustand des Altbaus vor Sanierung und ob der ausgewiesene Sanierungsanteil zu den tatsächlich abgestimmten und bescheinigten Maßnahmen passt. Bei größeren Abweichungen zwischen Vertrag und Bescheinigung wird die Aufteilung angepasst, und zwar zu deinen Lasten.

Was du vor dem Kauf prüfen solltest

• Liegt eine denkmalrechtliche Abstimmung mit der Behörde vor, und wurde sie vor Beginn der Maßnahmen getroffen?
• Ist der ausgewiesene Sanierungsanteil plausibel oder auffällig hoch im Vergleich zu ähnlichen Objekten?
• Wie kalkulieren sich Miete, Mietausfallrisiko und laufende Instandhaltung – unabhängig vom Steuervorteil?
• Wie hoch ist der Quadratmeterpreis im Vergleich zu Neubau und normalem Bestand am selben Standort?
• Wie ist die Vermietbarkeit in 15 Jahren zu bewerten, wenn der Steuervorteil ausgelaufen ist?
• Wer haftet vertraglich für Bauzeit, Fertigstellung und eine eventuell zugesagte Mietgarantie?
• Liegt bereits eine Bescheinigung vor oder wird sie erst nach Fertigstellung beantragt?

Der wichtigste Grundsatz

Die Steuer rettet keine schlechte Immobilie. Denkmalobjekte werden häufig mit attraktiven Steuervorteilen beworben, die einen überhöhten Kaufpreis kaschieren. Rechne das Objekt deshalb zuerst ohne jeden Steuervorteil durch: Miete minus Bewirtschaftungskosten minus Zinsen. Bleibt diese Rechnung tragfähig, wird die Abschreibung zum echten zusätzlichen Gewinn und nicht zum Ausgleich für eine zu teuer eingekaufte Immobilie.

Fazit

Die Kaufpreisaufteilung ist bei Denkmal-Immobilien keine Formsache, sondern der Hebel, der über die tatsächliche Steuerwirkung entscheidet. Prüfe die Aufteilung vor Vertragsunterschrift kritisch, verlange die denkmalrechtliche Abstimmung schriftlich und rechne das Objekt zusätzlich ohne Steuervorteil durch. Mehr zur AfA-Systematik findest du im Beitrag zu Voraussetzungen für die Denkmalschutz-AfA, Grundlagenwissen bietet unser Bereich Denkmal-AfA.

Allgemeine Information, keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Wenn du ein konkretes Objekt vor dir hast, lass die Aufteilung vor Unterschrift gegenrechnen: Beratungstermin buchen.