Besteuerung von Mieteinnahmen

Jeden Monat kommt die Miete aufs Konto, und irgendwann im Frühjahr stellt sich die Frage, wie viel davon eigentlich dem Finanzamt gehört. Viele Eigentümer versteuern die Mieteinnahmen brutto, ohne die vollen Gestaltungsmöglichkeiten zu nutzen, die das Steuerrecht bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bietet.

Die gute Nachricht: Mieteinnahmen werden nicht mit dem vollen Betrag besteuert, sondern nur mit dem Überschuss nach Abzug aller Werbungskosten. Wer diesen Überschuss aktiv klein rechnet, statt ihn einfach hinzunehmen, spart über die Jahre erhebliche Summen.

Wie die Besteuerung grundsätzlich funktioniert

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören zu den Überschusseinkünften nach § 21 EStG. Du ermittelst sie, indem du von den Mieteinnahmen (einschließlich umgelegter Nebenkosten) sämtliche Werbungskosten abziehst. Der verbleibende Überschuss wird deinem übrigen Einkommen zugerechnet und mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert, der bis zu 42 % (Spitzensteuersatz) oder bei sehr hohen Einkommen 45 % (Reichensteuer) betragen kann.

Die wichtigsten Werbungskosten

Dazu zählen die Abschreibung des Gebäudes, Schuldzinsen für die Finanzierung, Instandhaltungskosten, Hausverwaltung, Grundsteuer, Versicherungen, Fahrtkosten zur Immobilie, Kontoführungsgebühren für das Mietkonto und Kosten für die Steuererklärung selbst, soweit sie auf die Vermietung entfallen. Nicht abziehbar ist die Tilgung von Darlehen, denn sie ist Vermögensbildung, keine Ausgabe – ein Punkt, den viele Vermieter falsch einschätzen, weil sie ihre monatliche Kreditrate komplett als Kostenposten verstehen.

Verlustverrechnung nutzen

Übersteigen die Werbungskosten die Einnahmen, entsteht ein Verlust, der mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden kann, etwa mit deinem Gehalt aus nichtselbständiger Arbeit. Das ist besonders in den ersten Jahren nach dem Kauf relevant, wenn hohe Finanzierungszinsen und eventuell größere Instandhaltungskosten anfallen. Wichtig ist dabei die Überschussprognose: Über die gesamte voraussichtliche Nutzungsdauer musst du grundsätzlich einen Totalüberschuss erzielen können, sonst unterstellt das Finanzamt Liebhaberei und erkennt die Verluste nicht an.

Beispielrechnung

Du erzielst Mieteinnahmen von 14.400 € im Jahr. Werbungskosten: AfA 4.800 €, Schuldzinsen 5.200 €, Hausverwaltung 720 €, Instandhaltungsrücklage anteilig 600 €, Grundsteuer 480 €, Versicherung 240 €. Summe der Werbungskosten: 12.040 €. Der Überschuss beträgt 2.360 €. Bei einem Grenzsteuersatz von 35 % zahlst du darauf 826 € Einkommensteuer – deutlich weniger, als wenn du fälschlich die volle Miete als Bemessungsgrundlage nehmen würdest.

Vermietung unter dem Marktniveau

Vermietest du an Angehörige oder Bekannte günstiger als üblich, prüft das Finanzamt, ob die vereinbarte Miete mindestens 50 % der ortsüblichen Marktmiete erreicht. Liegt sie darunter, werden die Werbungskosten nur anteilig anerkannt. Zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Miete verlangt das Finanzamt eine Überschussprognose, um den vollen Werbungskostenabzug zu erhalten. Diese Regelung wird bei Vermietung an Familienmitglieder häufig übersehen und führt dann rückwirkend zu Steuernachzahlungen.

Vorauszahlungen und Nebenkosten

Umlagefähige Nebenkosten, die du vom Mieter erhältst, sind gleichzeitig Einnahme und, wenn du sie an Versorger und Dienstleister weiterzahlst, Werbungskosten. Unter dem Strich sind sie steuerlich neutral, müssen aber trotzdem korrekt in der Anlage V erfasst werden. Fehler entstehen häufig, wenn Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung gar nicht als Einnahme verbuchen, weil sie „ja nur durchgereicht" wird – das ist steuerlich trotzdem falsch, solange die Beträge nicht exakt gegenläufig verbucht werden.

Gestaltungsspielräume, die oft übersehen werden

Ein Nutzungsdauergutachten kann bei älteren Gebäuden die AfA erhöhen. Größere Erhaltungsaufwendungen über 4.000 € kannst du nach § 82b EStDV wahlweise auf zwei bis fünf Jahre verteilen, wenn das für deine Steuerprogression günstiger ist. Und bei mehreren Eigentümern lohnt sich eine saubere Aufteilung der Einkünfte über eine Grundstücksgemeinschaft, wie im Artikel dazu beschrieben.

Checkliste für deine Steuererklärung

• Alle Werbungskosten vollständig sammeln, auch kleinere Positionen wie Kontoführung und Steuerberatungskosten
• Tilgungsanteil der Kreditrate korrekt herausrechnen, nur Zinsen sind abziehbar
• Bei Vermietung an Angehörige die 50-/66-Prozent-Grenzen zur ortsüblichen Miete prüfen
• Nebenkostenvorauszahlungen als Einnahme und Ausgabe erfassen
• Bei Verlusten die Überschussprognose im Blick behalten
• Größere Erhaltungsaufwendungen gegebenenfalls über mehrere Jahre verteilen

Fazit

Die Besteuerung von Mieteinnahmen ist kein starres System, sondern bietet an vielen Stellen Gestaltungsspielraum. Wer Werbungskosten vollständig erfasst, die Marktmieten-Grenzen bei Angehörigen beachtet und die Abschreibung optimal wählt, senkt seine Steuerlast dauerhaft. Alle absetzbaren Kostenarten im Detail findest du in Immobilie vermieten: was absetzbar ist, und zur optimalen Abschreibung liest du am besten Abschreibung von Immobilien.

Allgemeine Information, keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Für eine individuelle Optimierung deiner Vermietungseinkünfte Beratungstermin buchen.