Photovoltaik auf dem Mietobjekt: Steuerbefreiung, Vorsteuer und Mieterstrom

Eine Photovoltaikanlage auf dem Dach des vermieteten Mehrfamilienhauses klingt nach einer runden Sache: zusätzlicher Ertrag, gutes Image, staatlich gewollt. Steuerlich triffst du dabei aber auf drei unterschiedliche Regelwerke gleichzeitig, die sich nicht immer intuitiv zusammenfügen.

Wer eine Anlage plant, sollte Einkommensteuer, Umsatzsteuer und Gewerbesteuer getrennt durchdenken. Gerade beim Mieterstrom entstehen Effekte, die viele Vermieter erst merken, wenn die vermögensverwaltende Struktur schon gefährdet ist.

Einkommensteuer: die Steuerbefreiung

Einnahmen und Entnahmen aus dem Betrieb von Photovoltaikanlagen sind nach § 3 Nr. 72 EStG steuerfrei, wenn bestimmte Leistungsgrenzen eingehalten werden. Bei Einfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien liegt die Grenze bei 30 Kilowatt peak installierter Leistung. Bei Mehrfamilienhäusern gilt eine Grenze von 15 Kilowatt peak je Wohn- oder Gewerbeeinheit. Insgesamt darf ein Steuerpflichtiger über alle Anlagen zusammen maximal 100 Kilowatt peak steuerfrei betreiben.

Die Befreiung ist zwingend, nicht wählbar. Das hat eine wichtige Kehrseite: Wenn die Einnahmen steuerfrei sind, kannst du im Gegenzug weder die Anschaffungskosten noch die laufenden Kosten der Anlage steuerlich abziehen. Wer also eine Anlage für 25.000 Euro installiert und diese über 20 Jahre nutzt, kann keine Abschreibung von rechnerisch 1.250 Euro im Jahr geltend machen – das ist der Preis für die Steuerfreiheit der Einnahmen.

Umsatzsteuer: der Nullsteuersatz

Für die Lieferung und Installation von Photovoltaikanlagen bis 30 Kilowatt peak auf oder in der Nähe von Wohngebäuden gilt seit 2023 der Nullsteuersatz nach § 12 Abs. 3 UStG. Der Handwerker stellt dir eine Rechnung ohne Umsatzsteuer aus, ein Vorsteuerabzug ist damit weder nötig noch möglich – die Anschaffung ist umsatzsteuerlich neutral.

Wer Strom ins Netz einspeist, ist grundsätzlich umsatzsteuerlicher Unternehmer, kann aber die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG nutzen, solange der Vorjahresumsatz 25.000 Euro und der laufende Jahresumsatz voraussichtlich 100.000 Euro nicht übersteigt. Bei einer typischen Aufdachanlage auf einem Mehrfamilienhaus mit reiner Einspeisung sind diese Grenzen praktisch nie ein Thema.

Mieterstrom: die Gewerbesteuer-Falle

Kritisch wird es, wenn du den erzeugten Strom nicht nur einspeist, sondern direkt an deine Mieter verkaufst. Mieterstrom ist eine gewerbliche Tätigkeit, keine Vermögensverwaltung. Bei einer vermögensverwaltenden GmbH, die von der erweiterten Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG profitiert, kann das die komplette Kürzung für alle Mieteinnahmen gefährden – ein erheblicher Schaden, denn dann würde plötzlich auf sämtliche Mieterträge Gewerbesteuer anfallen.

Es gibt allerdings eine Unschädlichkeitsgrenze: Einnahmen aus der Lieferung von Strom aus Photovoltaik- und vergleichbaren Anlagen bleiben für die erweiterte Kürzung unschädlich, solange sie 10 Prozent der Einnahmen aus der Immobiliennutzung nicht übersteigen. Bei Personengesellschaften gilt das Prinzip der gewerblichen Infektion noch strenger: Eine gewerbliche Tätigkeit kann dort die gesamten Vermietungseinkünfte anstecken und in gewerbliche Einkünfte umqualifizieren.

Rechenbeispiel: Eine vermögensverwaltende GmbH mit 200.000 Euro Mieteinnahmen erzielt zusätzlich 15.000 Euro aus Mieterstrom. Das sind 7,5 Prozent der Mieteinnahmen und bleibt damit innerhalb der 10-Prozent-Grenze – die erweiterte Kürzung bleibt erhalten. Läge der Mieterstromumsatz bei 25.000 Euro, also 12,5 Prozent, wäre die Grenze überschritten und die gesamte erweiterte Kürzung stünde infrage.

Der sauberste Weg, dieses Risiko komplett auszuschließen, ist eine eigene Gesellschaft für den Stromvertrieb, die den Strom von der Objektgesellschaft kauft oder least und an die Mieter weiterverkauft. Damit bleibt die Vermietungsgesellschaft von der gewerblichen Tätigkeit unberührt.

Praktische Punkte, die häufig übersehen werden

• Anmeldung im Marktstammdatenregister innerhalb eines Monats nach Inbetriebnahme
• Anmeldung beim Finanzamt über den Fragebogen zur steuerlichen Erfassung, auch wenn die Einnahmen steuerfrei sind
• Direktverbrauch, Volleinspeisung und Batteriespeicher vorher wirtschaftlich durchrechnen, da sich Förderung und Vergütung je nach Modell unterscheiden
• Für Altanlagen, die vor 2023 in Betrieb gingen, die Übergangsregelungen zur neuen Steuerbefreiung im Einzelfall prüfen

Checkliste vor der Installation

• Leistungsgrenzen je Einheit und insgesamt (30 kWp bzw. 15 kWp je Einheit, 100 kWp gesamt) prüfen
• Klären, ob reine Einspeisung oder Mieterstrom geplant ist
• Bei Mieterstrom die 10-Prozent-Grenze zur Miete gegenrechnen
• Bei vermögensverwaltender GmbH oder Personengesellschaft die Struktur vorab absichern
• Marktstammdatenregister und Finanzamtsanmeldung nicht vergessen

Fazit

Photovoltaik auf dem Mietobjekt ist steuerlich attraktiv, solange du bei der reinen Einspeisung bleibst. Sobald Mieterstrom ins Spiel kommt, wird aus einer einfachen Ertragsquelle ein Strukturthema, das du vor der Installation und nicht danach lösen solltest.

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