Möbliert oder unmöbliert vermieten: der steuerliche Unterschied

Möbliert vermieten klingt nach einer einfachen Möglichkeit, mehr Miete zu erzielen. Steuerlich ist es das auch – aber nur, wenn du weißt, welche Grenzen sich dadurch verschieben. Wer die Möblierung nur als Marketinginstrument sieht, verschenkt Abschreibungspotenzial oder rutscht ungewollt in andere steuerliche Kategorien.

Der Grundgedanke ist einfach: Möbel und Einrichtung sind eigenständige Wirtschaftsgüter, die getrennt vom Gebäude behandelt werden. Das bringt schnellere Abschreibung, aber auch mehr Verwaltungsaufwand und ein paar Fallstricke bei Mietpreis und Umsatzsteuer.

Abschreibung der Einrichtung getrennt vom Gebäude

Möbel, Küche, Waschmaschine und sonstige Ausstattung schreibst du getrennt vom Gebäude ab, meist über eine Nutzungsdauer von 10 bis 13 Jahren je Wirtschaftsgut, orientiert an den amtlichen AfA-Tabellen. Geringwertige Wirtschaftsgüter bis 800 Euro netto Anschaffungskosten sind sofort im Jahr der Anschaffung als Werbungskosten abziehbar.

Rechenbeispiel: Du möblierst eine Wohnung mit Einbauküche für 8.000 Euro, Betten und Sofa für 3.000 Euro und diversen Kleinmöbeln für 1.500 Euro. Bei einer angenommenen Nutzungsdauer von 10 Jahren ergibt sich für Küche und größere Möbel eine jährliche Abschreibung von rund 1.100 Euro zusätzlich zur Gebäudeabschreibung. Verglichen mit der Gebäudeabschreibung von 2 Prozent im Bestand oder 3 Prozent bei Neubauten wirkt die Einrichtung damit deutlich schneller steuerlich.

Möblierungszuschlag und die 66-Prozent-Grenze

Der Zuschlag, den du für die Möblierung auf die Kaltmiete aufschlägst, gilt steuerlich als Teil der Gesamtmiete. Das wird relevant, wenn du an Angehörige oder zu einem reduzierten Preis vermietest: Liegt die vereinbarte Miete unter 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, erkennt das Finanzamt die Werbungskosten nur anteilig an – Details dazu findest du in Verbilligte Vermietung an Angehörige. Bei möblierten Objekten musst du den Vergleichswert inklusive eines realistischen Möblierungszuschlags ermitteln, sonst fällt die Prüfung schief, selbst wenn die Kaltmiete an sich angemessen wäre.

Wo die Grenze zur Gewerblichkeit verläuft

Dauerhafte Wohnraumvermietung bleibt steuerlich Vermögensverwaltung, auch wenn die Wohnung komplett eingerichtet ist. Problematisch wird es, wenn zusätzliche hotelähnliche Leistungen dazukommen: regelmäßige Reinigung während der Mietzeit, Wäschewechsel, sehr kurze Mietdauern mit häufigem Mieterwechsel. Dann kippt die Einordnung in Richtung Gewerbebetrieb, mit Gewerbesteuerpflicht und dem Verlust der Steuerfreiheit nach der Zehnjahresfrist bei einem späteren Verkauf. Mehr dazu in Wann Vermietung gewerblich wird.

Umsatzsteuerliche Behandlung

Langfristige Wohnraumvermietung ist nach § 4 Nr. 12 UStG umsatzsteuerfrei, auch wenn die Wohnung möbliert ist. Anders bei kurzfristiger Beherbergung unter sechs Monaten: Diese unterliegt mit 7 Prozent der Umsatzsteuer. Der Vorteil dabei ist, dass du dann auch die Vorsteuer aus der Anschaffung der Einrichtung ziehen kannst – bei einer Möblierung für 15.000 Euro netto sind das immerhin 1.050 Euro Vorsteuer, die du sonst als Werbungskosten nur über Jahre verteilt absetzen würdest.

Rechnen statt glauben

Ob sich die Möblierung lohnt, hängt vom Zielmieterkreis ab. Bei Pendlern, Studenten, Monteuren oder Berufseinsteigern lässt sich meist ein Aufschlag von 150 bis 400 Euro im Monat auf die Kaltmiete durchsetzen, der die zusätzliche Abnutzung, Ersatzbeschaffung und den höheren Verwaltungsaufwand deutlich übersteigt. Bei Familienwohnungen mit längerfristigen Mietverhältnissen geht die Rechnung dagegen selten auf, weil Mieter dort meist eigene Möbel mitbringen und der Zuschlag entsprechend niedrig ausfällt.

Konkret gerechnet: Zusätzliche Abschreibung von 1.100 Euro im Jahr, Wartungs- und Ersatzkosten von geschätzt 300 Euro im Jahr, dagegen ein Mietzuschlag von 200 Euro monatlich, also 2.400 Euro im Jahr. Der Nettoeffekt liegt bei rund 1.000 Euro Mehrertrag im Jahr vor Steuern – solide, aber kein Selbstläufer, wenn die Fluktuation hoch ist und Möbel häufiger ersetzt werden müssen als kalkuliert.

Checkliste für möblierte Vermietung

• Möbel und Gebäude getrennt in der Anlage V beziehungsweise Anlage EÜR erfassen
• Geringwertige Wirtschaftsgüter bis 800 Euro sofort abschreiben
• Möblierungszuschlag realistisch kalkulieren und dokumentieren
• Bei Vermietung an Angehörige die 66-Prozent-Grenze inklusive Möblierungszuschlag prüfen
• Zusatzleistungen wie Reinigung und Wäsche nur im Rahmen halten, sonst droht Gewerblichkeit
• Bei kurzfristiger Vermietung unter sechs Monaten Umsatzsteuerpflicht und Vorsteuerabzug einplanen

Fazit

Möblierte Vermietung bringt mehr Miete und mehr Abschreibung, aber auch mehr Aufmerksamkeit an den Rändern: bei der Ortsüblichkeit, bei der Umsatzsteuer und bei der Abgrenzung zur Gewerblichkeit. Wer vorher durchrechnet statt zu schätzen, trifft die richtige Entscheidung für sein Objekt und seinen Mieterkreis.

Allgemeine Information, keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Für deine individuelle Kalkulation: Beratungstermin buchen.