Vermietung an Angehörige: die 66-Prozent-Grenze richtig nutzen

Wohnungen innerhalb der Familie werden häufig unter dem Marktpreis vermietet – die Tochter zieht günstig in die Wohnung der Eltern, der Vater bekommt eine kleine Miete statt einer Schenkung. Steuerlich ist das ausdrücklich erlaubt, aber nur bis zu einer klar definierten Grenze. Wer sie überschreitet, verliert einen Teil der Werbungskosten, ohne es zu merken.

Der Gesetzgeber hat mit der 66-Prozent-Grenze eine feste Linie gezogen, die verhindern soll, dass verbilligte Vermietung nur ein verkapptes Steuersparmodell ist. Wer sie kennt und sauber dokumentiert, kann Kindern oder Eltern günstig Wohnraum verschaffen und trotzdem den vollen steuerlichen Abzug behalten.

Die Grenze im Detail

Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, gilt die Vermietung nach § 21 Abs. 2 EStG als vollentgeltlich. Das bedeutet: Alle Werbungskosten – Zinsen, Abschreibung, Erhaltungsaufwand, Verwaltung – sind zu 100 Prozent abziehbar, obwohl die tatsächliche Miete unter dem Marktniveau liegt.

Liegt die Miete zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Miete, verlangt das Finanzamt zusätzlich eine Totalüberschussprognose über einen Zeitraum von in der Regel 30 Jahren. Ergibt diese Prognose insgesamt einen Überschuss, bleibt der volle Werbungskostenabzug erhalten. Fällt sie negativ aus, wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgespalten, und nur der entgeltliche Anteil der Werbungskosten ist abziehbar.

Unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete wird immer aufgeteilt, unabhängig vom Ergebnis einer Prognose.

Rechenbeispiel: Die ortsübliche Marktmiete für eine Wohnung liegt bei 900 Euro warm. Vermietest du an deine Tochter für 600 Euro, entspricht das 66,7 Prozent – die Vermietung gilt als vollentgeltlich, alle Werbungskosten sind voll abziehbar. Vermietest du für 500 Euro, sind das 55,5 Prozent – hier brauchst du eine Totalüberschussprognose. Bei 400 Euro, also 44,4 Prozent, wird ohne Wenn und Aber aufgeteilt: Nur 44,4 Prozent der Werbungskosten sind abziehbar.

Die ortsübliche Miete richtig ermitteln

Maßgeblich ist die Marktmiete für vergleichbare Objekte am gleichen Standort, einschließlich der umlagefähigen Nebenkosten. Als Nachweis dienen ein örtlicher Mietspiegel, Vergleichsangebote für ähnliche Wohnungen in der Umgebung oder ein Sachverständigengutachten. Die Ermittlung gehört dokumentiert und sollte regelmäßig aktualisiert werden – Mietspiegel steigen fast jedes Jahr, und dein Prozentsatz sinkt dadurch automatisch, wenn die vereinbarte Miete gleich bleibt. Was heute bei 70 Prozent liegt, kann in drei Jahren unter 66 Prozent gerutscht sein, ohne dass sich an der Miete selbst etwas geändert hat.

Damit das Finanzamt die Konstellation anerkennt

• Ein schriftlicher Mietvertrag, der inhaltlich einem Vertrag mit einem fremden Dritten entspricht
• Die Miete wird tatsächlich und regelmäßig überwiesen – keine Barzahlung, keine Verrechnung mit Taschengeld oder Unterhalt
• Eine jährliche Nebenkostenabrechnung wird erstellt, wie bei jedem anderen Mietverhältnis auch
• Kein Rückfluss der Miete an den Mieter, etwa über verdeckte Geschenke oder regelmäßige "Rückzahlungen"
• Bei minderjährigen oder wirtschaftlich abhängigen Kindern: eigenes Konto, eigene Mittelherkunft, keine reine buchhalterische Umbuchung von Taschengeld auf ein Mietkonto

Warum sich diese Gestaltung lohnt

Als Vermieter erhältst du Abschreibung, Schuldzinsen und Erhaltungsaufwand als Werbungskosten in voller Höhe, oft mit einem steuerlichen Verlust, der andere Einkünfte mindert. Dein Kind oder deine Eltern wohnen deutlich günstiger als zum Marktpreis. Ist das Objekt fremdfinanziert, entsteht dadurch ein echter Liquiditätsvorteil auf beiden Seiten – die Familie spart bei der Miete, du sparst Steuer über die vollen Werbungskosten.

Rechenbeispiel zum Effekt: Bei 12.000 Euro Werbungskosten im Jahr und einem persönlichen Grenzsteuersatz von 35 Prozent sparst du bei vollentgeltlicher Vermietung 4.200 Euro Steuer im Jahr. Würde die Miete unter 50 Prozent liegen und nur 44,4 Prozent der Kosten anerkannt, blieben davon nur noch rund 1.865 Euro Steuerersparnis übrig – ein Unterschied von über 2.300 Euro allein durch die Wahl der Miethöhe.

Vorsicht bei Umbau, Sanierung und späterem Verkauf

Wird die Wohnung kurz nach dem Erwerb umfangreich saniert, greift zusätzlich die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten – unabhängig von der Vermietung an Angehörige. Und beim späteren Verkauf zählt die Nutzung durch ein Kind, für das noch Kindergeldanspruch besteht, als Eigennutzung im Sinne der Spekulationsfrist. Bei anderen Angehörigen, etwa Eltern oder Geschwistern, gilt das dagegen nicht – dort bleibt es bei der vollen Zehnjahresfrist, siehe Spekulationsfrist bei Immobilien.

Checkliste für die verbilligte Vermietung

• Ortsübliche Marktmiete aktuell dokumentieren, jährlich prüfen
• Prozentsatz der vereinbarten Miete regelmäßig neu berechnen
• Bei 50 bis 66 Prozent eine Totalüberschussprognose erstellen
• Schriftlichen, fremdüblichen Mietvertrag abschließen
• Tatsächliche Zahlung und Nebenkostenabrechnung sauber dokumentieren
• Bei geplanter Sanierung die 15-Prozent-Grenze zusätzlich prüfen

Fazit

Die 66-Prozent-Grenze ist eine der wenigen Stellen, an denen sich mit relativ wenig Aufwand ein klarer steuerlicher Vorteil sichern lässt – vorausgesetzt, du dokumentierst die Marktmiete sauber und hältst dich an die formalen Spielregeln eines echten Mietverhältnisses.

Konstellation prüfen lassen oder Grundlagen nachlesen im Buch Immobilien und Steuern.

Allgemeine Information, keine steuerliche Beratung im Einzelfall.