Immobilien in der Familienstiftung: worauf es ankommt

Immobilien sind das mit Abstand häufigste Vermögen in deutschen Familienstiftungen. Sie sind auch die häufigste Ursache dafür, dass Stiftungen nach wenigen Jahren in Liquiditätsprobleme geraten. Der Grund ist fast immer derselbe: Es wurde übertragen, ohne vorher durchzurechnen, ob die Stiftung mit dem Objekt überhaupt zurechtkommt.

Eine Stiftung hat keine Gesellschafter, die im Notfall nachschießen. Sie muss aus eigener Kraft ihren Zweck erfüllen, Steuern zahlen und die Substanz erhalten. Bei Immobilien heißt das: laufende Erträge müssen tatsächlich fließen, nicht nur auf dem Papier stehen.

Mieteinnahmen müssen tragen

Die Stiftung braucht kontinuierliche Liquidität, um Ausschüttungen an Destinatäre zu leisten, Körperschaftsteuer zu zahlen und Instandhaltung zu finanzieren. Cashflow-starke Bestandsobjekte mit stabiler Vermietung gehören deshalb hinein. Liebhaberobjekte, denkmalgeschützte Häuser mit hohem Sanierungsstau oder Objekte mit negativer laufender Rendite gehören eher nicht – zumindest nicht ohne separates Liquiditätspolster.

Rechenbeispiel: Eine Stiftung übernimmt ein Mehrfamilienhaus mit 60.000 Euro Jahresmiete, 15.000 Euro laufenden Kosten und 8.000 Euro Zinsen. Der Überschuss von 37.000 Euro wird mit Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag von zusammen 15,825 Prozent belastet, also rund 5.855 Euro. Es bleiben etwa 31.145 Euro, aus denen die Stiftung ihren Zweck erfüllen kann. Kommt jetzt ein ungeplanter Dachschaden für 25.000 Euro dazu, ist die Liquidität für das Jahr praktisch aufgebraucht – ohne Rücklage wird es eng.

Sanierung und energetische Anforderungen vorher klären

Heizungstausch, energetische Sanierung und aufgeschobene Instandhaltung sind heute planbare, aber teure Positionen. Objekte, die schon beim Einbringen einen schwachen Bauzustand haben, binden über Jahrzehnte Liquidität, die die Stiftung nicht flexibel wieder freisetzen kann – ein Verkauf zur Kapitalbeschaffung ist steuerlich und satzungsrechtlich oft nicht einfach möglich. Sinnvoller ist es, größere Modernisierungsmaßnahmen und gegebenenfalls eine Photovoltaikanlage noch vor der Übertragung anzugehen, solange das Objekt im Privatvermögen liegt.

Verluste gehören ins Privatvermögen, nicht in die Stiftung

Das ist der wichtigste Steuerhebel bei dieser Gestaltung. Erhaltungsaufwand und größere Renovierungen wirken im Privatvermögen mit dem persönlichen Grenzsteuersatz – bei Besserverdienern bis zu 42 Prozent plus Soli. In der Stiftung wirkt derselbe Aufwand nur mit dem Körperschaftsteuersatz von 15,825 Prozent. Wer also ohnehin plant zu sanieren, sollte das vor der Übertragung im eigenen Namen tun und erst danach das fertig sanierte Objekt einbringen. Der steuerliche Effekt ist bei größeren Maßnahmen erheblich: Bei 100.000 Euro Sanierungskosten macht der Unterschied zwischen 42 und 15,825 Prozent Grenzsteuersatz rund 26.000 Euro aus.

Die Gewerbesteuer-Falle bei Zusatzleistungen

Reine, langfristige Vermietung ist Vermögensverwaltung und bei der Stiftung grundsätzlich von der Gewerbesteuer verschont, solange nur eigener Grundbesitz verwaltet wird. Sobald Zusatzleistungen hinzukommen – Ferienvermietung mit Reinigungsservice, Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen, gewerblicher Objekthandel mit mehr als drei Verkäufen in fünf Jahren – kippt die Einordnung, und die gesamten Erträge werden gewerbesteuerpflichtig. Solche Aktivitäten gehören konsequent in eine separate Tochter-GmbH unterhalb der Stiftung, damit die vermögensverwaltenden Erträge sauber bleiben.

Der richtige Übertragungsweg

Schenkung, Verkauf oder Sacheinlage in die Stiftung wirken steuerlich unterschiedlich und müssen zusammen betrachtet werden. Bei der Erstausstattung einer Familienstiftung fällt Schenkungsteuer an, orientiert an der günstigsten Steuerklasse innerhalb der Familie. Zusätzlich kann bei Grundstücksübertragungen Grunderwerbsteuer anfallen, abhängig von der Beteiligungsstruktur. Und wer das Objekt erst kurz vorher gekauft hat, muss die Zehnjahresfrist für private Veräußerungsgeschäfte im Blick behalten – dazu mehr in Spekulationsfrist bei Immobilien. Auch die laufende Abschreibung läuft nach der Übertragung mit anderen Werten weiter, siehe Abschreibung von Immobilien.

Checkliste vor der Einbringung

• Nur Objekte mit stabilem, positivem Cashflow einbringen
• Sanierungsstau vorher beseitigen, idealerweise noch im Privatvermögen
• Liquiditätsreserve für die Stiftung einplanen, nicht nur die Jahresrendite rechnen
• Zusatzleistungen wie Ferienvermietung oder Mieterstrom in eine Tochtergesellschaft auslagern
• Übertragungsweg mit Blick auf Schenkungsteuer, Grunderwerbsteuer und Zehnjahresfrist wählen
• Satzungszweck und Ausschüttungsbedarf mit der tatsächlichen Ertragskraft abgleichen

Fazit

Eine Familienstiftung ist kein Selbstläufer für Immobilien. Sie funktioniert dann gut, wenn die eingebrachten Objekte tatsächlich Geld abwerfen und der Sanierungsbedarf vorher erledigt ist. Wer stattdessen ein renovierungsbedürftiges Objekt mit knapper Rendite einbringt, verschiebt das Problem nur in eine Struktur, aus der es schwerer wieder herauszulösen ist.

Allgemeine Information, keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Fachbuch mit Rechenbeispielen: Immobilien und Steuern. Für die konkrete Planung: Beratungstermin buchen.