Immobilie in die GmbH übertragen: Was es wirklich kostet

Deine Immobilien liegen bisher im Privatvermögen, die Mieten laufen ordentlich, und jetzt klingt eine Immobilien-GmbH nach dem nächsten sinnvollen Schritt. Nur: Wie kommen die Objekte hinein? Genau bei dieser Übertragung können Kosten entstehen, die einen vermeintlichen Steuervorteil deutlich kleiner machen.

Im Video vom November 2023 geht es deshalb nicht nur um die Besteuerung der laufenden Erträge. Entscheidend sind auch die Grunderwerbsteuer, die Finanzierung und die Frage, wie lange Du die Immobilien in der neuen Struktur halten möchtest. Eine GmbH ist kein kostenloser Wechsel des steuerlichen Etiketts: Nach der Übertragung gehören die Immobilien der Gesellschaft, nicht mehr Dir persönlich.

Der Übertragungsweg hängt von Deinem Ausgangspunkt ab

Wer bereits ein Immobilienunternehmen betreibt, hat andere Möglichkeiten als jemand, der privat vermietet. Im Video werden etwa gewerbliche Vermietung und gewerblicher Grundstückshandel angesprochen. Für solche unternehmerischen Konstellationen kann eine Umwandlung in eine GmbH infrage kommen, die unter den passenden Voraussetzungen einkommensteuerneutral erfolgt. Daraus folgt aber nicht, dass jedes privat gehaltene Mietshaus auf demselben Weg steuerneutral in eine Gesellschaft gelangt.

Daneben steht der Verkauf: Du veräußerst Deine privat gehaltene Immobilie an Deine Immobilien-GmbH. Die Gesellschaft ist eine eigene juristische Person. Genau diese Trennung ist für die Beurteilung der Übertragung entscheidend.

Als weitere Gestaltung nennt das Video die Übertragung von Anteilen an einer Gesellschaft, die Immobilien hält, beispielsweise einer Familien-GbR. Ein solcher Anteilskauf wird als Share Deal bezeichnet. Er kann unter bestimmten Voraussetzungen Vorteile bei der Grunderwerbsteuer bieten, unterliegt aber Einschränkungen.

Die Zehnjahresfrist lässt sich nicht in die GmbH mitnehmen

Bei privat gehaltenen Immobilien spielt die Zehnjahresfrist eine zentrale Rolle. Das Video nennt den Verkauf nach Ablauf dieser Frist als Möglichkeit, die Übertragung einkommensteuerfrei vorzunehmen. Für Deine Planung ist deshalb zunächst zu unterscheiden: Geht es um die Besteuerung Deines Verkaufs an die GmbH oder um einen späteren Verkauf durch die GmbH?

Das sind zwei verschiedene Vorgänge. Die Möglichkeit, eine Immobilie nach entsprechender Haltedauer im Privatvermögen ohne Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn zu verkaufen, lässt sich nicht einfach auf die GmbH übertragen. Du solltest für einen späteren Verkauf durch die Gesellschaft also nicht mit derselben Steuerfreiheit nach zehn Jahren rechnen. Die bisherige private Haltedauer ist kein mitübertragener Steuervorteil.

Damit gehört der spätere Veräußerungsgewinn schon heute in Deine Überlegungen. Wer nur die laufenden Mieteinnahmen betrachtet, vergleicht die Strukturen nicht vollständig.

Zugleich empfiehlt das Video für eine solche Immobilienstruktur einen langfristigen Planungshorizont von mindestens zehn Jahren. Das ist eine wirtschaftliche Überlegung und keine Zusage späterer Steuerfreiheit. Die Kosten des Einstiegs brauchen Zeit, um sich durch laufende Vorteile auszugleichen. Wer bald wieder verkaufen oder die Struktur ändern möchte, muss besonders genau rechnen.

Grunderwerbsteuer: Die eigene GmbH ist kein Familienmitglied

Eine zentrale Kostenposition ist die Grunderwerbsteuer. Das Video stellt den Unterschied zu bestimmten Übertragungen innerhalb der Familie heraus: Eine GmbH ist weder Dein Ehepartner noch mit Dir in gerader Linie verwandt. Entsprechende familiäre Begünstigungen lassen sich deshalb nicht einfach auf die Gesellschaft übertragen, auch wenn sie Dir gehört.

Gerade bei der Idee, eine Immobilie in eine GmbH einzubringen und dafür eine Unternehmensbeteiligung zu erhalten, solltest Du nicht von einer insgesamt steuerfreien Übertragung ausgehen. Einkommensteuer und Grunderwerbsteuer sind getrennte Fragen. Die im Video angesprochene Möglichkeit einer einkommensteuerneutralen Umwandlung bedeutet nicht automatisch, dass auch keine Grunderwerbsteuer anfällt. Ob die konkrete Gestaltung eine Belastung auslöst, muss vor der Umsetzung geklärt sein.

Umgekehrt ist anfallende Grunderwerbsteuer nicht zwingend das Ende der Überlegung. Bei einem größeren Portfolio kann es wirtschaftlich sinnvoll sein, diese einmalige Belastung zu akzeptieren, wenn ausreichend langfristige Vorteile gegenüberstehen. Dafür braucht es aber eine Rechnung mit Deinen tatsächlichen Verhältnissen statt einer allgemeinen Aussage über günstige GmbH-Steuern.

Auch spätere Veränderungen gehören in diese Rechnung. Das Video weist darauf hin, dass Übertragungen von Beteiligungen, etwa im Zuge einer Nachfolge, erneut grunderwerbsteuerliche Folgen haben können.

Buchwerte, Marktwerte und Finanzierung gehören zusammen

Bei der Bewertung darfst Du unterschiedliche Übertragungswege nicht vermischen. Eine einkommensteuerneutrale Umwandlung ist etwas anderes als ein Verkauf an die GmbH. Buchwert und Marktwert sind dabei keine austauschbaren Begriffe. Aus der Möglichkeit einer steuerneutralen Gestaltung lässt sich insbesondere nicht ableiten, dass Du jede private Immobilie einfach zu bisherigen Buchwerten übertragen kannst.

Das Video liefert keine allgemeine Anleitung zur Buchwertfortführung und auch keine belastbare Formel für einen geeigneten Übertragungswert. Es spricht zwar eine günstige Bewertung als möglichen Gesichtspunkt an. Daraus wird aber kein frei wählbarer Preis, mit dem sich die Steuerbelastung beliebig verkleinern lässt. Für Deine Kalkulation muss feststehen, welcher Wert beim gewählten Weg überhaupt angesetzt werden kann.

Hinzu kommen die praktische Abwicklung und die Finanzierung. Die Immobilienübertragung muss notariell erfolgen und im Grundbuch nachvollzogen werden. Bestehende Darlehen und die mögliche Mitwirkung der Bank sind ebenfalls vorab zu klären. Der passende Zeitpunkt richtet sich deshalb nicht allein nach einer steuerlichen Frist, sondern auch danach, wie die Finanzierung umgesetzt werden kann.

Die Bank kann für eine Finanzierung durch die GmbH andere Konditionen verlangen, etwa höhere Zinsen oder eine persönliche Bürgschaft. Als weitere Möglichkeit nennt das Video ein Verkäuferdarlehen, bei dem ein Teil des Kaufpreises als Darlehen von Dir an die Gesellschaft stehen bleibt.

Meine Einschätzung

Ich würde eine bestehende Immobilie nicht allein wegen der Aussicht auf niedrigere Steuern auf Mieterträge in eine GmbH übertragen. Zuerst möchte ich wissen, was der Einstieg kostet, wie die Finanzierung danach aussieht und ob ein späterer Verkauf oder eine Übertragung innerhalb der Familie geplant ist. Erst dann lässt sich beurteilen, ob die laufenden Vorteile den Wechsel rechtfertigen.

Für größere Portfolios kann die Rechnung aufgehen. Bei kleineren Beständen fallen die zusätzlichen laufenden Kosten dagegen stärker ins Gewicht. Neben der Grunderwerbsteuer und der notariellen Abwicklung gehören deshalb auch Buchhaltung und Steuerberatung in den Vergleich.

Mein Rat ist, den Übertragungsweg und den Zeitpunkt gemeinsam zu planen, bevor Du Dich auf eine Gestaltung festlegst. Wenn Du die Möglichkeiten einer Holding und Umwandlung mit den Voraussetzungen einer vermögensverwaltenden GmbH abgleichst, lässt sich gezielt prüfen, ob die Gesellschaft zu Deinem Immobilienbestand und Deinen langfristigen Zielen passt.