Umstrukturierungen und Grunderwerbsteuer: die Konzernklausel des § 6a GrEStG

Bei konzerninternen Umstrukturierungen taucht regelmäßig ein Problem auf, das viele erst spät bemerken: Sobald eine Immobilie oder eine grundbesitzende Gesellschaft im Zuge einer Verschmelzung, Spaltung oder Einbringung den Rechtsträger wechselt, kann Grunderwerbsteuer anfallen – auch wenn wirtschaftlich alles im selben Konzern bleibt. Ohne die Konzernklausel des § 6a GrEStG würden viele reine Reorganisationen unnötig teuer.

Die Vorschrift wurde genau dafür geschaffen: Umstrukturierungen innerhalb eines Konzerns von der Grunderwerbsteuer zu befreien, wenn bestimmte Fristen eingehalten werden. Die Praxis zeigt aber, dass die Anforderungen strenger sind, als es auf den ersten Blick wirkt, und dass schon kleine Planungsfehler die komplette Befreiung kosten können.

Wann § 6a GrEStG greift

Die Konzernklausel befreit Umwandlungen im Sinne des Umwandlungsgesetzes – also Verschmelzung, Spaltung und Vermögensübertragung – sowie vergleichbare Einbringungsvorgänge, wenn an dem Vorgang ein herrschendes Unternehmen und ein oder mehrere abhängige Gesellschaften beteiligt sind. Als abhängig gilt eine Gesellschaft, an der das herrschende Unternehmen innerhalb von fünf Jahren vor und fünf Jahren nach dem Rechtsvorgang ununterbrochen mindestens 95 Prozent der Anteile hält. Diese beiden Fristen – Vorbehaltensfrist und Nachbehaltensfrist – sind der Kern der gesamten Regelung.

Die Vorbehaltens- und Nachbehaltensfrist

Die Fünfjahresfrist vor dem Umwandlungsvorgang verlangt, dass die Beteiligung bereits durchgehend bestand. Wurde die Tochtergesellschaft erst vor drei Jahren gegründet oder erworben, kann die Vorbehaltensfrist naturgemäß nicht erfüllt sein – der Bundesfinanzhof und die Finanzverwaltung akzeptieren hier aber Ausnahmen, wenn die Frist aus rein rechtlichen Gründen nicht eingehalten werden kann, etwa bei Neugründungen, die unmittelbar in die Umwandlung eingebunden werden. Die Nachbehaltensfrist von fünf Jahren nach dem Vorgang ist praktisch die heiklere Seite: Wird die übertragende oder übernehmende Gesellschaft innerhalb dieser Frist wieder veräußert oder verändert sich die Beteiligungsquote unter 95 Prozent, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend – und die Grunderwerbsteuer wird nachträglich festgesetzt, oft Jahre nach der eigentlichen Transaktion.

Rechenbeispiel Konzernumwandlung

Eine Konzernmutter hält seit acht Jahren 100 Prozent an einer Tochtergesellschaft, die ein Gewerbegrundstück mit einem Grundbesitzwert von 6 Millionen Euro besitzt. Die Tochter wird auf die Mutter verschmolzen. Ohne Konzernklausel würde bei einem angenommenen Steuersatz von 5 Prozent eine Grunderwerbsteuer von 300.000 Euro anfallen. Da die Vorbehaltensfrist von fünf Jahren erfüllt ist und die Mutter die Beteiligung durchgehend hielt, greift § 6a GrEStG, die Verschmelzung bleibt steuerfrei. Verkauft die Mutter das übernommene Grundstück oder die verschmolzenen Anteile aber bereits zwei Jahre später weiter, wird geprüft, ob dadurch die Nachbehaltensfrist verletzt wird – bei der Verschmelzung selbst erlischt zwar die Tochtergesellschaft, sodass die Nachbehaltensfrist hier nach der Rechtsprechung des BFH aus tatsächlichen Gründen nicht vollständig erfüllbar ist, was die Finanzverwaltung mittlerweile in solchen Sonderfällen berücksichtigt. Bei Ausgliederungen oder Abspaltungen dagegen, bei denen die beteiligten Gesellschaften bestehen bleiben, wird die Nachbehaltensfrist streng geprüft.

Typische Fallstricke bei der Anwendung

Ein häufiger Fehler ist die falsche Einschätzung der 95-Prozent-Schwelle bei mehrstufigen Konzernstrukturen. Hält die Mutter nur mittelbar über eine Zwischenholding Anteile, muss die Kette lückenlos mindestens 95 Prozent ergeben – schon eine Minderheitsbeteiligung Dritter an einer Zwischenstufe kann die gesamte Befreiung kippen. Ein zweiter Fallstrick betrifft nachgelagerte Umstrukturierungen: Wer kurz nach einer steuerfreien Konzernumwandlung eine weitere Umstrukturierung plant, etwa den Verkauf der übernehmenden Gesellschaft an einen Dritten, sollte das Zusammenspiel mit der Nachbehaltensfrist vorab durchrechnen lassen, weil die Finanzverwaltung solche Kettenvorgänge genau prüft.

Ein dritter Punkt betrifft die Anzeigepflicht: Auch begünstigte Umwandlungen müssen dem zuständigen Finanzamt nach § 19 GrEStG angezeigt werden, selbst wenn am Ende keine Steuer festgesetzt wird. Wer die Anzeige unterlässt, weil er von vornherein von Steuerfreiheit ausgeht, riskiert formale Beanstandungen und im Zweifel eine verspätete oder falsche rechtliche Würdigung durch das Finanzamt.

Checkliste zur Konzernklausel

• Beteiligungsquote von mindestens 95 Prozent über den gesamten Zeitraum lückenlos dokumentieren
• Vorbehaltensfrist von fünf Jahren vor dem Umwandlungsvorgang prüfen, Ausnahmen bei Neugründungen kennen
• Nachbehaltensfrist von fünf Jahren nach dem Vorgang einplanen, bevor weitere Transaktionen angestoßen werden
• Bei mehrstufigen Konzernstrukturen die Beteiligungskette vollständig nachweisen
• Geplante Folgetransaktionen innerhalb der Nachbehaltensfrist vorab steuerlich prüfen lassen
• Anzeigepflicht nach § 19 GrEStG auch bei erwarteter Steuerfreiheit einhalten
• Grundbesitzwert der betroffenen Gesellschaften vorsorglich ermitteln, falls die Befreiung später entfällt

Fazit

Die Konzernklausel kann bei Umstrukturierungen sechsstellige Beträge an Grunderwerbsteuer sparen, verlangt dafür aber eine präzise Prüfung der Beteiligungsverhältnisse über zehn Jahre hinweg. Wer die Fristen nicht sauber dokumentiert oder Folgetransaktionen ohne Rücksicht auf die Nachbehaltensfrist plant, riskiert eine nachträgliche Steuerfestsetzung mit Zinsen. Bei Anteilsübertragungen außerhalb reiner Konzernumwandlungen lohnt zusätzlich ein Blick auf den Share Deal bei Immobilien-GmbHs, da dort andere Schwellenwerte gelten.

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