Share Deal und Immobilien-GmbH: Grunderwerbsteuer bei Anteilsübertragungen

Wer eine Immobilie über eine GmbH kauft, hört früher oder später den Begriff Share Deal. Statt das Grundstück direkt zu erwerben, kaufst du Anteile an der Gesellschaft, der die Immobilie gehört. Klingt nach einem cleveren Weg, um Grunderwerbsteuer zu sparen – und war es lange auch. Seit der Reform ist der Spielraum aber deutlich enger geworden, und wer die Grenzen nicht kennt, zahlt am Ende trotzdem die volle Steuer, nur mit mehr Aufwand.

Gerade bei Immobilien-GmbHs, Fondsstrukturen und größeren Portfoliokäufen taucht die Frage regelmäßig auf: Löst der Anteilskauf Grunderwerbsteuer aus oder nicht? Die Antwort hängt fast immer an einer einzigen Zahl – 90 Prozent.

Was ein Share Deal steuerlich bedeutet

Beim Asset Deal kaufst du die Immobilie direkt, die Grunderwerbsteuer fällt auf den Kaufpreis an und ist unstrittig fällig. Beim Share Deal bleibt die Immobilie im Eigentum der Gesellschaft, du erwirbst nur die Anteile daran. Wirtschaftlich hast du damit trotzdem die Kontrolle über die Immobilie, deshalb hat der Gesetzgeber Ergänzungstatbestände in §§ 1 Abs. 2a, 2b und 3 GrEStG geschaffen, die solche Konstruktionen erfassen.

Der zentrale Mechanismus: Wechseln innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft auf neue Gesellschafter, gilt das als grunderwerbsteuerlicher Erwerbsvorgang – unabhängig davon, ob eine einzelne Person oder mehrere gemeinsam die 90 Prozent erreichen. Bei Kapitalgesellschaften greift zusätzlich der Tatbestand der Anteilsvereinigung nach § 1 Abs. 3 GrEStG, wenn ein Erwerber 90 Prozent oder mehr der Anteile unmittelbar oder mittelbar in einer Hand vereinigt.

Die 90-Prozent-Grenze in der Praxis

Vor der Reform lag die kritische Schwelle noch bei 95 Prozent, seit 2021 sind es 90 Prozent. Das hat viele bestehende Strukturen mit einem "RETT-Blocker" von 94,9 Prozent plötzlich steuerpflichtig gemacht, sobald neue Übertragungen anstanden. Wichtig: Die Zehnjahresfrist wird für Personengesellschaften rückwirkend betrachtet – alle Übertragungen innerhalb dieses Zeitraums werden zusammengezählt, auch wenn sie über mehrere kleine Schritte erfolgen. Wer glaubt, durch Stückelung in mehrere Tranchen unter 90 Prozent zu bleiben, irrt, wenn insgesamt die Schwelle überschritten wird.

Rechenbeispiel Anteilsübertragung

Eine Immobilien-GmbH hält ein Bürogebäude mit einem Grundbesitzwert von 4 Millionen Euro. Ein Investor kauft zunächst 60 Prozent der Anteile, zwei Jahre später weitere 35 Prozent der Anteile von den verbleibenden Gesellschaftern. In Summe hält er nun 95 Prozent – die 90-Prozent-Grenze ist überschritten. Die Grunderwerbsteuer wird auf den vollen Grundbesitzwert von 4 Millionen Euro festgesetzt, nicht nur auf den zuletzt erworbenen Anteil. Bei einem Steuersatz von angenommen 6 Prozent im jeweiligen Bundesland sind das 240.000 Euro Grunderwerbsteuer, die mit der zweiten Übertragung fällig werden. Hätte der Investor stattdessen bei 89 Prozent gestoppt, wäre kein grunderwerbsteuerlicher Tatbestand ausgelöst worden.

Praxisfallen bei Immobilien-GmbHs

Ein häufiger Fehler: Gesellschafter gehen davon aus, dass eine Übertragung an eng verbundene Personen wie Ehepartner oder Kinder außerhalb der Betrachtung bleibt. Das stimmt nur eingeschränkt – zwar gibt es Befreiungen für Übertragungen zwischen Ehegatten und in gerader Linie nach § 3 GrEStG, aber sie gelten für den Anteilserwerb nur, soweit auch beim direkten Grundstückserwerb eine Befreiung greifen würde, und rechnerisch wird trotzdem der volle Anteil in die 90-Prozent-Schwelle einbezogen.

Ein zweiter Fallstrick betrifft mittelbare Beteiligungen über mehrstufige Strukturen, etwa wenn eine Holding die Anteile an der grundbesitzenden Gesellschaft hält. Auch hier zählt die wirtschaftliche Durchrechnung: Wechselt die Holding komplett den Eigentümer, wird das auf die Grundstücksgesellschaft durchgerechnet. Wer solche Strukturen plant, sollte die Beteiligungskette lückenlos dokumentieren und rechtzeitig mit einem Berater durchrechnen, bevor Verträge unterschrieben werden.

Ein dritter Punkt, der oft übersehen wird: Anders als beim klassischen Grundstückskauf ist beim Share Deal nicht automatisch der Notar zur Anzeige verpflichtet. Die Anzeigepflicht nach § 19 GrEStG trifft hier die beteiligten Gesellschaften und Gesellschafter selbst, mit einer Frist von zwei Wochen nach Kenntnis des anzeigepflichtigen Vorgangs. Wer das versäumt, riskiert Verspätungszuschläge und im schlimmsten Fall den Vorwurf der Steuerhinterziehung.

Checkliste vor dem Anteilskauf

• Prüfen, ob die Gesellschaft Grundbesitz im Sinne des GrEStG hält
• Beteiligungsverhältnis vor und nach der Transaktion exakt berechnen
• Zehnjahresfrist für frühere Übertragungen desselben Gesellschafterkreises einbeziehen
• Mittelbare Beteiligungen über Holdingstrukturen mit einbeziehen
• Anzeigepflicht nach § 19 GrEStG und Zweiwochenfrist im Blick behalten
• Bei geplanter Stückelung unter 90 Prozent die Gesamtbetrachtung über den Zeitraum prüfen lassen
• Grundbesitzwert für die Bemessungsgrundlage frühzeitig ermitteln lassen

Fazit

Der Share Deal ist kein automatischer Steuersparweg mehr, sondern ein enges Feld mit klaren Grenzen. Die 90-Prozent-Schwelle und die Zehnjahresfrist entscheiden darüber, ob ein Anteilskauf grunderwerbsteuerfrei bleibt oder die volle Steuer auf den gesamten Grundbesitzwert auslöst. Wer eine Immobilien-GmbH kauft oder verkauft, sollte die Struktur vorher durchrechnen lassen, statt sich auf alte Faustregeln zu verlassen. Ergänzend lohnt sich ein Blick auf die Konzernklausel nach § 6a GrEStG, die bei Umstrukturierungen innerhalb eines Konzerns eine echte Befreiung bieten kann.

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