Ferienwohnung und Airbnb: Vermietung, Umsatzsteuer und Gewerblichkeit

Eine Ferienwohnung an der Küste oder in den Bergen klingt nach entspannter Nebeneinnahme. Steuerlich ist die Kurzzeitvermietung aber eine ganz eigene Welt mit Regeln, die von der klassischen Wohnraumvermietung deutlich abweichen. Wer sein Objekt wie eine normale Mietwohnung behandelt, übersieht schnell Umsatzsteuerpflichten oder rutscht ungewollt in die Gewerblichkeit.

Der Unterschied beginnt schon bei der Grundfrage, ob überhaupt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorliegen oder ob das Finanzamt einen Gewerbebetrieb annimmt. Davon hängt ab, welche Steuerarten überhaupt greifen und wie hoch am Ende die Belastung ausfällt.

Vermietung oder Gewerbebetrieb

Eine Ferienwohnung gilt grundsätzlich als Vermietung und Verpachtung, solange keine hotelähnlichen Zusatzleistungen erbracht werden – also kein Frühstücksservice, keine tägliche Reinigung während des Aufenthalts, keine Rezeption. Kommen solche Leistungen hinzu, kippt die Einordnung schnell zum Gewerbebetrieb. Das bedeutet Gewerbesteuerpflicht (mit Freibetrag von 24.500 € bei Einzelunternehmern), Gewerbeanmeldung und eine Gewinnermittlung per Einnahmen-Überschuss-Rechnung statt der einfachen Anlage V.

Die Überschussprognose bei Ferienimmobilien

Anders als bei dauerhafter Vermietung verlangt das Finanzamt bei Ferienwohnungen grundsätzlich eine Überschussprognose über 30 Jahre, wenn die Wohnung nicht ausschließlich und ganzjährig an wechselnde Feriengäste vermietet wird und keine Selbstnutzung stattfindet. Nutzt du die Wohnung auch selbst, muss über den Prognosezeitraum ein positiver Gesamtüberschuss erwartbar sein, sonst erkennt das Finanzamt Verluste aus Leerstandszeiten nicht an. Vermietest du dagegen ausschließlich an Feriengäste ohne jede Eigennutzung und ist das durch einen Vermittlungsvertrag mit Vermietungspflicht (etwa über eine ortsansässige Agentur) belegt, entfällt die Prognosepflicht in der Regel.

Umsatzsteuer bei kurzfristiger Vermietung

Während die dauerhafte Wohnraumvermietung umsatzsteuerfrei ist, ist die kurzfristige Beherbergung Fremder umsatzsteuerpflichtig und unterliegt dem ermäßigten Satz von 7 % auf die reine Übernachtung. Nebenleistungen wie Endreinigung oder Bettwäsche werden teils separat mit 19 % besteuert, wenn sie gesondert ausgewiesen sind – hier lohnt sich eine klare vertragliche Trennung. Bleibst du unter der Kleinunternehmergrenze von 25.000 € Vorjahresumsatz und voraussichtlich 100.000 € im laufenden Jahr, kannst du auf die Umsatzsteuer verzichten, verlierst dann aber auch den Vorsteuerabzug auf Einrichtung, Sanierung und laufende Kosten.

Beispielrechnung zur Umsatzsteuer

Deine Ferienwohnung erzielt im Jahr Bruttoeinnahmen von 32.000 €, du bist umsatzsteuerpflichtig, weil du die Kleinunternehmergrenze überschritten hast. Bei 7 % Umsatzsteuer auf die Übernachtungen entspricht das einem Nettoumsatz von rund 29.906 € und einer Umsatzsteuerschuld von etwa 2.093 €, die du abzüglich der Vorsteuer aus Einrichtung und Betriebskosten ans Finanzamt abführst. Hast du im selben Jahr für 8.000 € netto neu möbliert, ziehst du davon 1.520 € Vorsteuer ab und musst nur die Differenz von rund 573 € zahlen.

Meldepflichten der Plattformen

Airbnb, Booking und vergleichbare Plattformen sind seit einigen Jahren verpflichtet, Umsätze ihrer Gastgeber an die Finanzverwaltung zu melden, unter anderem im Rahmen des Plattformen-Steuertransparenzgesetzes. Nicht erklärte Einnahmen fallen damit deutlich schneller auf als früher. Wer bislang unvollständig erklärt hat, sollte über eine strafbefreiende Selbstanzeige nachdenken, bevor das Finanzamt von sich aus tätig wird.

Zweitwohnungsteuer und Kurtaxe

Viele Ferienorte erheben zusätzlich eine Zweitwohnungsteuer oder verlangen die Abführung der Kurtaxe. Diese kommunalen Abgaben sind von der Einkommensteuer und Umsatzsteuer zu unterscheiden und müssen separat verwaltet werden. Die Kurtaxe, die du von Gästen einziehst und weiterleitest, ist ein durchlaufender Posten und keine eigene Einnahme.

Absetzbare Kosten bei der Ferienwohnung

Neben den klassischen Werbungskosten wie Abschreibung, Zinsen und Instandhaltung kommen bei Ferienwohnungen häufig hinzu: Vermittlungsprovisionen an Plattformen oder Vermietungsagenturen, Reinigung zwischen den Aufenthalten, Wäscheservice, anteilige Nebenkosten für die Selbstnutzungszeit herausgerechnet, sowie Kosten für die Vermarktung. Details zur laufenden Buchhaltung bei plattformbasierter Vermietung findest du im Artikel Buchhaltung für Airbnb-Gastgeber.

Checkliste für deine Ferienwohnung

• Prüfen, ob hotelähnliche Zusatzleistungen die Einordnung als Gewerbebetrieb auslösen
• Überschussprognose erstellen, wenn Eigennutzung mit Vermietung gemischt wird
• Umsatzsteuerpflicht bei kurzfristiger Beherbergung beachten (7 % auf Übernachtung)
• Kleinunternehmergrenzen 25.000 € / 100.000 € gegen Vorsteuerabzug abwägen
• Plattform-Meldepflichten einkalkulieren und Einnahmen vollständig erklären
• Kurtaxe und Zweitwohnungsteuer getrennt von der Einkommensteuer verwalten

Fazit

Ferienwohnungen bringen steuerlich mehr Pflichten mit sich als eine normale Vermietung, bieten dafür aber auch Gestaltungsspielräume bei der Umsatzsteuer. Wer die Gewerblichkeitsgrenze im Blick behält und die Überschussprognose sauber führt, vermeidet die größten Stolpersteine. Zur laufenden Buchhaltung bei plattformbasierter Vermietung lies auch Buchhaltung für Airbnb-Gastgeber.

Allgemeine Information, keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Für die steuerlich saubere Aufstellung deiner Ferienwohnung Beratungstermin buchen.