Ein Steuerstreich in Thüringen: Steuersenkung trifft auf Verfassungsstreit

Wenn du eine Immobilie kaufst, ist die Grunderwerbsteuer meist der größte Nebenkostenposten neben Notar und Makler. Was viele nicht wissen: Die Höhe unterscheidet sich massiv je nach Bundesland, von 3,5 % bis zu 6,5 % des Kaufpreises. Wer den Kauf clever plant, kann hier mehrere tausend Euro sparen oder zumindest vermeiden, sich vom falschen Bundesland überraschen zu lassen.

In diesem Artikel bekommst du einen praxisnahen Überblick über die Grunderwerbsteuer-Sätze der Bundesländer, wie sich Änderungen konkret auf deinen Kaufpreis auswirken und welche legalen Gestaltungsmöglichkeiten es gibt.

Wie die Grunderwerbsteuer berechnet wird

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie an und bemisst sich am Kaufpreis. Jedes Bundesland legt seinen eigenen Steuersatz fest, der Bund selbst erhebt hier nichts. Die Sätze reichen von 3,5 % in Bayern und Sachsen bis zu 6,5 % in Ländern wie Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein oder Thüringen.

Rechenbeispiel: Warum der Standort so viel ausmacht

Kaufst du eine Immobilie für 400.000 Euro:

• In Bayern mit 3,5 % zahlst du 14.000 Euro Grunderwerbsteuer
• In einem Bundesland mit 6,5 % zahlst du 26.000 Euro

Die Differenz von 12.000 Euro allein durch den Standort ist erheblich und sollte bei einer bundesländerübergreifenden Standortentscheidung, etwa zwischen Wohnort und Zweitwohnsitz, unbedingt einkalkuliert werden.

Warum sich Steuersätze ändern können

Bundesländer nutzen die Grunderwerbsteuer aktiv als fiskalisches Steuerungsinstrument. Bei angespannter Haushaltslage werden Sätze erhöht, bei politischem Willen zur Wohneigentumsförderung mitunter gesenkt oder Freibeträge für Ersterwerber eingeführt. Solche Änderungen werden meist mit einem konkreten Stichtag beschlossen, sodass der Zeitpunkt der notariellen Beurkundung darüber entscheidet, welcher Satz für dich gilt.

Praxisfalle: Den Stichtag verpassen

Steht eine Satzänderung bevor, kann sich ein früherer oder späterer Notartermin finanziell lohnen. Entscheidend ist in der Regel nicht der Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses im Vorfeld, sondern das Datum der notariellen Beurkundung beziehungsweise der Entstehung der Steuerschuld. Wer kurz vor einer Erhöhung steht, sollte mit dem Notar sprechen, ob ein früherer Termin realistisch ist.

Legale Wege, Grunderwerbsteuer zu sparen

Es gibt mehrere anerkannte Gestaltungsmöglichkeiten, die Bemessungsgrundlage zu reduzieren:

• Trennung von Grundstückskaufpreis und mitverkauftem beweglichem Inventar wie Einbauküche oder Markise im Kaufvertrag, da nur der Immobilienanteil der Grunderwerbsteuer unterliegt
• Bei Neubauten die getrennte Beauftragung von Grundstückskauf und Bauleistung, sofern kein einheitliches Vertragswerk im Sinne der Rechtsprechung zum einheitlichen Erwerbsgegenstand vorliegt
• Nutzung der Befreiung bei Erwerb durch direkte Verwandte in gerader Linie, etwa von Eltern an Kinder
• Bei größeren Immobilientransaktionen die Prüfung von Share-Deal-Strukturen, die allerdings seit der Reform der Anteilsschwellen deutlich enger gefasst sind als früher

Wichtig: Keine aggressive Gestaltung ohne Substanz

Das Finanzamt prüft insbesondere die Trennung von Grundstück und Bauleistung genau. Wer Grundstück und Hausbau über denselben Bauträger in einem faktisch abgestimmten Paket kauft, wird trotz formal getrennter Verträge oft dem einheitlichen Erwerbsgegenstand zugeordnet, mit der Folge, dass die Grunderwerbsteuer auf den vollen Preis inklusive Bauleistung anfällt.

Checkliste vor dem Immobilienkauf

• Prüfe den aktuellen Grunderwerbsteuersatz in deinem Zielbundesland
• Kläre, ob eine angekündigte Satzänderung deinen Notartermin beeinflussen sollte
• Trenne im Kaufvertrag sauber zwischen Grundstück, Gebäude und beweglichem Inventar
• Prüfe bei Neubauvorhaben, ob eine getrennte Vergabe an Grundstücksverkäufer und Bauunternehmen rechtlich sauber möglich ist
• Kalkuliere die Grunderwerbsteuer von Anfang an fest in deine Finanzierung ein, sie zählt nicht zu den beleihbaren Kosten
• Informiere dich über Befreiungstatbestände bei Erwerb innerhalb der Familie

Fazit

Die Grunderwerbsteuer ist neben dem Kaufpreis selbst der größte Einzelposten beim Immobilienerwerb und unterscheidet sich je nach Bundesland um mehrere Prozentpunkte. Wer den Standort, den Zeitpunkt und die Vertragsgestaltung bewusst plant, kann legal mehrere tausend Euro sparen. Einen vertiefenden Vergleich der Bundesländer findest du in unserem Beitrag zur Grunderwerbsteuer-Höhe nach Bundesländern sowie zu legalen Wegen, Grunderwerbsteuer zu sparen.

Allgemeine Information, keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Für eine Prüfung deines konkreten Kaufvertrags sprechen wir gern gemeinsam darüber. Beratungstermin buchen