Kaufpreisaufteilung in Dubai: Was den Unterschied macht

Kaufpreisaufteilung in Dubai: Was den Unterschied macht

Kategorie: Internationales Steuerrecht

Du kaufst eine Wohnung in Dubai und kennst den Gesamtpreis. Für die steuerliche Rechnung reicht diese Zahl aber nicht. Entscheidend ist, welcher Teil auf das Grundstück, welcher auf das Gebäude und welcher auf mitgekaufte Einrichtung oder Ausbau entfällt. Genau diese Aufteilung steht im Mittelpunkt des Videos von November 2025: Nicht allein der Kaufpreis, sondern seine nachvollziehbare Zuordnung kann die spätere Berechnung verändern.

Besonders bei Wohnungen in hohen Türmen kann das Verhältnis zwischen Boden- und Gebäudewert anders ausfallen als bei einem Haus mit eigenem Grundstück. Daraus folgt allerdings weder eine feste Quote noch eine garantierte Steuerersparnis. Du brauchst eine Bewertung, die zu Deinem Objekt passt, und eine klare Trennung zwischen den Verhältnissen in Dubai und der steuerlichen Behandlung in Deutschland.

Ein Gesamtpreis, unterschiedliche Rechenbasen

Beim Immobilienkauf bezahlst Du wirtschaftlich nicht nur für das Gebäude. Zum Erwerb gehört auch der zugehörige Grundstücksanteil. Je nach Angebot kommen Möbel und weitere Ausstattungsbestandteile hinzu. Werden diese Werte in einer einzigen Kaufpreissumme zusammengefasst, ist damit noch nicht geklärt, welcher Betrag für welche steuerliche Berechnung herangezogen werden kann.

Nach der deutschen steuerlichen Systematik wird Grund und Boden nicht abgeschrieben. Beim Gebäude kann dagegen eine Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, in Betracht kommen. Diese deutschen Begriffe beschreiben hier die mögliche Ermittlung steuerpflichtiger Vermietungseinkünfte in Deutschland. Sie sind keine Aussage darüber, dass Dubai dieselben Regeln anwendet oder ein dort ermittelter Wert automatisch vom deutschen Finanzamt übernommen wird.

Die Wirkung der Aufteilung lässt sich ohne pauschale Prozentsätze erklären: Entfällt bei unverändertem Gesamtkaufpreis ein höherer, sachlich begründeter Betrag auf das Gebäude, steigt grundsätzlich die mögliche Gebäude-AfA-Basis. Entfällt mehr auf den Boden, fällt diese Basis entsprechend kleiner aus. Der Kaufpreis selbst verändert sich dadurch nicht. Verändert wird seine Zuordnung und damit die Ausgangsgröße einer möglichen Abschreibung nach deutschen Regeln.

Einrichtung und Ausbau gehören ebenfalls in diese Betrachtung. Mitgekaufte Möbel dürfen nicht einfach gedanklich im Gebäudewert verschwinden. Umgekehrt lässt sich nicht alles, was eine Wohnung hochwertiger macht, als eigenständige Einrichtung behandeln. Für die deutsche steuerliche Einordnung muss abgegrenzt werden, was zum Gebäude gehört und was gegebenenfalls gesondert zu erfassen ist. Eine Aufteilung schafft also nicht mehrere Abzüge für denselben Betrag, sondern ordnet den Kaufpreis den jeweiligen Bestandteilen zu.

Warum ein Tower anders zu bewerten sein kann

Das Video stellt einen baulichen Unterschied heraus: Ein Tower bündelt sehr viel Nutzfläche auf vergleichsweise wenig Grundstücksfläche. Bei einer einzelnen Wohnung verteilt sich der Bodenanteil damit auf zahlreiche Einheiten. Bei einer Villa steht der Nutzung dagegen häufig ein größerer eigener Grundstücksanteil gegenüber. Deshalb kann die Ausgangslage für die Bewertung deutlich anders aussehen.

Aus der Bauhöhe allein folgt allerdings kein bestimmter Gebäudewert. Im Video werden hohe Gebäudeanteile aus einzelnen Fällen angesprochen. Solche Ergebnisse sind jedoch keine Vorlage für Deinen Kauf. Weder eine frühere Aufteilung bei einer deutschen Immobilie noch ein Beispiel aus Dubai ersetzt die Bewertung Deiner Wohnung. Eine Wunschquote ersetzt keine begründete Bewertung.

Hinzu kommen unterschiedliche Bewertungsgrundlagen. Das Video beschreibt für Dubai eine stärker am Marktpreis orientierte Betrachtung und verweist auf Informationen aus dem Eigentumsregister. Ein deutsches Bewertungsschema lässt sich deshalb nicht einfach unverändert übertragen. Die örtlichen Daten müssen nachvollziehbar ausgewertet und für die spätere steuerliche Beurteilung verständlich aufbereitet werden.

Einrichtung und Ausbau sauber von der Immobilie trennen

Das Video erwähnt auch die steuerliche Berücksichtigung von Möbeln und sonstiger Einrichtung. Daraus folgt keine einheitliche Behandlung sämtlicher Ausstattung. Praktisch heißt das: Halte fest, welche Bestandteile im Preis enthalten sind, und sorge dafür, dass ihre Bewertung nachvollziehbar bleibt. Kaufunterlagen, eine Beschreibung der Ausstattung und die zugehörige Wertermittlung sollten zusammenpassen. Frei geschätzte Möbelsummen oder doppelte Ansätze im Gebäude und daneben helfen nicht weiter.

Ein Gutachten muss die Aufteilung erklären

Der zentrale praktische Punkt im Video ist die gutachterliche Bewertung. Ein brauchbares Gutachten liefert nicht nur ein Ergebnis, sondern erklärt, wie Grundstück, Gebäude und gegebenenfalls weitere Bestandteile voneinander abgegrenzt und bewertet wurden. Für Dich muss erkennbar sein, welche Unterlagen und örtlichen Informationen der Bewertung zugrunde liegen.

Bei einer Auslandsimmobilie ist diese Nachvollziehbarkeit besonders relevant. Die tatsächlichen Verhältnisse liegen in Dubai, während die steuerliche Prüfung gegebenenfalls in Deutschland erfolgt. Der Hinweis auf deutsche Standards ist keine Zusage deutscher Anerkennung. Auch ein Gutachten kann Rückfragen auslösen.

Dabei sind Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer zwei verschiedene Fragen. Die Aufteilung betrifft die mögliche Abschreibungsbasis. Die Restnutzungsdauer betrifft den Zeitraum, über den diese Basis nach den maßgeblichen deutschen Regeln berücksichtigt werden könnte. Das im Video angesprochene Zusammenspiel ersetzt nicht die getrennte Begründung beider Punkte. Ein hoher Gebäudewert belegt für sich genommen keine kürzere Nutzungsdauer.

Auch der steuerliche Rahmen gehört vor die Rechnung. Das Video erläutert mit Stand November 2025 die deutsche Besteuerung von Vermietungseinkünften aus Dubai vor dem Hintergrund des seit 2022 fehlenden Doppelbesteuerungsabkommens. Ob und wie das Deinen Fall betrifft, muss anhand Deiner persönlichen Situation und des aktuellen Rechtsstands geklärt werden. Eine Immobilie im Ausland ist nicht allein wegen ihres Standorts von der deutschen Besteuerung ausgenommen; sie wird umgekehrt aber auch nicht in jeder Hinsicht wie eine deutsche Immobilie behandelt.

Meine Einschätzung

Ich halte die Kaufpreisaufteilung für einen sinnvollen Prüfungspunkt vor dem Kauf, nicht für ein nachträgliches Steuersparversprechen. Bei einem Tower kann die bauliche Struktur eine andere Wertverteilung plausibel machen als bei einer Villa. Ob daraus für Dich tatsächlich ein steuerlicher Vorteil entsteht, hängt aber von der Bewertung und der anwendbaren steuerlichen Behandlung ab.

Meine Empfehlung ist deshalb, zuerst die Bestandteile und ihre Werte zu klären und erst danach mit möglichen Abschreibungen zu rechnen. Für dich heißt das: Verlange eine nachvollziehbare Grundlage für Grundstück, Gebäude und mitgekaufte Ausstattung, statt Dich auf eine attraktive Quote zu verlassen. So erkennst Du früher, ob Deine Kalkulation auf belegbaren Werten oder lediglich auf einer optimistischen Annahme beruht.

Wenn Du einen Kauf vorbereitest, findest Du bei unseren Informationen zu Immobilien in Dubai den passenden Einstieg für die weitere Planung. Für die organisatorische Seite Deiner Investition gehört auch das Thema Bankkonto in Dubai dazu.