Anlage FW ausfüllen: Denkmal-Immobilie richtig erklären

Wer in seiner eigenen Denkmal-Immobilie wohnt, kann bestimmte Aufwendungen steuerlich geltend machen. Dafür ist allerdings nicht die Denkmal-AfA für vermietete Immobilien der richtige Weg, sondern der Sonderausgabenabzug für die Selbstnutzung. In der Steuererklärung führt Dich dieser Weg zur Anlage FW.

Im Video zur Steuererklärung 2024 zeigt Roland Elias, welche Angaben dort relevant sind und warum Du die verschiedenen Förderregelungen auseinanderhalten musst. Denn die Anlage enthält neben der Begünstigung für selbstgenutzte Baudenkmäler auch ältere Vorschriften. Nicht jedes Feld passt deshalb zu Deiner Immobilie – und nicht jede selbstgenutzte Wohnung wird dadurch steuerlich begünstigt.

Selbst bewohnen oder vermieten: Das entscheidet über den Abzug

Bei einer vermieteten Denkmal-Immobilie geht es um die steuerliche Berücksichtigung im Bereich Vermietung und Verpachtung. Dort spielt die Denkmal-AfA eine Rolle. Bewohnst Du das Objekt dagegen selbst, kannst Du diese Behandlung nicht einfach übernehmen. Für die im Video behandelte Selbstnutzung ist vielmehr der Sonderausgabenabzug nach § 10f EStG maßgeblich. Eine Zuordnung zu „§ 35i ff. EStG“ wäre für diese Förderung nicht richtig.

Das ist mehr als eine Frage der richtigen Bezeichnung. Du erklärst die Aufwendungen für Dein selbst bewohntes Denkmal nicht so, als würdest Du daraus Mieteinnahmen erzielen. Die Anlage FW ist hier der passende Ausgangspunkt, weil sie die Förderung des Wohneigentums und die entsprechenden Abzugsbeträge abfragt.

Die im Video erläuterte Begünstigung betrifft nicht nur Baudenkmäler. Auch Gebäude in bestimmten Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen können darunterfallen. § 10f knüpft dabei an Voraussetzungen an, die im Video mit den §§ 7h und 7i EStG erläutert werden. Allein die Tatsache, dass Dein Haus alt ist oder in einer historischen Straße liegt, genügt deshalb nicht als Begründung für den Abzug.

Die Grunddaten Deiner Immobilie vollständig eintragen

Am Anfang der Anlage stehen die allgemeinen Angaben zur Wohnung beziehungsweise zum Haus. Dazu gehören die Lage des Objekts und die Eigentumsverhältnisse. Bist Du nicht alleiniger Eigentümer, sind auch die Miteigentumsanteile relevant. Sie ordnen den Abzug der richtigen Immobilie und den beteiligten Personen zu.

Anschließend geht es um die Nutzung. Das Video spricht ausdrücklich an, ob das Objekt in einem Ferien- oder Wochenendgebiet liegt und ob dauerhaftes Wohnen baurechtlich zugelassen ist. Eine Ferienwohnung ist nicht ohne Weiteres mit dem selbst bewohnten Eigenheim gleichzusetzen. Trage deshalb die tatsächlichen Verhältnisse ein, statt aus dem Eigentum allein auf eine begünstigte Selbstnutzung zu schließen.

Auch die Art des Objekts und die Zahl der Einheiten gehören zu den Grunddaten. Hinzu kommen die zeitlichen Angaben: Kaufvertrag, Bauantrag, Baubeginn, Anschaffung und Fertigstellung werden im Video als relevante Punkte genannt. Die Daten solltest Du aus Deinen Unterlagen übernehmen und nicht aus der Erinnerung schätzen.

Die zeitliche Einordnung zählt. Im Video wird erläutert, dass es unterschiedliche Regelungsstände und Abzugssätze gab. Ein Datum kann daher darüber entscheiden, welche Behandlung überhaupt infrage kommt. Wenn Du eine frühere Erklärung als Vorlage nutzt, prüfe deshalb, ob die dortigen Angaben und Beträge für das aktuelle Erklärungsjahr noch passen.

Begünstigte Aufwendungen und den passenden Anteil erklären

Im Bereich zu § 10f geht es um die steuerlich begünstigten Aufwendungen für das selbstgenutzte Objekt. Das Video nennt Erhaltungsaufwendungen und bauliche Maßnahmen im Zusammenhang mit der Instandsetzung. Daraus folgt aber nicht, dass Du jede Ausgabe rund um Dein Haus pauschal abziehen kannst. Entscheidend ist, welche Aufwendungen die Voraussetzungen der jeweiligen Begünstigung erfüllen.

Nach der Darstellung im Video vom März 2025 können begünstigte Kosten im Jahr des Abschlusses der Maßnahme und in den neun folgenden Jahren mit jeweils neun Prozent als Sonderausgaben berücksichtigt werden. Über diesen Zeitraum ergibt das insgesamt 90 Prozent. Das ist der im Video erläuterte Stand zur Erklärung 2024; prüfe für Deine Erklärung, welcher Regelungsstand auf Deine Maßnahmen zutrifft. Im Video wird auch auf ältere Fälle mit einem anderen Satz hingewiesen.

Verwechsle den Abzugsbetrag nicht mit Deiner Steuerersparnis. Wenn Aufwendungen als Sonderausgaben berücksichtigt werden, bedeutet das nicht, dass Dir das Finanzamt diesen Betrag vollständig erstattet. Wie stark sich der Abzug auswirkt, hängt von Deiner persönlichen steuerlichen Situation ab. Eine pauschale jährliche Ersparnis lässt sich daraus nicht seriös für jeden Eigentümer ableiten.

Besondere Aufmerksamkeit brauchen Fälle mit mehreren Eigentümern. Das Video erwähnt Anteile an steuerbegünstigten Objekten, die über eine gesonderte und einheitliche Feststellung berücksichtigt werden. Für Deine Erklärung zählt dann der Dir zugeordnete Anteil, nicht einfach der gesamte Aufwand des Gebäudes. Mehrere Bewohner und mehrere Eigentümer sind dabei nicht dasselbe. Entscheidend sind die Eigentumsverhältnisse und die steuerliche Zuordnung.

Alte Wohneigentumsförderung nicht mit der Denkmalregelung verwechseln

Die Anlage FW enthält auch Angaben zu § 10e EStG. Im Video wird diese Vorschrift als ältere Wohneigentumsförderung eingeordnet, die für heutige neue Fälle nicht mehr der maßgebliche Weg ist. Sie darf nicht mit dem weiterhin behandelten Sonderausgabenabzug nach § 10f verwechselt werden.

Gerade bei Jahresgrenzen ist diese Trennung entscheidend: Aus dem Video lässt sich keine allgemeine Aussage ableiten, dass die Förderung selbstgenutzter Denkmal-Immobilien nur für bestimmte Gebäudezustände vor 1995 gilt. Die dort angesprochene historische Grenze betrifft vielmehr die alte Regelung nach § 10e. Genannt werden dabei Baubeginn beziehungsweise Anträge vor 1996. Welche zeitliche Voraussetzung für einen konkreten Altfall einschlägig ist, muss anhand der damaligen Unterlagen geklärt werden.

Für Deinen heutigen Denkmalfall bedeutet das: Übertrage eine Jahresgrenze aus einem alten Förderbereich nicht auf sämtliche Angaben der Anlage FW. Das Formular bündelt unterschiedliche Regelungen. Dass eine davon nur noch historische Fälle betrifft, macht den Bereich für selbstgenutzte Baudenkmäler nicht automatisch ebenfalls zu einem abgeschlossenen Altmodell.

Meine Einschätzung

Ich halte die Anlage FW für einen wichtigen Prüfpunkt, wenn Du selbst in einem Baudenkmal oder einem entsprechend begünstigten Objekt wohnst. Der steuerliche Vorteil kann relevant sein. Er entsteht aber nicht allein dadurch, dass Du eine sanierte Immobilie kaufst und einziehst. Nutzung, begünstigte Maßnahmen, Zeitpunkte und Eigentumsanteile müssen zusammenpassen.

Ich würde deshalb zuerst die Unterlagen zum Objekt und zu den Maßnahmen ordnen und erst anschließend die Abzugsbeträge eintragen. So vermeidest Du vor allem zwei Fehler: die Denkmal-AfA aus einem Vermietungsfall zu übernehmen und alte Fördervorschriften mit der heutigen Selbstnutzung zu vermischen. Die Steuerersparnis sollte außerdem nicht die wirtschaftliche Beurteilung des Kaufs ersetzen.

Wenn Du die Behandlung bei Vermietung danebenlegen möchtest, findest Du die Einordnung zur Denkmal-AfA. Für die Frage, wie Dein Objekt insgesamt zu Deiner steuerlichen Planung passt, hilft Dir unser Überblick zum Steuern sparen mit Immobilien.