Was bedeutet denkmalgeschützt steuerlich genau?

Eine Immobilie gilt als denkmalgeschützt, wenn sie offiziell in die Denkmalliste eingetragen ist. Nur dann sind Sanierungskosten absetzbar. Die Denkmalschutzbehörde muss eine Bescheinigung ausstellen, die bestätigt, dass das Gebäude schützenswert ist und die geplanten Sanierungsmaßnahmen denkmalgerecht sind.

Welche Kosten sind absetzbar?

Alle anerkannten Sanierungsmaßnahmen, die zur Erhaltung des Gebäudes beitragen – z. B. Dach, Fassade, Fenster, Elektrik, Heizung. Nicht absetzbar sind Grundstückskosten, Außenanlagen und reine Luxusausstattungen. Die Kosten müssen separat nachgewiesen und von der Denkmalschutzbehörde anerkannt werden.

Wie lange kann ich die Denkmal-AfA nutzen?

Bei vermieteten Objekten: 12 Jahre (8 Jahre à 9 %, dann 4 Jahre à 7 %). Bei selbst genutzten Objekten: 10 Jahre à 9 % der Sanierungskosten. Die Abschreibung beginnt im Jahr der Fertigstellung bzw. der Zahlung.

Kann ich die Förderung mehrfach nutzen?

Ja, bei mehreren Objekten – solange jede Sanierung einzeln bescheinigt wird. Auch innerhalb eines Objekts können verschiedene Sanierungsphasen jeweils separat abgeschrieben werden, sofern sie zeitlich auseinander liegen und jeweils genehmigt sind.

Was passiert beim Verkauf?

Bei Verkauf vor Ablauf der 10-Jahres-Frist kann eine anteilige Rückzahlung oder steuerliche Nachversteuerung anfallen. Es gilt eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Wird die Immobilie innerhalb dieser Frist verkauft, müssen die erhaltenen Steuervorteile anteilig zurückgezahlt werden.

Denkmal-AfA: Steuerliche Vorteile von Denkmalimmobilien

Mit der Denkmal-AfA nutzt Du eine der attraktivsten Möglichkeiten, Steuern zu sparen und gleichzeitig historischen Wohnraum zu erhalten. Denkmalgeschützte Immobilien bieten über Jahre hohe Abschreibungen und langfristige Wertsteigerungspotenziale.

Sanierte denkmalgeschützte Altbaufassade in historischer Altstadt

Deine Vorteile auf einen Blick

💰

Attraktive Steuerersparnis

Bis zu 100 % der Sanierungskosten können über mehrere Jahre steuerlich abgesetzt werden.

🏛️

Wertstabile Anlage

Denkmalgeschützte Immobilien gelten als inflationssicher und profitieren oft von exklusiven Lagen.

📈

Diversifikation des Vermögens

Immobilien mit Denkmalstatus bieten steuerliche Vorteile, die andere Anlageformen nicht erreichen.

Was ist die Denkmal-AfA?

Die Denkmal-AfA (§ 7i EStG) ermöglicht es, Sanierungskosten von denkmalgeschützten Immobilien steuerlich abzusetzen. Das gilt sowohl für vermietete Immobilien als auch – in reduzierter Form – für selbstgenutzte Objekte (§ 10f EStG). Der Staat fördert damit die Erhaltung von historischer Bausubstanz und die Modernisierung wertvoller Gebäude.

Wie funktioniert die Abschreibung?

Für vermietete Objekte (§ 7i EStG)

Abschreibung von 100 % der anerkannten Sanierungskosten
Über 12 Jahre: 8 Jahre à 9 %, danach 4 Jahre à 7 %

Für selbst-genutzte Objekte (§ 10f EStG)

Steuerliche Geltendmachung über 10 Jahre zu je 9 %

💡 Wichtig: Die AfA gilt nur für den Sanierungsanteil, nicht für den Kaufpreis des Grundstücks oder unsanierte Altbauteile.

So wirkt sich die Denkmal-AfA auf Deine Steuerlast aus

Rechenbeispiel für eine vermietete Denkmalimmobilie:

Kaufpreis der Immobilie

500.000 €

Davon Sanierungskosten

300.000 €

Abschreibungsfähig (vermietet):

8 Jahre × 9 %:216.000 €

4 Jahre × 7 %:84.000 €

Gesamtabschreibung:300.000 €

Steuerersparnis bei 42 % Steuersatz:126.000 €

über 12 Jahre verteilt

Was Du bei der Denkmal-AfA beachten musst

Das Objekt muss unter Denkmalschutz stehen und eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde vorliegen.
Nur die anerkannten Modernisierungs- und Sanierungskosten sind abschreibungsfähig.
Eine Nutzung zu Wohnzwecken ist erforderlich.
Bei Eigennutzung gilt § 10f EStG mit gleichem Fördersatz, aber nur für Sanierungskosten.
Gewerbliche Nutzung (z. B. Ferienwohnungen) kann steuerlich abweichen.

Vermietung oder Eigennutzung?

Vermietete Denkmal-immobilie

Hohe steuerliche Wirkung durch vollständige Absetzbarkeit der Sanierungskosten über 12 Jahre. Ideal für Kapitalanleger.

Selbst-genutzte Denkmal-immobilie

Steuerliche Förderung über 10 Jahre mit je 9 % der Sanierungskosten. Optimal für Eigennutzer mit hohem Einkommen.

Anschaffungskosten und Sanierung richtig planen

Die Sanierungskosten müssen separat nachgewiesen und von der Denkmalschutzbehörde anerkannt werden. Diese Kosten bilden die Basis für die steuerliche Abschreibung. Nicht begünstigt sind Grundstückskosten, Außenanlagen und reine Luxusausstattungen.

Expertenberatung mit SIROC

Gemeinsam mit der SIROC Online Steuerberatung prüfen wir, welche steuerlichen Vorteile Du für Dein Denkmalobjekt nutzen kannst. Unsere Experten begleiten Dich von der Auswahl bis zur steuerlichen Geltendmachung.

FAQ – Häufige Fragen zur Denkmal-AfA

Du möchtest in Denkmalimmobilien investieren?

Wir prüfen Deine individuelle Situation und zeigen Dir, welche steuerlichen Vorteile Du mit Denkmalimmobilien nutzen kannst.

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Die hier bereitgestellten Informationen sollen dir einen allgemeinen Überblick und eine erste Orientierung bieten. Sie sind jedoch nicht als individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung gedacht. Für deine speziellen steuerlichen Fragen und Anliegen wende dich bitte direkt an einen qualifizierten Steuerberater.