Vorab entstandene Werbungskosten bei Leerstand: Vermietungsabsicht belegen

Leerstand heißt nicht automatisch: kein Werbungskostenabzug

Steht eine Wohnung leer, laufen häufig weiterhin Kosten auf: Zinsen, Grundsteuer, Versicherungen oder notwendige Arbeiten. Ob du diese Aufwendungen steuerlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen kannst, hängt nicht allein davon ab, ob im betreffenden Jahr Miete eingegangen ist. Maßgeblich ist unter anderem, ob du erkennbar die Absicht aufgenommen hast, mit der Wohnung Einkünfte zu erzielen, und ob du diese Absicht später wieder aufgegeben hast.

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass Aufwendungen für eine nach Herstellung, Anschaffung oder Selbstnutzung leerstehende Wohnung vorab entstandene Werbungskosten sein können, wenn die Einkünfteerzielungsabsicht erkennbar aufgenommen und nicht später aufgegeben wurde. Auch bei einer zuvor dauerhaft vermieteten Wohnung können Aufwendungen während des Leerstands abziehbar sein, solange der ursprüngliche Entschluss zur Vermietung nicht endgültig aufgegeben ist. BFH, Urteil IX R 14/12

Was spricht für eine ernsthafte Vermietungsabsicht?

Die Absicht sollte sich in konkreten Handlungen zeigen. Dazu können Inserate, Makleraufträge, Besichtigungstermine und schriftliche Kommunikation mit Interessenten gehören. Wichtig ist, dass du die Wohnung tatsächlich zu marktgerechten Bedingungen anbieten möchtest und auf Rückmeldungen reagierst. Ein einzelnes, lange zurückliegendes Inserat muss nicht ausreichen, wenn danach keine weiteren Vermietungsbemühungen erkennbar sind.

Bewahre deshalb Kopien von Anzeigen, Maklerverträgen, E-Mails, Nachrichten, Besichtigungsprotokollen und Angeboten auf. Notiere, wann du Interessenten kontaktiert hast und weshalb ein Mietvertrag nicht zustande kam. Wenn du die Miete oder die Ausstattung anpassen musstest, halte auch diese Entscheidungen fest. Solche Unterlagen helfen zu erklären, dass der Leerstand nicht mit dem Ende der Vermietungsabsicht gleichzusetzen ist.

Der BFH weist darauf hin, dass die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Vermietungsbemühungen im Einzelfall zu beurteilen sind und die steuerpflichtige Person die Feststellungslast trägt. Ein besonders langer Leerstand kann daher problematisch werden, wenn die Bemühungen nicht ausreichend dokumentiert sind oder nicht mehr ernsthaft verfolgt werden. BFH, Urteil IX R 14/12

Leerstand nach einer früheren Vermietung

War die Wohnung zuvor auf Dauer vermietet, kann dies ein wichtiger Teil des Gesamtbilds sein. Es garantiert aber nicht automatisch, dass jede spätere Ausgabe abziehbar bleibt. Du solltest nachvollziehbar zeigen, dass du nach dem Auszug der bisherigen Mieter weiterhin vermieten wolltest. Dazu gehören aktive Vermietungsangebote und gegebenenfalls Maßnahmen, um die Wohnung wieder bezugsfertig zu machen.

Bei einer längeren Sanierung dokumentiere, welche Arbeiten erforderlich waren, wann sie beauftragt wurden und wann eine Vermietung realistisch möglich werden sollte. Wenn die Wohnung aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen dauerhaft nicht in einen vermietbaren Zustand gebracht werden kann, kann die Einkünfteerzielungsabsicht in Frage stehen. Der BFH hat eine fehlende Absicht als möglich angesehen, wenn ein Eigentümer das Objekt dauerhaft nicht betriebsbereit machen und zur Vermietung bereitstellen kann. BFH, Urteil IX R 17/16

Leerstand vor der ersten Vermietung

Bei einer frisch erworbenen oder fertiggestellten Wohnung ist wichtig, ab wann die Vermietungsabsicht nach außen erkennbar war. Vorbereitende Kosten können nicht automatisch allein deshalb als Werbungskosten berücksichtigt werden, weil du später eine Vermietung planst. Entscheidend ist, ob sich ein endgültiger Entschluss zur Vermietung anhand des Verhaltens und der Umstände erkennen lässt.

Wird das Objekt gleichzeitig zum Verkauf und zur Vermietung angeboten, kann das gegen einen endgültigen Entschluss zur Vermietung sprechen. Der Bundesfinanzhof hat in einem solchen Fall die parallele Verkaufs- und Vermietungsbemühung als relevanten Umstand bewertet. BFH, Urteil IX R 21/12

Das bedeutet nicht, dass eine Vermietungsabsicht bei jeder Verkaufsüberlegung ausgeschlossen wäre. Es zeigt aber, weshalb die tatsächlichen Entscheidungen und die zeitliche Abfolge wichtig sind. Wenn du vorrangig verkaufen möchtest und eine Vermietung nur als Ausweichmöglichkeit offenhältst, ist die steuerliche Einordnung schwieriger. Dokumentiere daher, welche Vermarktungsstrategie du tatsächlich verfolgst und wie du auf Mietinteressenten reagierst.

Eigennutzung und gemischte Pläne

Aufwendungen, die während einer Eigennutzung der Wohnung entstehen, sind nicht ohne Weiteres vorab entstandene Werbungskosten aus Vermietung. Der BFH hat Aufwendungen während einer Eigennutzung vom Abzug als vorab entstandene Werbungskosten ausgeschlossen. BFH, Urteil IX R 21/12

Wenn du selbst in der Wohnung wohnst, ein Familienmitglied sie nutzen lässt oder sie zeitweise kostenlos überlässt, muss das sorgfältig von einer Vermietungsphase abgegrenzt werden. Auch eine kurzfristige Eigennutzung zwischen zwei Mietverhältnissen kann die steuerliche Betrachtung beeinflussen. Lege deshalb Beginn und Ende einer Nutzung klar fest und bewahre Nachweise über die tatsächliche Belegung auf.

Bei gemischten Plänen – etwa ein Teil der Wohnung soll vermietet und ein anderer Teil selbst genutzt werden – kann eine sachgerechte Aufteilung erforderlich sein. Nicht jede Ausgabe lässt sich ohne Weiteres vollständig der Vermietung zurechnen. Flächen, Nutzungszeiten und der Zusammenhang einzelner Kosten mit den vermieteten Bereichen können für die Aufteilung relevant sein.

Welche Kosten können betroffen sein?

Wenn die Voraussetzungen erfüllt sind, kommen grundsätzlich objektbezogene Aufwendungen in Betracht, die mit der Einkünfteerzielung zusammenhängen. Dazu können beispielsweise Finanzierungsaufwendungen, laufende Gebäudeabgaben, Versicherungen und Kosten für notwendige Erhaltungsarbeiten gehören. Ob eine konkrete Ausgabe abzugsfähig ist und in welchem Jahr sie zu berücksichtigen ist, hängt von ihrer Art, dem Zahlungszeitpunkt und der steuerlichen Einordnung ab.

Unterscheide laufende Werbungskosten von Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Eine umfassende Baumaßnahme wird nicht automatisch zum sofort abzugsfähigen Aufwand, nur weil sie während eines Leerstands stattfindet. Rechnungen sollten die konkreten Arbeiten erkennen lassen. Falls die Wohnung noch nicht vermietbar ist, dokumentiere außerdem, wie die Arbeiten mit dem geplanten Vermietungsbeginn zusammenhängen.

Checkliste zur Dokumentation

• Halte Vermietungsanzeigen, Makleraufträge und Interessentenkommunikation fest.
• Dokumentiere Besichtigungen, Mietangebote und Gründe für gescheiterte Vermietungen.
• Bewahre Nachweise zu Sanierung, Bezugsfertigkeit und geplantem Vermietungsbeginn auf.
• Trenne Vermietungszeiträume, Eigennutzung und sonstige Überlassungen klar voneinander.
• Erfasse Kosten mit Rechnungen und Zahlungsbelegen und ordne sie der jeweiligen Maßnahme zu.
• Prüfe regelmäßig, ob deine Vermietungsbemühungen noch ernsthaft und nachhaltig sind.

Fazit: Die Absicht muss erkennbar bleiben

Ein leerstehendes Objekt führt nicht automatisch zum Verlust des Werbungskostenabzugs. Entscheidend ist, ob eine ernsthafte Vermietungsabsicht besteht und durch passende Aktivitäten belegt werden kann. Mit zunehmender Dauer des Leerstands steigt die Bedeutung einer nachvollziehbaren Dokumentation. Wenn du die Wohnung zugleich selbst nutzen oder verkaufen willst, die Vermietung über längere Zeit nicht vorankommt oder umfangreiche Baumaßnahmen anstehen, solltest du die steuerliche Einordnung frühzeitig individuell prüfen lassen.

Roland ordnet ein

Roland unterscheidet im Video zum ersten Vermietungsjahr zwischen abzugsfähigen Kosten und sofort abzugsfähigen Kosten. Eine Rechnung rund um die Vermietung ist deshalb noch keine Zusage für den vollständigen Abzug im Zahlungsjahr.

Vertiefe deine Planung unter Immobilien und Steuern. Wenn Rechnungen, Nutzung oder Zeitpunkte nicht eindeutig sind, kannst du die Unterlagen im Beratungstermin gemeinsam prüfen lassen.

• BFH, Urteil vom 11. Dezember 2012, IX R 14/12
• BFH, Urteil vom 31. Januar 2017, IX R 17/16
• BFH, Urteil vom 9. Juli 2013, IX R 21/12