Immobilie erben oder schenken: Freibeträge, Familienheim und 10-Jahres-Rhythmus

Wenn Immobilienvermögen in der Familie weitergegeben wird, geht es schnell um sechsstellige oder siebenstellige Werte – und damit auch um Erbschaft- oder Schenkungsteuer, die viele Familien unnötig in voller Höhe zahlen. Dabei bietet das Gesetz mehrere Wege, Immobilienvermögen ganz oder größtenteils steuerfrei zu übertragen, wenn man frühzeitig plant statt erst nach dem Erbfall zu reagieren.

Der größte Fehler ist, den Übergang dem Zufall zu überlassen und erst zu handeln, wenn es zu spät ist. Freibeträge, Familienheimregelung und der Zehn-Jahres-Rhythmus lassen sich nämlich nur mit Vorlauf sinnvoll kombinieren.

Die persönlichen Freibeträge

Nach § 16 ErbStG gelten gestaffelte Freibeträge je nach Verwandtschaftsgrad: Ehegatten und eingetragene Lebenspartner 500.000 €, Kinder und Enkel bei verstorbenen Kindern 400.000 €, Enkel bei noch lebenden Kindern 200.000 €, weiter entfernte Verwandte und sonstige Erben deutlich weniger. Diese Freibeträge gelten jeweils pro Schenker und Beschenktem und stehen alle zehn Jahre erneut zur Verfügung.

Der Zehn-Jahres-Rhythmus als Gestaltungsinstrument

Wer sein Vermögen nicht als Ganzes vererbt, sondern schon zu Lebzeiten in mehreren Tranchen im Abstand von jeweils zehn Jahren verschenkt, kann die Freibeträge mehrfach nutzen. Bei einer Immobilie im Wert von 800.000 €, die an ein Kind gehen soll, bedeutet das: Schenkst du heute einen hälftigen Miteigentumsanteil im Wert von 400.000 €, bleibt das komplett innerhalb des Freibetrags steuerfrei. In zehn Jahren kannst du den restlichen Anteil ebenfalls steuerfrei übertragen, sofern der Freibetrag zu diesem Zeitpunkt nicht überschritten wird.

Die Familienheimregelung

Vererbst oder verschenkst du eine selbstgenutzte Immobilie an den Ehepartner, bleibt diese nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a-c ErbStG komplett steuerfrei, unabhängig vom Wert, wenn der Empfänger die Immobilie unverzüglich selbst zu Wohnzwecken nutzt und dies mindestens zehn Jahre lang beibehält (bei Erbschaft). Bei der Vererbung an Kinder gilt die Steuerbefreiung ebenfalls, allerdings begrenzt auf eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern – der übersteigende Teil wird anteilig versteuert. Auch hier gilt die Zehnjahresfrist der Selbstnutzung, ein vorzeitiger Verkauf oder Auszug ohne zwingenden Grund lässt die Steuerbefreiung rückwirkend entfallen.

Beispielrechnung Familienheim

Ein Elternteil vererbt der Tochter das selbstgenutzte Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 220 Quadratmetern und einem Wert von 600.000 €. Die Steuerbefreiung gilt anteilig für 200 von 220 Quadratmetern, also für rund 545.455 € des Werts. Der Rest von 54.545 € unterliegt der Erbschaftsteuer, abzüglich des persönlichen Freibetrags von 400.000 € bleibt hier de facto nichts zu versteuern, weil der Freibetrag den steuerpflichtigen Restbetrag vollständig abdeckt. Bei einer wertvolleren Immobilie mit geringerem verbleibendem Freibetrag würde dagegen tatsächlich Erbschaftsteuer anfallen.

Nießbrauch als Gestaltungsinstrument

Überträgst du eine vermietete Immobilie zu Lebzeiten, aber behältst dir den Nießbrauch vor (also das Recht, die Mieteinnahmen weiter zu beziehen), mindert der kapitalisierte Wert dieses Nießbrauchs den steuerpflichtigen Wert der Schenkung erheblich. Der Wert des Nießbrauchs richtet sich nach der statistischen Lebenserwartung des Nießbrauchers und dem erzielbaren Jahresertrag, berechnet nach § 14 BewG. Gleichzeitig bleiben dir die Mieteinnahmen bis zu deinem Tod erhalten, während das Kind oder Enkelkind bereits als Eigentümer im Grundbuch steht und die Zehnjahresfrist für eine erneute Übertragung zu laufen beginnt.

Beispiel zum Nießbrauchvorteil

Eine vermietete Immobilie im Wert von 500.000 € erzielt jährlich 18.000 € Nettomiete. Bei einer angenommenen statistischen Restlebenserwartung des Schenkers, die einen Vervielfältiger von etwa 12 ergibt, beträgt der kapitalisierte Nießbrauchwert rund 216.000 €. Der steuerpflichtige Wert der Schenkung sinkt damit von 500.000 € auf etwa 284.000 € – und liegt bei einem Kind mit 400.000 € Freibetrag komplett innerhalb des steuerfreien Bereichs.

Was oft übersehen wird

Viele Familien vergessen, dass Schenkungen der letzten zehn Jahre vor einem Erbfall zusammengerechnet werden (Zusammenrechnung nach § 14 ErbStG), sodass eine zu späte erste Schenkung den Effekt der zweiten Tranche zunichtemacht. Auch wird häufig übersehen, dass bei der Familienheimregelung die Behaltefrist von zehn Jahren strikt eingehalten werden muss – ein Umzug ins Pflegeheim aus objektiven Gründen ist meist unschädlich, ein freiwilliger Verkauf dagegen nicht.

Checkliste für die Immobilienübertragung

• Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad kennen und den Zehn-Jahres-Rhythmus frühzeitig planen
• Familienheimregelung prüfen, wenn die Immobilie selbst genutzt wird oder werden soll
• Bei Vererbung an Kinder die 200-Quadratmeter-Grenze im Blick behalten
• Nießbrauchvorbehalt bei größeren Immobilienwerten als Gestaltungsoption prüfen
• Frühere Schenkungen der letzten zehn Jahre bei der Berechnung berücksichtigen
• Behaltefristen nach der Übertragung dokumentieren und einhalten

Fazit

Immobilien lassen sich mit der richtigen Planung oft deutlich günstiger übertragen, als es die Regelbesteuerung vermuten lässt. Freibeträge, Familienheim und Nießbrauch greifen aber nur zusammen, wenn du rechtzeitig planst statt erst im Erbfall zu reagieren. Bei mehreren Erben lohnt sich zusätzlich ein Blick in Gemeinsam vermieten: die Grundstücksgemeinschaft.

Allgemeine Information, keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Für eine individuelle Nachfolgeplanung Beratungstermin buchen.