Erbbaurecht und Grunderwerbsteuer: wie der Erbbauzins bewertet wird

Wer statt eines Grundstücks ein Erbbaurecht erwirbt, zahlt trotzdem Grunderwerbsteuer – nur eben auf einer anderen Bemessungsgrundlage als beim klassischen Kauf. Das überrascht viele, die davon ausgehen, ohne Grundstückskauf entfalle automatisch auch die Steuer. Wer die Berechnung nicht kennt, unterschätzt regelmäßig, wie hoch die Belastung ausfallen kann, gerade bei langen Vertragslaufzeiten.

Das Erbbaurecht ist im Erbbaurechtsgesetz geregelt und verschafft dir das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten oder zu nutzen, während das Grundstück selbst im Eigentum des Erbbaurechtsgebers bleibt. Grunderwerbsteuerlich wird sowohl die Bestellung als auch die Übertragung eines bestehenden Erbbaurechts erfasst.

Bemessungsgrundlage: der kapitalisierte Erbbauzins

Bei der Bestellung eines Erbbaurechts ist nicht ein Kaufpreis die Gegenleistung, sondern der Erbbauzins. Damit daraus eine Bemessungsgrundlage wird, muss der jährliche Erbbauzins kapitalisiert werden – der Jahreswert wird mit einem Vervielfältiger nach dem Bewertungsgesetz (§ 13 BewG) multipliziert. Dieser Vervielfältiger hängt von der Laufzeit des Erbbaurechts und dem zugrunde liegenden Zinssatz ab. Bei den in der Praxis üblichen langen Laufzeiten von 75 bis 99 Jahren nähert sich der Vervielfältiger einem oberen Grenzwert an, der sich aus der Zinsstaffel des Bewertungsgesetzes ergibt und bei sehr langen Laufzeiten häufig bei rund 18 bis 19 liegt.

Rechenbeispiel

Ein Erbbaurecht mit 99 Jahren Laufzeit und einem jährlichen Erbbauzins von 6.000 Euro. Bei einem angenommenen Vervielfältiger von 18,6 ergibt sich:

Kapitalisierter Erbbauzins: 6.000 € × 18,6 = 111.600 Euro

Bei einem Steuersatz von 5,0 Prozent (etwa Baden-Württemberg): 111.600 € × 5 % = 5.580 Euro Grunderwerbsteuer, allein für die Bestellung des Erbbaurechts – ohne dass überhaupt ein Grundstück den Eigentümer wechselt und ohne dass das später darauf errichtete Gebäude hier schon mitgerechnet wird.

Wird zusätzlich mit derselben Vertragsurkunde ein Kaufvertrag für ein zu errichtendes Gebäude oder ein einheitliches Vertragswerk mit einem Bauunternehmen verbunden, kommt wie beim klassischen Grundstückskauf die Bausumme unter Umständen zusätzlich in die Bemessungsgrundlage – dazu mehr unter Grundstück und Haus getrennt kaufen.

Übertragung eines bestehenden Erbbaurechts

Kaufst du ein bereits bestehendes Erbbaurecht von einem vorherigen Erbbauberechtigten, richtet sich die Bemessungsgrundlage nach dem vereinbarten Kaufpreis für das Erbbaurecht, ähnlich wie beim normalen Immobilienkauf. Hier zählt also nicht der kapitalisierte Zins, sondern der tatsächlich gezahlte Übertragungspreis. Wichtig: Der weiterlaufende Erbbauzins selbst löst bei der reinen Übertragung keine zusätzliche Grunderwerbsteuer aus, er ist bereits Teil der wirtschaftlichen Kalkulation, die sich im Kaufpreis niederschlägt.

Verlängerung und Anpassung des Erbbauzinses

Wird während der Laufzeit der Erbbauzins angepasst, etwa durch eine im Vertrag vorgesehene Wertsicherungsklausel, löst das grundsätzlich keine erneute Grunderwerbsteuer aus, solange es sich um eine vertraglich von vornherein vereinbarte Anpassung handelt und nicht um eine Neubestellung des Rechts. Wird das Erbbaurecht dagegen vorzeitig aufgehoben und neu bestellt oder wesentlich verändert, kann erneut Grunderwerbsteuer entstehen – hier lohnt sich vor jeder Vertragsänderung eine genaue Prüfung.

Warum Erbbaurecht trotzdem attraktiv sein kann

Der Vorteil des Erbbaurechts liegt darin, dass du nicht den vollen Grundstückswert vorfinanzieren musst, sondern nur die Bauinvestition plus den laufenden Zins. Gerade in Ballungsräumen mit hohen Grundstückspreisen kann das die Eigenkapitalanforderung deutlich senken. Grunderwerbsteuerlich ist der kapitalisierte Zins in der Regel deutlich niedriger als ein vergleichbarer Grundstückskaufpreis, was die Steuerlast bei der Bestellung reduziert – allerdings zahlst du den Zins über die gesamte Laufzeit weiter, was in eine langfristige Kalkulation gehört, nicht nur in den Steuervergleich zum Zeitpunkt der Bestellung.

Praxisfallen

• Der Vervielfältiger wird oft falsch angesetzt, weil die Restlaufzeit statt der ursprünglichen Gesamtlaufzeit zugrunde gelegt wird
• Bei gleichzeitigem Bauvertrag wird übersehen, dass ein einheitliches Vertragswerk auch beim Erbbaurecht zur Einbeziehung der Baukosten führen kann
• Erbbauzinsanpassungen während der Laufzeit werden nicht dokumentiert, was bei einem späteren Verkauf des Erbbaurechts zu Unklarheiten in der Bemessungsgrundlage führt
• Verwechslung zwischen Bestellung (kapitalisierter Zins als Bemessungsgrundlage) und Übertragung (Kaufpreis als Bemessungsgrundlage)

Checkliste

• Vertragslaufzeit und vereinbarten Jahreszins vor Vertragsunterschrift genau prüfen
• Vervielfältiger nach dem Bewertungsgesetz für die konkrete Laufzeit ermitteln lassen, idealerweise durch den Notar oder Steuerberater
• Prüfen, ob gleichzeitig ein Bauvertrag geschlossen wird und ob daraus ein einheitliches Vertragswerk entstehen könnte
• Bei Übertragung eines bestehenden Erbbaurechts den vereinbarten Kaufpreis mit dem Bescheid abgleichen
• Wertsicherungsklauseln im Erbbaurechtsvertrag auf mögliche steuerliche Folgeeffekte prüfen

Fazit

Das Erbbaurecht senkt zwar häufig die Grunderwerbsteuerlast im Vergleich zum vollständigen Grundstückskauf, weil nicht der Bodenwert, sondern nur der kapitalisierte Zins als Bemessungsgrundlage dient. Trotzdem entsteht eine reale Steuerpflicht, die bei langen Laufzeiten und hohen Zinsen durchaus vierstellig oder fünfstellig ausfallen kann. Wer ein Erbbaurecht plant, sollte den Vervielfältiger und die Bemessungsgrundlage vorab konkret durchrechnen lassen, statt sich auf pauschale Annahmen zu verlassen.

Allgemeine Information, keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Für die Berechnung deines konkreten Erbbaurechtsfalls Beratungstermin buchen.