Gemeinsam vermieten: Wann eine gesonderte und einheitliche Feststellung nötig wird

Gemeinsam vermieten: Steuerliche Zuordnung beginnt bei den Beteiligten

Kaufst du mit einer anderen Person ein Mietobjekt oder verwaltest du eine Immobilie gemeinsam mit Familienmitgliedern, musst du nicht nur die Einnahmen und Ausgaben erfassen. Es geht auch darum, wem die Einkünfte steuerlich zuzurechnen sind und wie sie auf die Beteiligten verteilt werden. Sind mehrere Personen an Einkünften beteiligt und sind diese ihnen steuerlich zuzurechnen, sieht die Abgabenordnung grundsätzlich eine gesonderte und einheitliche Feststellung vor. Dabei werden die gemeinschaftlich erzielten Besteuerungsgrundlagen zunächst für die Beteiligten zusammen festgestellt. § 180 AO

Der Feststellungsbescheid ist nicht dasselbe wie die persönliche Einkommensteuerveranlagung jeder beteiligten Person. Er legt insbesondere gemeinschaftlich ermittelte Einkünfte und deren Zurechnung fest. Die individuellen Steuerfolgen ergeben sich anschließend im Rahmen der jeweiligen Einkommensteuerveranlagung. Deshalb können Beteiligte mit unterschiedlichen persönlichen Einkommensverhältnissen trotz gemeinsamer Immobilie unterschiedliche steuerliche Gesamtbelastungen haben.

Wann kommt eine Feststellung in Betracht?

Ein typischer Fall ist ein Mietobjekt, das mehreren Personen gemeinschaftlich gehört und gemeinsam vermietet wird. Das können etwa Miteigentümer oder Mitglieder einer Erbengemeinschaft sein. Ob und wie eine Feststellung durchzuführen ist, hängt von den tatsächlichen und rechtlichen Verhältnissen ab. Eigentum, Vereinbarungen, Einnahmenfluss und tatsächliche Mitwirkung sollten gemeinsam betrachtet werden; die bloße Bezeichnung als „Gemeinschaft“ oder „GbR“ entscheidet nicht allein über die steuerliche Einordnung.

Der Bundesfinanzhof hat in einem Verfahren zu einer Erbengemeinschaft hervorgehoben, dass die gesonderte und einheitliche Feststellung der Einkünfte aus Vermietung für die Einkommensteuer eines Miterben vorgreiflich sein kann. Das unterstreicht, dass die gemeinsame Ebene zuerst geklärt werden kann, bevor die individuelle Steuerfestsetzung abschließend erfolgt. BFH, Beschluss IX B 103/12

Was wird gemeinsam ermittelt?

Für die Ermittlung der Vermietungseinkünfte werden grundsätzlich die relevanten Einnahmen und Werbungskosten des Objekts betrachtet. Dazu gehören beispielsweise Mieten, umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten, Finanzierungskosten und Abschreibungen, soweit die jeweiligen Voraussetzungen erfüllt sind. Anschließend muss der festgestellte Betrag den Beteiligten steuerlich zugerechnet werden. Dafür sind nicht automatisch immer gleiche Kopfanteile maßgeblich. Entscheidend können die Eigentumsverhältnisse und wirksame Vereinbarungen sein; eine abweichende Ergebnisverteilung muss sachlich begründbar und steuerlich anzuerkennen sein.

Der BFH hat für eine vermögensverwaltende GbR entschieden, dass eine für die Zukunft vereinbarte abweichende Verteilung des Einnahmen- oder Werbungskostenüberschusses anerkannt werden kann, wenn alle Gesellschafter zustimmen und die Regelung ihren Grund im Gesellschaftsverhältnis hat. Der Fall ist kein Freibrief, Ergebnisse nachträglich beliebig zu verschieben. Vereinbarung, Zeitpunkt und tatsächliche Umsetzung sind relevant. BFH, Urteil IX R 35/17

Wer reicht die Erklärung ein?

Bei einer gemeinschaftlichen Vermietung muss geklärt werden, wer als vertretungsberechtigte Person die Feststellungserklärung erstellt und einreicht. Je nach Rechtsform und Sachverhalt kann eine beteiligte Person die organisatorische Aufgabe übernehmen oder eine bevollmächtigte steuerliche Beratung eingeschaltet werden. Lege Zuständigkeiten früh fest, damit Unterlagen nicht mehrfach angefordert werden und Fristen eingehalten werden.

Für die Erklärung brauchst du typischerweise Angaben zu den Beteiligten, zum Objekt, zu den Mieteinnahmen und zu den objektbezogenen Ausgaben. Bewahre Rechnungen, Darlehensunterlagen, Mietverträge, Kontoauszüge und Nachweise über Einlagen oder Erstattungen geordnet auf. Wenn sich Beteiligungsverhältnisse während eines Jahres ändern, dokumentiere den Stichtag und die Vereinbarung. Ein Wechsel im Kreis der Beteiligten kann die Ergebniszurechnung komplizierter machen als eine einfache Jahresaufteilung nach Monaten.

Gesellschaftsvertrag und laufende Zusammenarbeit

Wer gemeinsam eine Immobilie erwirbt, sollte nicht erst bei der Steuererklärung über die interne Zusammenarbeit sprechen. Ein schriftlicher Vertrag kann festlegen, wer die Verwaltung übernimmt, wie laufende Kosten bezahlt werden, wie größere Reparaturen beschlossen werden und was passiert, wenn jemand aussteigen möchte. Diese Regelungen sind nicht automatisch steuerlich entscheidend, helfen aber, die tatsächlichen Verhältnisse transparent nachzuvollziehen und Konflikte zu vermeiden.

Haltet fest, wem welche Anteile zustehen, wie Einlagen und Darlehen behandelt werden und nach welchem Schlüssel Einnahmen und Ausgaben verteilt werden sollen. Wenn die steuerliche Ergebnisverteilung von den Eigentumsanteilen abweichen soll, sollte das vorab geprüft und klar vereinbart sein. Eine bloße Umbuchung nach Ende des Jahres ist kein Ersatz für eine tragfähige Vereinbarung.

Die Umsatzsteuer ist gesondert zu beurteilen. Sie folgt nicht automatisch derselben Zurechnung wie die Einkommensteuer. Bei gemeinschaftlicher Vermietung kann die Gemeinschaft als Unternehmerin relevant sein, während die Einkommensteuer die Zurechnung an die einzelnen Beteiligten betrachtet. Ob Umsatzsteuer anfällt, ob eine Vermietung steuerfrei ist oder ob eine Option zulässig wäre, richtet sich nach den konkreten Umständen und gesetzlichen Voraussetzungen. Eine pauschale Aussage, die Gemeinschaft könne stets zur Umsatzsteuer optieren, wäre daher nicht sachgerecht.

Praktische Fehler vermeiden

Ein häufiger Fehler ist, Einnahmen direkt auf den privaten Konten der Beteiligten zu erfassen, ohne nachvollziehbar zu dokumentieren, welche Beträge zum gemeinschaftlichen Objekt gehören. Ein gemeinsames Objektkonto oder eine verlässliche Buchführung kann die Übersicht erleichtern. Ebenso wichtig ist, private Kosten von objektbezogenen Aufwendungen zu trennen. Nicht jede Ausgabe, die ein Miteigentümer bezahlt, ist automatisch in voller Höhe eine Werbungskostenposition der Gemeinschaft.

Prüfe außerdem, ob Feststellungsbescheide mit den persönlichen Steuererklärungen zusammenpassen. Fehler bei der Beteiligtenquote oder bei der Zuordnung einzelner Kosten können sich in mehreren Bescheiden auswirken. Bescheide solltest du zeitnah kontrollieren und mögliche Einwendungen innerhalb der geltenden Fristen prüfen lassen.

Gemeinsam zu vermieten ist organisatorisch gut machbar, wenn Beteiligungsverhältnisse, Zahlungsströme und Ergebnisverteilung sauber dokumentiert sind. Die gesonderte und einheitliche Feststellung schafft einen gemeinsamen Ausgangspunkt für die individuelle Besteuerung. Sie ersetzt jedoch weder eine korrekte Abrechnung des Objekts noch die Prüfung, ob die konkrete Gemeinschaft steuerlich wie angenommen einzuordnen ist. Bei Erbengemeinschaft, Gesellschafterwechsel oder abweichenden Verteilungsschlüsseln empfiehlt sich eine individuelle steuerliche Prüfung.

Roland ordnet ein

Roland trennt im Video die gemeinsame Feststellung von der persönlichen Besteuerung der Beteiligten. Deshalb ergibt dieselbe Beteiligungsquote nicht automatisch dieselbe Steuerbelastung. Ebenso muss die Umsatzsteuer eigenständig geprüft werden.

Vertiefe deine Planung unter Immobilien und Steuern. Wenn Rechnungen, Nutzung oder Zeitpunkte nicht eindeutig sind, kannst du die Unterlagen im Beratungstermin gemeinsam prüfen lassen.

• § 180 AO – Gesonderte Feststellungen von Besteuerungsgrundlagen
• BFH, Beschluss vom 28. November 2012, IX B 103/12
• BFH, Urteil vom 25. September 2018, IX R 35/17