§ 82b EStDV: Größeren Erhaltungsaufwand bei Wohngebäuden verteilen

Was regelt § 82b EStDV?

Bei einer größeren Reparatur oder Erhaltungsmaßnahme kann der Zeitpunkt des steuerlichen Abzugs einen deutlichen Unterschied machen. § 82b EStDV ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen, größere Aufwendungen für die Erhaltung eines Gebäudes nicht sofort vollständig, sondern gleichmäßig über zwei bis fünf Jahre zu verteilen. Die Regel gilt für Gebäude, die im Zeitpunkt der Aufwendung nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und überwiegend Wohnzwecken dienen. § 82b EStDV

Die Verteilung ist eine Wahlmöglichkeit und kein automatisches Privileg für jede Baumaßnahme. Zunächst muss die Ausgabe tatsächlich Erhaltungsaufwand sein. Aufwendungen, die steuerlich als Anschaffungs- oder Herstellungskosten einzuordnen sind, fallen nicht allein deshalb unter § 82b, weil sie bei einem Wohngebäude anfallen. Die Einordnung hängt von der Art der Arbeiten und ihrem Zusammenhang ab. Bei einer umfassenden Modernisierung, Erweiterung oder grundlegenden Verbesserung ist eine gesonderte Prüfung besonders wichtig.

Welche Gebäude können erfasst sein?

Das Gebäude darf im Zeitpunkt der Aufwendung nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und muss überwiegend Wohnzwecken dienen. Die Vorschrift bestimmt, dass dies der Fall ist, wenn die Grundfläche der Wohnzwecken dienenden Räume mehr als die Hälfte der gesamten Nutzfläche beträgt. Für zugehörige Garagen enthält die Regel eine besondere Behandlung; zusätzliche Stellplätze können anders zu berücksichtigen sein. Maßgeblich ist die konkrete Flächenaufteilung, nicht allein die Bezeichnung des Gebäudes als Mehrfamilienhaus oder Wohnhaus. § 82b EStDV

Bei einem gemischt genutzten Objekt solltest du die Flächen sorgfältig ermitteln und dokumentieren. Befinden sich neben Wohnungen beispielsweise Praxis-, Büro- oder Gewerberäume im Haus, kann die überwiegende Wohnnutzung nicht ohne Zahlen angenommen werden. Grundrisse, Flächenaufstellungen und Angaben zur tatsächlichen Nutzung helfen, die Voraussetzung nachzuweisen.

Welche Ausgaben sind Erhaltungsaufwand?

Erhaltungsaufwendungen dienen typischerweise dazu, ein Gebäude in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten oder wiederherzustellen. Beispiele können Arbeiten an Dach, Fassade, Heizung oder Installationen sein. Ob die konkreten Kosten sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand oder zu aktivierende Kosten darstellen, lässt sich nicht allein aus der Rechnung ableiten. Entscheidend sind unter anderem Umfang, Funktion und Zusammenhang der Arbeiten sowie der Zustand des Gebäudes.

Trenne einzelne Maßnahmen möglichst eindeutig: Lass in Angeboten und Rechnungen erkennen, welche Arbeiten ausgeführt wurden und welche Bauteile betroffen sind. Material, Arbeitsleistung und Nebenkosten sollten nachvollziehbar sein. Bei mehreren Gewerken ist eine pauschale Sammelposition schwieriger zu beurteilen als eine detaillierte Leistungsbeschreibung. Wenn eine Maßnahme teilweise Erhaltung und teilweise Erweiterung oder Verbesserung umfasst, kann eine Aufteilung erforderlich sein.

Der Begriff „größer“ ist im Rahmen der Vorschrift bedeutsam. Nicht jede kleine Reparatur muss über mehrere Jahre verteilt werden. Ob die gesetzlichen Voraussetzungen im konkreten Fall erfüllt sind und welche Wahlmöglichkeit besteht, sollte anhand der Aufwendungen und der steuerlichen Einordnung beurteilt werden. § 82b eröffnet keine Möglichkeit, beliebige Kosten nach Wunsch über mehrere Veranlagungszeiträume zu verschieben.

Zwei bis fünf Jahre: die Verteilung planen

Sind die Voraussetzungen erfüllt, kann der Aufwand gleichmäßig auf zwei, drei, vier oder fünf Jahre verteilt werden. Die Entscheidung sollte zur finanziellen und steuerlichen Situation passen. Ein sofortiger Abzug kann in einem Jahr mit hohen steuerpflichtigen Einkünften stärker wirken; eine Verteilung kann dagegen sinnvoll sein, wenn die Einkünfte über mehrere Jahre ähnlich hoch sind. Daraus lässt sich keine allgemeingültige Empfehlung ableiten: Steuerbelastung, weitere Einnahmen und geplante Maßnahmen können sich ändern.

Berechne die Beträge vor der Erklärung und halte fest, welcher Gesamtbetrag verteilt wird, welchen Zeitraum du wählst und welcher Anteil auf jedes Jahr entfällt. Die gleichmäßige Verteilung erleichtert die Kontrolle. Du solltest dabei auch bedenken, ob sich der Eigentümerkreis oder die Nutzung des Gebäudes während des Verteilungszeitraums ändern könnte.

Was gilt bei Verkauf oder Nutzungsänderung?

Wird das Gebäude während des Verteilungszeitraums veräußert, ist der noch nicht berücksichtigte Teil des Erhaltungsaufwands im Jahr der Veräußerung als Werbungskosten abzusetzen. Das Gleiche gilt nach der Vorschrift, wenn das Gebäude in ein Betriebsvermögen eingebracht oder nicht mehr zur Einkunftserzielung genutzt wird. § 82b EStDV

Das heißt nicht, dass jeder Verkauf steuerlich folgenlos bleibt oder dass alle Kosten in jedem Fall abzugsfähig wären. Es geht um den noch offenen Teil eines zuvor wirksam verteilten Erhaltungsaufwands. Andere steuerliche Folgen des Verkaufs, der Einbringung oder der geänderten Nutzung sind gesondert zu beurteilen. Bewahre daher die ursprüngliche Berechnung und die bereits in früheren Jahren geltend gemachten Beträge auf.

Mehrere Eigentümer: einheitlicher Verteilungszeitraum

Steht das Gebäude im Eigentum mehrerer Personen, schreibt § 82b Absatz 3 vor, dass der Aufwand von allen Eigentümern auf den gleichen Zeitraum zu verteilen ist. Die Verteilung darf also nicht so organisiert werden, dass eine Person den Betrag sofort abzieht und die andere ihn über Jahre verteilt. Kläre deshalb vor der Erklärung, welcher Zeitraum gewählt wird und wie der jeweilige Anteil den Eigentümern zugeordnet wird. § 82b EStDV

Bei gemeinschaftlichem Eigentum sollten Rechnungen, Zahlungen und Eigentumsanteile zusammenpassen. Hat nur ein Miteigentümer eine Ausgabe bezahlt, muss dennoch nachvollziehbar sein, welchem Anteil und welcher gemeinschaftlichen Maßnahme die Zahlung zuzurechnen ist. Eine schriftliche Abstimmung zwischen den Eigentümern hilft, widersprüchliche Angaben in den jeweiligen Steuererklärungen zu vermeiden.

Beispiel und Unterlagen

Angenommen, die Voraussetzungen sind erfüllt und ein größerer Erhaltungsaufwand beträgt 15.000 Euro. Bei einer gleichmäßigen Verteilung auf fünf Jahre würden rechnerisch 3.000 Euro pro Jahr angesetzt. Das Beispiel veranschaulicht nur die Verteilung; es bestätigt weder, dass jeder Betrag als Erhaltungsaufwand gilt, noch dass das konkrete Gebäude die Voraussetzungen erfüllt. Bei mehreren Eigentümern müssen alle denselben Verteilungszeitraum anwenden.

Sammle Rechnungen, Zahlungsnachweise, Verträge, Flächenberechnungen und eine Beschreibung der Arbeiten. Notiere, wann die Aufwendungen geleistet wurden und wie du den Anteil für das betreffende Jahr ermittelt hast. Bei Verkauf oder Nutzungsänderung brauchst du außerdem die Übersicht über den noch nicht abgezogenen Restbetrag.

Fazit: erst Einordnung, dann Wahl des Zeitraums

§ 82b EStDV kann für größere Erhaltungsmaßnahmen an überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden eine gleichmäßige Verteilung über zwei bis fünf Jahre ermöglichen. Die Regel greift aber nur, wenn sowohl das Gebäude als auch der Aufwand die gesetzlichen Bedingungen erfüllen. Bei Betriebsvermögen, gemischter Nutzung, umfassenden Baumaßnahmen oder mehreren Eigentümern lohnt sich eine genaue Prüfung, bevor du die Verteilung in der Steuererklärung ansetzt.

Roland ordnet ein

Im Video erläutert Roland die Verteilung größeren Erhaltungsaufwands über zwei bis fünf Jahre. Zuerst muss aber feststehen, dass tatsächlich Erhaltungsaufwand vorliegt. Mit einem gewünschten Verteilungszeitraum lässt sich die Kostenart nicht verändern.

Vertiefe deine Planung unter Immobilien und Steuern. Wenn Rechnungen, Nutzung oder Zeitpunkte nicht eindeutig sind, kannst du die Unterlagen im Beratungstermin gemeinsam prüfen lassen.

• § 82b EStDV – Behandlung größeren Erhaltungsaufwands bei Wohngebäuden
• EStDV – Einkommensteuer-Durchführungsverordnung