Einbauküche in der vermieteten Wohnung: AfA und Nutzungsdauer richtig einordnen

Einbauküche vermieten: AfA hängt von der konkreten Anschaffung ab

Du modernisierst eine vermietete Wohnung und planst eine neue Einbauküche? Für die Steuer kommt es nicht nur auf den Rechnungsbetrag an. Zunächst ist einzuordnen, was genau angeschafft wurde, ob die Küche dem vermieteten Objekt zuzurechnen ist und über welchen Zeitraum sie voraussichtlich genutzt wird. Für die vollständige Erneuerung einer Einbauküche einschließlich Spüle, Herd, Einbaumöbeln und Elektrogeräten in vermieteten Wohnungen hat der BFH eine einheitliche Behandlung und zehnjährige Abschreibung entschieden (IX R 14/15 vom 3. August 2016). Einzelne Reparaturen und andere Sachverhalte sind davon zu unterscheiden. Die AfA richtet sich grundsätzlich nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer des Wirtschaftsguts. § 7 EStG

Küche als Wirtschaftsgut oder Gebäudemaßnahme?

Eine Einbauküche kann aus mehreren Bestandteilen bestehen, etwa Schränken, Arbeitsplatte, Spüle, Herd und weiteren Geräten. Für die steuerliche Beurteilung ist zu prüfen, ob die Komponenten zusammen ein einheitliches Wirtschaftsgut bilden oder ob einzelne Bestandteile gesondert zu betrachten sind. Die konkrete Ausführung, die Verbindung mit dem Gebäude und die Funktion der Teile können relevant sein. Eine standardisierte Einordnung ohne Blick auf die Rechnung und den Einbau kann zu einem falschen Ergebnis führen.

Auch die Abgrenzung zu Erhaltungs- oder Herstellungskosten am Gebäude ist wichtig. Wird eine vorhandene Küche lediglich ersetzt, ist das nicht automatisch eine Gebäudemaßnahme. Werden dagegen umfangreiche Arbeiten an Raum, Leitungen oder Gebäudestruktur vorgenommen, sollte geprüft werden, ob neben der Küche weitere Kosten anders zu behandeln sind. Trenne Angebote und Rechnungen, wenn unterschiedliche Arbeiten beauftragt werden.

Wie funktioniert die Abschreibung?

Bei abnutzbaren Wirtschaftsgütern, die zur Einkünfteerzielung genutzt werden und deren Nutzungsdauer mehr als ein Jahr beträgt, werden Anschaffungs- oder Herstellungskosten grundsätzlich über die Nutzungsdauer verteilt. § 7 Absatz 1 EStG sieht die AfA in gleichen Jahresbeträgen vor; im Anschaffungsjahr wird der Jahresbetrag monatsweise gekürzt, wenn die Anschaffung nicht zu Jahresbeginn erfolgt. § 7 EStG

Damit du den Betrag ermitteln kannst, brauchst du zunächst die berücksichtigungsfähigen Kosten. Dazu gehören regelmäßig der Kaufpreis und unmittelbar zurechenbare Anschaffungsnebenkosten. Einbaukosten können je nach Zusammenhang ebenfalls relevant sein. Kosten, die das Gebäude betreffen, solltest du nicht ohne Prüfung vollständig der Küche zuschlagen. Halte fest, welche Positionen auf Möbel, Geräte, Anschlussarbeiten und sonstige Renovierungsarbeiten entfallen.

Die Nutzungsdauer ist eine steuerliche Schätzgröße, die sich an der betriebsgewöhnlichen Verwendung orientiert. Für eine Küche kann eine mehrjährige Verteilung in Betracht kommen; die konkrete Dauer sollte anhand der einschlägigen Verwaltungsgrundlagen, der Art der Ausstattung und des Einzelfalls geprüft werden. Für die im BFH-Urteil behandelte vollständig erneuerte Einbauküche gilt die dort bestätigte zehnjährige Nutzungsdauer. Eine abweichende technische oder tatsächliche Nutzung kann eine Prüfung erforderlich machen.

Küche gekauft, mitvermietet oder vom Mieter eingebaut?

Wenn du die Küche selbst kaufst und als Teil der Wohnung zur Verfügung stellst, ist sie grundsätzlich anders zu beurteilen als eine Küche, die der Mieter selbst anschafft. Bei einem Eigentümerwechsel der Küche, einer Ablösezahlung oder einer Übernahme vom Vormieter solltest du den tatsächlichen Erwerbsvorgang und den gezahlten Betrag dokumentieren. Ein bloßer Zeitwert ohne nachvollziehbare Grundlage erschwert die steuerliche Einordnung.

Ist die Küche bereits im Kaufpreis einer Immobilie enthalten, kann eine Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Inventar erforderlich sein. Dabei sollte die Aufteilung nachvollziehbar und realistisch sein. Eine nachträgliche, allein steuerlich motivierte Bewertung ohne Belege ist riskant. Fotos, Inventarlisten, Kaufvertrag und gegebenenfalls eine nachvollziehbare Wertermittlung können helfen, die Zuordnung zu begründen.

Bei einer Vermietung mit möblierter Ausstattung sollte auch der Mietvertrag deutlich machen, welche Gegenstände überlassen werden. Das ändert nicht automatisch die steuerliche Behandlung, schafft aber Klarheit über Eigentum, Instandhaltung und spätere Ersatzbeschaffungen. Wenn du einzelne Geräte austauschst, prüfe, ob es sich um Reparatur, Ersatz oder eine neue Anschaffung handelt.

Beispiel zur zeitanteiligen AfA

Angenommen, du kaufst eine Küche für 12.000 Euro und setzt nach Prüfung eine Nutzungsdauer von zehn Jahren an. Der rechnerische Jahresbetrag wäre 1.200 Euro. Wird die Küche im Juli angeschafft und noch im selben Jahr zur Vermietung eingesetzt, wäre bei einer monatsweisen Berechnung grundsätzlich nur der zeitanteilige Betrag für die verbleibenden Monate anzusetzen. Das Beispiel zeigt nur die Rechenlogik; es bestätigt weder den maßgeblichen Kostenansatz noch die im konkreten Fall anzusetzende Nutzungsdauer.

Wurde die Küche teilweise privat genutzt oder betrifft die Anschaffung auch selbst genutzte Räume, muss die berufliche beziehungsweise vermietungsbezogene Verwendung berücksichtigt werden. Nicht jeder Betrag ist allein deshalb abziehbar, weil sich die Küche in einem Gebäude mit einer vermieteten Wohnung befindet. Bei mehreren Wohnungen oder einem gemischt genutzten Gebäude kann eine sachgerechte Aufteilung nötig sein.

Diese Unterlagen solltest du aufbewahren

Bewahre Rechnung, Zahlungsbeleg, Einbauunterlagen, Inventarübersicht und den Mietvertrag auf. Notiere das Anschaffungsdatum, den Beginn der Vermietungsnutzung und eventuelle Zeiträume, in denen die Wohnung nicht vermietet war. Wenn später Reparaturen oder ein Austausch anstehen, sollte erkennbar sein, ob du nur ein Teil repariert oder ein neues Wirtschaftsgut angeschafft hast.

Prüfe außerdem, ob ein geringwertiges Wirtschaftsgut oder andere besondere steuerliche Regeln überhaupt in Betracht kommen. Dabei kommt es auf die maßgeblichen gesetzlichen Voraussetzungen und die konkrete Behandlung der Bestandteile an. Wähle keine Vereinfachung, ohne sicherzustellen, dass sie auf die angeschaffte Küche anwendbar ist.

Häufige Fehler vermeiden

Ein häufiger Fehler ist, die gesamte Küchenrechnung als sofortigen Aufwand einzutragen. Bei einer über mehrere Jahre nutzbaren Ausstattung ist regelmäßig eine Abschreibung zu prüfen. Umgekehrt sollte nicht unbesehen jede Maßnahme an der Küche als eigenständige Anschaffung behandelt werden, wenn Teile der Rechnung das Gebäude oder umfassendere Umbauten betreffen.

Ein weiterer Fehler ist, eine pauschale Nutzungsdauer ohne nachvollziehbare Grundlage anzusetzen. Lege die Berechnung offen und dokumentiere, weshalb die gewählte Dauer zu Art und Nutzung der Ausstattung passt. Bei größeren Investitionen, einer Küche im Kaufpreis oder gemischt genutzten Immobilien kann steuerliche Beratung helfen, die Zuordnung vor Abgabe der Steuererklärung zu klären.

Der praktische Ablauf ist damit klar: erst Rechnungsbestandteile und Eigentum feststellen, dann die Küche steuerlich einordnen, Kosten sachgerecht zuordnen und anschließend die Nutzungsdauer prüfen. So vermeidest du, eine AfA-Regel als Automatismus zu behandeln, die im Einzelfall von den tatsächlichen Umständen abhängt.

Rechtsgrundlage: BFH IX R 14/15.

Roland ordnet ein

Roland unterscheidet im Video zum ersten Vermietungsjahr zwischen abzugsfähigen Kosten und sofort abzugsfähigen Kosten. Eine Rechnung rund um die Vermietung ist deshalb noch keine Zusage für den vollständigen Abzug im Zahlungsjahr.

Vertiefe deine Planung unter Immobilien und Steuern. Wenn Rechnungen, Nutzung oder Zeitpunkte nicht eindeutig sind, kannst du die Unterlagen im Beratungstermin gemeinsam prüfen lassen.

• § 7 EStG – Absetzung für Abnutzung