Gemeinsam eine Immobilie kaufen: Eigentumsanteile und Steuerfolgen

Beim Immobilienkauf als Paar geht es meist zuerst um Lage, Preis und Finanzierung – wer im Grundbuch mit welchem Anteil steht, wird oft nebenbei entschieden. Genau das rächt sich später, wenn es um Kredittilgung, Werbungskosten oder im schlimmsten Fall um Trennung und Verkauf geht.

Die Eigentumsanteile bestimmen, wem steuerlich was zusteht. Wer das vorher durchdenkt, spart bei Vermietung, Verkauf und im Trennungsfall bares Geld.

Grundbuch und Eigentumsanteile

Ihr könnt frei vereinbaren, mit welchem Anteil ihr im Grundbuch eingetragen werdet – 50/50 ist üblich, aber nicht zwingend. Sinnvoll ist eine Aufteilung, die sich an der tatsächlichen Finanzierung orientiert: Wer mehr Eigenkapital einbringt oder eine höhere Kreditrate trägt, sollte einen entsprechend höheren Anteil halten. Weicht die Eigentumsquote stark von der Finanzierungsbeteiligung ab, kann das Finanzamt eine Schenkung zwischen den Partnern annehmen, wenn der eine dem anderen faktisch einen Vermögenswert überträgt, ohne dass eine Gegenleistung erkennbar ist.

Rechenbeispiel: Ungleiche Finanzierung, gleiche Anteile

Ihr kauft eine Immobilie für 500.000 €. Partner A bringt 150.000 € Eigenkapital ein, Partner B nichts, beide stehen aber je zur Hälfte im Grundbuch und tilgen den gemeinsamen Kredit hälftig. Rechnerisch hat A dem B damit einen Vermögensvorteil von 75.000 € verschafft (die Hälfte der 150.000 €). Das liegt zwar unterhalb des Schenkungsteuerfreibetrags zwischen Ehepartnern von 500.000 € und ist bei Verheirateten meist unproblematisch – bei unverheirateten Paaren dagegen kann diese Konstellation schnell Schenkungsteuer auslösen, weil dort nur 20.000 € Freibetrag gelten.

Selbstgenutzte Immobilie: Werbungskosten und Verkauf

Bei einer selbstgenutzten Immobilie gibt es keine Werbungskosten, dafür ist ein späterer Verkauf grundsätzlich steuerfrei, unabhängig von der Haltedauer, solange ihr im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren durchgehend selbst darin gewohnt habt (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

Vermietete Immobilie: Anteile bestimmen die Abschreibung

Vermietet ihr die Immobilie, richten sich Abschreibung (AfA) und Zinsabzug nach den Eigentumsanteilen im Grundbuch, nicht nach der tatsächlichen Kreditbelastung. Wer zu 30 % Miteigentümer ist, kann auch nur 30 % der Anschaffungskosten abschreiben und 30 % der Werbungskosten geltend machen – selbst wenn er die Kreditrate allein trägt. Deshalb lohnt es sich, Eigentumsanteil und Finanzierungsanteil von Anfang an in Einklang zu bringen, wenn zumindest teilweise vermietet werden soll.

Praxisfalle: Zehnjahresfrist bei teilweiser Vermietung

Wird die Immobilie später verkauft und war sie zeitweise vermietet, greift für den vermieteten Zeitraum die zehnjährige Spekulationsfrist. Ein Verkauf innerhalb dieser Frist mit Gewinn löst für den vermieteten Anteil Einkommensteuer aus, während der selbstgenutzte Teil steuerfrei bleiben kann. Diese Mischfälle – etwa Einliegerwohnung vermietet, Rest selbst bewohnt – solltet ihr rechtzeitig dokumentieren.

Was bei Trennung passiert

Trennt ihr euch, bleibt jeder Eigentümer seines im Grundbuch eingetragenen Anteils. Verkauft einer dem anderen seinen Anteil, kann für diesen Verkauf Grunderwerbsteuer anfallen, wenn ihr nicht mehr verheiratet seid – zwischen Ehepartnern ist die Übertragung des Miteigentumsanteils grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 4 GrEStG), nach rechtskräftiger Scheidung entfällt diese Befreiung. Mehr zu den steuerlichen Folgen einer Trennung findest du in Trennung und Scheidung: was steuerlich im Trennungsjahr gilt.

Finanzierung und Konten sauber trennen

Zahlt am besten von einem gemeinsamen Konto, auf das beide entsprechend ihrer vereinbarten Anteile einzahlen, oder dokumentiert genau, wer welchen Anteil der Kreditrate übernimmt. Das erleichtert später sowohl die Steuererklärung bei Vermietung als auch eine mögliche Auseinandersetzung. Wie sich Vermögensaufbau als Paar generell sauber gestalten lässt, zeigen wir in Vermögen als Ehepaar aufbauen.

Checkliste für den gemeinsamen Immobilienkauf

• Eigentumsanteile im Grundbuch an tatsächliche Finanzierungsbeteiligung anpassen
• Bei größerer Abweichung zwischen Eigenkapital und Anteil: Schenkungsteuer prüfen
• Bei geplanter Vermietung: Abschreibung richtet sich nach Grundbuchanteil, nicht nach Kreditlast
• Bei Mischnutzung (teils vermietet, teils selbst bewohnt) Nutzung sauber dokumentieren
• Vor Anteilsübertragung an den Ex-Partner nach Scheidung Grunderwerbsteuer prüfen
• Finanzierungsbeiträge von Anfang an nachvollziehbar dokumentieren

Fazit

Der Grundbucheintrag ist mehr als eine Formalität – er bestimmt, wer Werbungskosten geltend machen darf, wie ein Verkauf besteuert wird und was im Trennungsfall passiert. Wer die Eigentumsanteile von Anfang an durchdacht und zur Finanzierung passend wählt, vermeidet spätere Diskussionen mit dem Finanzamt und mit dem Partner gleichermaßen.

Allgemeine Information, keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Für die optimale Gestaltung eures Immobilienkaufs sprechen wir gern gemeinsam die Details durch. Beratungstermin buchen