VV-GmbH und private Immobilien: Was zusammengehört – und was nicht

Sobald die erste Immobilie in der vermögensverwaltenden GmbH liegt, stellt sich die Frage: Was mache ich mit den Objekten, die ich privat halte? Die Antwort klingt einfach – sauber trennen –, ist aber in der Praxis die Stelle, an der die meisten Fehler passieren.

Warum die Trennung so wichtig ist

Privat gehaltene Immobilien und GmbH-Objekte folgen völlig verschiedenen Regeln. Privat gilt die zehnjährige Spekulationsfrist, danach ist der Verkauf steuerfrei. In der GmbH gibt es diese Frist nicht – dafür die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer und der niedrige Körperschaftsteuersatz auf laufende Mieten. Wer die Töpfe vermischt, riskiert, dass das Finanzamt bei beiden genauer hinschaut.

Die typischen Vermischungen

Erstens: gemeinsame Konten. Mieteingänge der GmbH laufen über das private Konto oder umgekehrt. Das macht die Buchführung angreifbar und verwischt die Trennung.

Zweitens: quergestellte Darlehen. Die GmbH finanziert privat ein Objekt oder umgekehrt – ohne fremdüblichen Vertrag. Das ist ein klassischer Ansatzpunkt für verdeckte Gewinnausschüttungen.

Drittens: Verkäufe im falschen Topf. Ein privates Objekt wird verkauft, während die GmbH gleichzeitig Objekte dreht. Das Finanzamt rechnet die Verkäufe dann zusammen und prüft, ob insgesamt gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.

Wie die saubere Struktur aussieht

Eigene Konten, eigene Verträge, eigene Buchführung. Darlehen zwischen Dir und der GmbH nur schriftlich und zu fremdüblichen Konditionen. Und eine klare Strategie pro Topf: Die GmbH hält und vermietet langfristig, private Verkäufe laufen über die Spekulationsfrist.

Meine Einschätzung

Die VV-GmbH entfaltet ihre Stärke nur in einer sauberen Struktur. Wer privat und gesellschaftlich vermischt, spart an der falschen Stelle – nämlich an der Ordnung. Die einmalige Einrichtung kostet wenig; die Betriebsprüfung, die aus der Vermischung entsteht, kostet viel.

Mehr dazu auf unserer Seite zur vermögensverwaltenden GmbH.