Immobilienmakler und Steuern: Provision, Umsatzsteuer, Abzüge

Als Immobilienmakler verdienst du in unregelmäßigen, oft hohen Einzelbeträgen – eine Provision von 15.000 Euro auf einen Schlag ist keine Seltenheit. Genau das macht die Steuerplanung tückisch: Wer nicht vorsorgt, steht im Folgejahr mit einer Steuernachzahlung da, die den Cashflow killt.

Dazu kommen Sonderfragen bei der Umsatzsteuer, der Gewerbesteuer und der Abgrenzung von Betriebsausgaben, die sich bei einem klassischen Angestelltenjob nie stellen. Hier bekommst du den kompletten Überblick.

Rechtsform und Gewerbesteuer

Die Maklertätigkeit ist gewerblich, nicht freiberuflich. Das bedeutet: Du zahlst neben der Einkommensteuer auch Gewerbesteuer, sobald dein Gewinn den Freibetrag von 24.500 Euro pro Jahr übersteigt – das gilt für Einzelunternehmer und Personengesellschaften. Die Gewerbesteuer wird bei der Einkommensteuer über die Anrechnung nach § 35 EStG teilweise kompensiert, meist bis zu einem Hebesatz von rund 400 %. Bei höheren Hebesätzen, wie sie in vielen Großstädten üblich sind, bleibt eine echte Zusatzbelastung.

Wer als GmbH firmiert, zahlt 15 % Körperschaftsteuer plus Solidaritätszuschlag sowie Gewerbesteuer auf Ebene der Gesellschaft, dafür aber keine Anrechnung auf eine persönliche Einkommensteuer – die Ausschüttung an dich wird separat mit der Abgeltungsteuer von 25 % belastet. Ob sich die GmbH lohnt, hängt stark vom Gewinnniveau ab; ein Blick in unseren Artikel zur Rechtsformwahl zwischen Einzelunternehmen und GmbH hilft bei der Einordnung.

Umsatzsteuer auf die Provision

Die Maklerprovision unterliegt der Umsatzsteuer mit dem Regelsteuersatz von 19 %, unabhängig davon, ob eine Wohnimmobilie oder ein Gewerbeobjekt vermittelt wird. Du stellst also 19 % auf deine Nettoprovision oben drauf oder rechnest die Bruttoprovision heraus. Verwechsle das nicht mit der Grunderwerbsteuer, die der Käufer auf den Kaufpreis der Immobilie zahlt – das sind zwei komplett unterschiedliche Steuern an unterschiedliche Empfänger.

Bist du Kleinunternehmer nach § 19 UStG, weil dein Vorjahresumsatz unter 25.000 Euro lag und der laufende Umsatz voraussichtlich unter 100.000 Euro bleibt, entfällt die Umsatzsteuer auf deine Rechnung. Bei Maklern mit wenigen, aber großen Provisionen kippt diese Grenze aber oft schon nach dem ersten oder zweiten erfolgreichen Abschluss – ein einziger Verkauf mit 3 % Provision aus einem 500.000-Euro-Objekt bringt schon 15.000 Euro Umsatz.

Rechenbeispiel: Eine Provision, zwei Steuerarten

Nehmen wir einen Einzelmakler, der im Jahr eine Immobilie für 600.000 Euro vermittelt und dafür 3 % Provision zzgl. Umsatzsteuer erhält, also 18.000 Euro netto plus 3.420 Euro Umsatzsteuer, macht 21.420 Euro Rechnungsbetrag. Die Betriebsausgaben (Fahrten, Exposé-Kosten, Marketing, Bürokosten) liegen bei 4.000 Euro. Der Gewinn beträgt 14.000 Euro.

Angenommen, das ist die einzige nennenswerte Einnahme im Jahr und es gibt kein weiteres Einkommen: Der Gewerbesteuer-Freibetrag von 24.500 Euro greift, es fällt keine Gewerbesteuer an. Auf die Einkommensteuer wirkt der Gewinn nach Abzug des Grundfreibetrags (rund 12.100 Euro für 2026) nur mit einem kleinen zu versteuernden Rest, die Steuerlast bleibt gering.

Läuft das Geschäft nebenbei zu einem Gehalt von 55.000 Euro, sieht es anders aus: Der Grenzsteuersatz liegt dann bereits bei rund 38 bis 42 %. Auf die zusätzlichen 14.000 Euro Gewinn zahlst du grob 5.300 bis 5.900 Euro Einkommensteuer plus Soli. Die Umsatzsteuer von 3.420 Euro musst du ohnehin ans Finanzamt abführen – sie ist kein Gewinn, sondern ein durchlaufender Posten, den viele Neu-Makler versehentlich mitverplanen und dann in der Liquidität einbrechen.

Betriebsausgaben, die oft übersehen werden

• Fahrtkosten zu Besichtigungen, entweder über die tatsächlichen Kosten oder die Entfernungspauschale bei eigenem Fahrzeug im Betriebsvermögen
• Home-Office-Kosten, wenn du von zu Hause aus arbeitest – Details dazu im Artikel zum häuslichen Arbeitszimmer 2026
• Kosten für Exposés, Fotografen, Homestaging und Online-Portale (Immoscout, Immowelt)
• Fortbildungen zur Maklerzulassung (§ 34c GewO) und IHK-Sachkundeprüfung
• Berufshaftpflichtversicherung, die für Makler in bestimmten Konstellationen ohnehin verpflichtend ist

Praxisfallen

• Provision wird bei Vertragsunterzeichnung als Einnahme verbucht statt bei Zahlungseingang: Bei der Einnahmen-Überschuss-Rechnung zählt grundsätzlich der Zufluss, nicht der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.
• Umsatzsteuer wird mit dem Gewinn verwechselt: Die 19 % gehören dem Finanzamt, nicht dir. Lege sie sofort auf ein separates Konto, sonst reißt eine Umsatzsteuer-Voranmeldung ein Loch in die Liquidität.
• Keine Rücklage für die Steuernachzahlung: Nach einem starken Provisionsjahr folgt oft eine hohe Vorauszahlung im Folgejahr. Plane mit mindestens 30 bis 35 % des Gewinns als Steuerrücklage, wenn du oberhalb der Grundfreibeträge liegst.
• Gewerbeanmeldung und Erlaubnis nach § 34c GewO verwechselt: Beides ist getrennt zu beantragen, die Erlaubnis bei der zuständigen Behörde, die Gewerbeanmeldung beim Gewerbeamt.

Checkliste für Makler

• Gewerbeanmeldung und Maklererlaubnis nach § 34c GewO vorliegen
• Umsatzsteuerpflicht oder Kleinunternehmerstatus für das laufende Jahr klären
• Rücklage von 30 bis 35 % auf jede Provision für Steuern bilden
• Betriebsausgaben laufend belegen, nicht erst zum Jahresende sammeln
• Gewerbesteuer-Vorauszahlungen im Blick behalten, sobald der Freibetrag überschritten wird
• Bei mehreren Großprovisionen im Jahr die Rechtsform (Einzelunternehmen vs. GmbH) neu durchrechnen

Fazit

Die Maklerbranche lebt von unregelmäßigen, teils sehr hohen Zahlungen – genau deshalb brauchst du eine Steuerplanung, die auf Rücklagen statt auf Zufall setzt. Wer Umsatzsteuer und Gewinn sauber trennt und die Gewerbesteuer im Blick behält, vermeidet die typische Nachzahlungsfalle im zweiten Jahr.

Allgemeine Information, keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Für deine individuelle Rechtsform- und Steuerplanung kannst du einen Beratungstermin buchen.