Grundsteuer 2026: Wenn der Hebesatz die 1.000-Prozent-Marke reißt

Die 1.000-Prozent-Marke ist keine Ausnahme mehr

Bislang kanntest du hohe Grundsteuer-Hebesätze jenseits von 1.000 Prozent vor allem aus kleinen Gemeinden mit einer ohnehin sehr niedrigen Bemessungsgrundlage, wo der hohe Prozentsatz am Ende kaum ins Gewicht fiel. Das ändert sich gerade. Nach Berichten, die auch größere Kommunen betreffen, planen oder haben mittlerweile Städte wie Hofheim mit 1.545 Prozent, Epstein mit 1.450 Prozent und Duisburg mit 1.169 Prozent Hebesätze erreicht, die deutlich über dem bisher Üblichen liegen. Duisburg ist dabei keine kleine Stadt, sondern eine Großstadt mit über 500.000 Einwohnern – der Effekt ist damit für sehr viele Eigentümer und Mieter spürbar, nicht nur für eine kleine Gruppe.

Auch andere Kommunen ziehen nach. Gelsenkirchen etwa plant laut den vorliegenden Zahlen eine rückwirkende Anhebung von 696 Prozent auf 980 Prozent. Bei einem typischen Einfamilienhaus würde das nach den kursierenden Berechnungen zu einer Mehrbelastung von rund 200 Euro pro Jahr führen.

Warum die Hebesätze gerade jetzt steigen

Der Hebesatz ist der Multiplikator, den jede Kommune selbst festlegt und mit dem der Grundsteuermessbetrag multipliziert wird, um die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer zu ermitteln. Anders als beim Steuersatz der Einkommensteuer gibt es hier keine bundeseinheitliche Obergrenze, jede Gemeinde entscheidet eigenständig über ihren Hebesatz im Rahmen der kommunalen Selbstverwaltung.

Der Anstieg hat vor allem einen finanziellen Hintergrund: Viele Kommunen berichten von einer angespannten Haushaltslage. Gleichzeitig ist die Gewerbesteuer als klassisch schwankende Einnahmequelle in wirtschaftlich schwierigeren Phasen weniger verlässlich, während die Grundsteuer als vergleichsweise stabile und planbare Einnahmequelle gilt, weil sie unabhängig von der konjunkturellen Lage jedes Jahr in ähnlicher Höhe fließt. Für eine Kommune mit Finanzierungslücken ist der Hebesatz damit ein naheliegender Hebel, weil er ohne Zustimmung übergeordneter Ebenen angepasst werden kann.

Was das konkret für dich bedeutet

Die Grundsteuer trifft nicht nur Eigentümer, sondern über die Nebenkostenabrechnung auch Mieter, weil sie zu den umlagefähigen Betriebskosten zählt. Wer selbst im Eigenheim wohnt, zahlt die höhere Grundsteuer direkt, wer zur Miete wohnt, bekommt sie über die jährliche Nebenkostenabrechnung weitergereicht. Auch Gewerbetreibende sind betroffen, weil sie die Grundsteuer entweder als Eigentümer ihrer Betriebsräume selbst tragen oder als Mieter über die Nebenkosten umgelegt bekommen – das betrifft am Ende auch die Preisgestaltung in Handel und Gastronomie, weil höhere Betriebskosten irgendwo im Kalkulationsschema auftauchen müssen.

Wichtig für dich als Eigentümer: Der Hebesatz allein sagt noch nichts darüber aus, ob deine individuelle Belastung tatsächlich in dieser Größenordnung steigt. Entscheidend ist das Zusammenspiel aus Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Hebesatz. Seit der Grundsteuerreform, die seit 2025 flächendeckend angewendet wird, hat sich die Bemessungsgrundlage für viele Immobilien ohnehin verändert, teils nach oben, teils nach unten, je nach Lage, Grundstücksgröße und Gebäudeart. Ein steigender Hebesatz kann sich also mit einer veränderten Bemessungsgrundlage überlagern, sodass sich die tatsächliche Belastung nur anhand des eigenen Bescheids seriös beurteilen lässt, nicht anhand von Durchschnittswerten aus der Presse.

Wie du deinen Bescheid richtig liest

Auf dem Grundsteuerbescheid findest du den Grundsteuermessbetrag, den das Finanzamt auf Basis des Grundsteuerwerts festgesetzt hat. Diesen Betrag multipliziert die Gemeinde mit ihrem aktuellen Hebesatz. Wenn du also wissen willst, wie sich eine Hebesatzänderung bei dir auswirkt, reicht ein einfacher Dreisatz: Messbetrag mal neuer Hebesatz geteilt durch hundert ergibt die neue Jahressteuer. Ein Vergleich mit dem Vorjahresbescheid zeigt dir sofort, ob die Erhöhung tatsächlich beim Hebesatz liegt oder ob sich zusätzlich der Messbetrag verändert hat, etwa durch eine neue Bewertung oder einen erfolgreichen beziehungsweise abgelehnten Einspruch aus der Reform-Übergangsphase.

Wer seinen Bescheid noch nicht im Detail geprüft hat, sollte das nachholen, bevor die nächste Hebesatzrunde kommt, denn Fehler in der Bewertung wirken sich mit jeder weiteren Hebesatzerhöhung stärker aus. Für die Prüfung, ob dein Bescheid korrekt ist, kannst du den Grundsteuer-Kompass nutzen, der die wichtigsten Prüfpunkte in überschaubarer Zeit durchgeht.

Ein Blick nach vorn: 2029 steht die nächste Hauptfeststellung an

Die aktuelle Reform ist keine einmalige Angelegenheit. Alle sieben Jahre soll turnusmäßig eine neue Hauptfeststellung erfolgen, die nächste damit 2029. Wer seine Immobiliendaten jetzt sauber dokumentiert, spart sich später Aufwand bei der nächsten Neubewertung und ist auch besser vorbereitet, falls Hebesätze in der eigenen Kommune weiter angehoben werden. Wie du dich darauf einstellen kannst, habe ich bereits in einem eigenen Beitrag zur Grundsteuer 2029 beschrieben.

Meine Einschätzung als Steuerberater

Ich beobachte bei meinen Mandanten aktuell zwei Reaktionen auf steigende Hebesätze: Die einen ignorieren den Bescheid, weil es „ja doch nur ein paar hundert Euro“ seien, die anderen wollen sofort Einspruch einlegen, ohne zu prüfen, ob der Einspruch überhaupt Aussicht auf Erfolg hat. Beides halte ich für den falschen Ansatz. Ein Einspruch gegen den Hebesatz selbst ist rechtlich aussichtslos, weil die Festlegung in der kommunalen Selbstverwaltung liegt und von der Kommunalvertretung demokratisch beschlossen wird. Sinnvoll ist ausschließlich die Prüfung des Grundsteuerwerts und des Messbetrags, denn dort passieren in der Bewertungspraxis regelmäßig Fehler, etwa bei der Grundstücksfläche, dem Baujahr oder der Einordnung der Gebäudeart.

Meine Empfehlung: Nimm die aktuelle Entwicklung als Anlass, deinen Bescheid einmal gründlich zu prüfen, statt dich auf die Höhe des Hebesatzes zu fokussieren, den du ohnehin nicht beeinflussen kannst. Und plane bei Vermietungen die Grundsteuer realistisch in die Nebenkostenkalkulation ein, denn die aktuelle Tendenz der Hebesatzerhöhungen dürfte sich angesichts der kommunalen Haushaltslagen in den kommenden Jahren eher fortsetzen als umkehren.