Einzug nach Vermietung – DAS musst du beachten!

Erst vermieten, später selbst einziehen – dieser Plan klingt nach cleverer Doppelstrategie: Mieteinnahmen finanzieren die Immobilie, Abschreibungen senken die Steuerlast, und irgendwann ziehst du selbst ein. Steuerlich ist das grundsätzlich möglich, aber es gibt Fallstricke, die dir im schlechtesten Fall die AfA rückwirkend kosten oder das Finanzamt zur Liebhaberei-Annahme bringen.

Der Grundgedanke ist wirtschaftlich sinnvoll: Solange die Wohnung vermietet ist, kannst du Anschaffungs- und Herstellungskosten, Zinsen, Instandhaltung und weitere Werbungskosten steuerlich geltend machen. Sobald du selbst einziehst, endet diese Möglichkeit – aber nicht automatisch rückwirkend, wenn du ein paar Grundregeln beachtest.

Anschaffung und Kostenaufteilung

Beim Kauf setzt sich der Gesamtpreis aus mehreren Bestandteilen zusammen, die steuerlich unterschiedlich behandelt werden: Bodenwert, Gebäudewert und Nebenkosten wie Notar, Grundbuch und Makler. Nur der auf das Gebäude entfallende Anteil ist über die AfA abschreibungsfähig, der Bodenanteil nicht. Eine sorgfältige, nachvollziehbare Aufteilung – am besten mit einem Gutachten oder der Kaufpreisaufteilung nach dem Vorgehen der Finanzverwaltung – lohnt sich, weil eine höhere Gebäudequote direkt mehr Abschreibung bedeutet.

Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises liegt. Sie zählt zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage anteilig, wird aber nicht sofort als Werbungskosten abgezogen.

Rechenbeispiel zur Vermietungsphase

Du kaufst eine Wohnung für 320.000 Euro, davon entfallen laut Kaufpreisaufteilung 70.000 Euro auf den Grund und Boden und 250.000 Euro auf das Gebäude. Bei einem AfA-Satz von 2 Prozent für Gebäude, die nach 2023 fertiggestellt wurden, ergibt das eine jährliche Abschreibung von 5.000 Euro. Bei einem älteren Bestandsgebäude mit dem Regelsatz von 2 Prozent für vor 1925 errichtete Gebäude, oder abweichend 2,5 Prozent bei älteren Baujahren, ändert sich der Betrag entsprechend – maßgeblich ist immer das tatsächliche Baujahr und der dafür geltende Satz.

Erzielst du 14.000 Euro Mieteinnahmen im Jahr und stehen dem 5.000 Euro AfA, 4.500 Euro Zinsen und 1.500 Euro sonstige Werbungskosten gegenüber, bleibt ein steuerpflichtiger Überschuss von 3.000 Euro. Bei einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent zahlst du darauf 900 Euro Einkommensteuer – deutlich weniger, als wenn du die Immobilie ohne jede Fremdfinanzierung und ohne Abschreibung betrachten würdest.

Der Übergang zur Selbstnutzung

Sobald du selbst einziehst, endet die Vermietung und damit auch die AfA-Berechtigung für die Zukunft. Die bereits genutzte Abschreibung aus der Vermietungszeit bleibt dir erhalten, sie wird nicht rückgängig gemacht, solange die Vermietung tatsächlich stattgefunden hat und ernsthaft betrieben wurde. Ab dem Einzug trägst du sämtliche Kosten der Immobilie – Zinsen, Instandhaltung, Nebenkosten – vollständig privat, ohne steuerliche Abzugsmöglichkeit, weil selbst genutztes Wohneigentum steuerlich neutral behandelt wird.

Keine Veräußerungsfiktion beim Einzug

Ein verbreiteter Irrtum ist die Annahme, der Einzug in die eigene, vorher vermietete Immobilie löse wie ein Verkauf eine Besteuerung der stillen Reserven aus. Das ist nicht der Fall. Der Wechsel von Vermietung zu Selbstnutzung ist keine Veräußerung im Sinne des § 23 EStG. Willst du die Immobilie später tatsächlich verkaufen, gilt für die Berechnung der Zehnjahresfrist weiterhin der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt, und die Zeit der Selbstnutzung im Verkaufsjahr sowie den beiden vorangegangenen Jahren kann dir sogar eine vorzeitige steuerfreie Veräußerung ermöglichen.

Praxisfallen, die teuer werden können

Von Anfang an geplanter Eigenbezug: Steht bereits im Mietvertrag oder in den Umständen erkennbar fest, dass die Vermietung nur eine kurze Übergangslösung bis zum Eigenbezug ist, kann das Finanzamt die gesamte Vermietungsphase als nicht ernsthaft ansehen und die geltend gemachten Werbungskosten und die AfA rückwirkend streichen. Ein befristeter Mietvertrag mit von vornherein feststehendem Eigenbedarfstermin ist hier ein klassisches Warnsignal.

Liebhaberei bei dauerhaften Verlusten: Übersteigen die Kosten die Mieteinnahmen über einen längeren Zeitraum systematisch und ist keine Überschusserzielungsabsicht erkennbar, kann das Finanzamt die Vermietung als steuerlich unbeachtliche Liebhaberei einstufen. Dann werden auch rückwirkend keine Verluste mehr anerkannt. Eine realistische Prognoserechnung über 30 Jahre, die einen Totalüberschuss zeigt, schützt dich davor.

Kurze Vermietungsdauer vor Eigenbezug: Je kürzer die tatsächliche Vermietungszeit vor dem Einzug, desto kritischer prüft das Finanzamt, ob es sich überhaupt um eine ernsthafte Vermietungsabsicht gehandelt hat. Eine Vermietungsdauer von wenigen Monaten vor dem geplanten Eigenbezug ist deutlich angreifbarer als mehrere Jahre.

Checkliste vor dem Umzug in die eigene, vormals vermietete Immobilie

• Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäude nachvollziehbar dokumentieren
• AfA über die gesamte Vermietungszeit korrekt und lückenlos in den Steuererklärungen erfasst
• Mietverträge unbefristet gestalten, keinen von vornherein fixierten Eigenbedarfstermin hineinschreiben
• Prognoserechnung erstellen, die einen Totalüberschuss über die Nutzungsdauer zeigt
• Vermietungsdauer vor dem geplanten Einzug realistisch und nicht zu kurz planen
• Ab dem Einzugsdatum die Werbungskosten konsequent nicht mehr geltend machen

Fazit

Der Weg vom Vermieten zum Selbstbezug ist steuerlich machbar, ohne dass eine versteckte Veräußerungsbesteuerung droht. Entscheidend ist, dass die Vermietung ernsthaft und nicht von vornherein als kurze Zwischenlösung angelegt war, und dass die Kaufpreisaufteilung sowie die AfA über die gesamte Vermietungszeit sauber dokumentiert sind. Wer diese Punkte beachtet, sichert sich die volle Abschreibung der Vermietungsjahre, ohne beim Einzug steuerliche Nachteile zu riskieren. Ergänzend hilfreich sind die Übersichten unter Steuern sparen und die praktischen Rechner unter Tools.

Allgemeine Information, keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Lass deine geplante Vermietungsphase und den Einzugstermin vorab prüfen. Beratungstermin buchen